Выгодное перемещение

Одной из основных тенденций офисного рынка является процесс децентрализации, проявляющийся в строительстве новых бизнес-центров, бизнес-парков и технопарков за пределами ЦАО, вблизи МКАД и в ближайших городах Московской области.

По данным CB Richard Ellis, в первом полугодии 2008 г. в зоне между ТТК и МКАД на рынок вышло 48% от общего объема офисных площадей (в 2007 г. — около 30%). Самые значимые проекты, введенные в первом полугодии на данной территории, — первая очередь БП Riga Land (7-й км Новорижского шоссе) общей площадью 36 200 кв. м, БЦ «Профико» (ул. Крылатские Холмы, 1-3) — 25 800 кв. м, БП «Южный Порт» (2-й Южнопортовый проезд, 12а, стр. 1) — 25 100 кв. м и др.

В числе крупнейших проектов, о реализации которых заявлено в 2008 г., — строительство 3 млн кв. м коммерческой недвижимости и 1 млн кв. м жилья бизнес-класса на территории 150 га (пересечение 41-го км МКАД и Калужского шоссе).

Инвесторы — владельцы ярмарки стройматериалов «Мельница», на территории которой и будет вестись строительство. Компания «Главстрой» на участке в 34,5 га (пересечение Боровского шоссе и МКАД) собирается построить офисно-жилой комплекс площадью более 400 000 кв. м.

Параллельно с процессом децентрализации строительства офисных объектов происходит изменение структуры спроса, в которой все большая доля приходится на территорию за пределами Садового кольца и ТТК. По данным Colliers International, арендные ставки на помещения в офисах класса А, расположенных в центре столицы, составляют $1400-2500 за 1 кв. м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы), а за пределами центра — $900-1400 за 1 кв. м. На офисы класса В+ в центре столицы ставки редко опускаются ниже $1100 за 1 кв. м, а за ТТК площади можно арендовать по $900 за 1 кв. м и ниже. Но если раньше арендаторы могли сэкономить, заключив договор предварительной аренды (например, в 2006 г. по таким договорам на рынке заключалось 53% сделок, а в 2007 г. — 25%), то в 2008 г. ситуация изменилась: доля заключенных договоров на раннем этапе строительства упала до 17%. Эксперты говорят, что девелоперы теперь предпочитают подписывать договоры аренды на более поздних стадиях строительства по более высоким ставкам. Особенно это актуально для центра Москвы, где процент ввода новых офисных площадей сокращается, а спрос растет. По данным CB Richard Ellis, доля свободных площадей увеличивается по мере удаления от центра и в зоне между ТТК и МКАД составляет 10%, за МКАД — 12%, а в центре города — всего около 3%. Исключение — «Москва-Сити», где свободно пока 13% площадей.

Еще больше отличаются цены продажи офисных зданий. По данным CB Richard Ellis, цены, запрашиваемые в Центральном деловом районе, варьируются от $16 000 до $20 000 за 1 кв. м, а на помещения на периферии — всего $5000-15 000 за 1 кв. м (в зависимости от местоположения, качества и степени готовности объекта).

Исследование распределения заключенных сделок по зонам Москвы в первом полугодии 2008 г. показало, что на зону между ТТК и МКАД пришлось 46% от общего числа сделок, за МКАД — 15%, между центром и ТТК арендовано 25% офисных площадей, а в центре — всего 14%. Самые крупные сделки по аренде площадей с начала 2008 г. также пришлись на удаленные бизнес-центры (здания В- и С-класса). А компания TНK-BP арендовала 37 000 кв. м площадей в бизнес-парке класса А «Западные ворота» на ул. Беловежской, а «Видео Интернешнл» — 21 088 кв. м в БП класса В «Рига Лэнд» (Новорижское шоссе, 7-й км). Возможность занять требуемые площади на выгодных экономических условиях все чаще становится более важным условием для арендаторов, чем престижное центральное место.