Продавцы жилья в Москве в 95 случаях из 100 обходят закон о долевом строительстве

Продавцы жилья в московских новостройках в 95 случаях из 100 находят способ обойти требования закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

По данным главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, к 1 сентября 2008 года в столице было зарегистрировано 4199 долевых договоров, в том числе в 2007 году - 1320. По данным Росстата, в 2007 году в Москве введено 4,8 млн кв. м жилья, из них 2,5 млн кв. м, по данным мэрии, направлено на социальные нужды. Таким образом, на рынок попало 2,3 млн кв. м.

Член совета директоров Mirax Group Максим Темников говорит, что средняя площадь квартиры - около 90 кв. м. Выходит около 25,5 тыс. квартир. То есть закон в Москве выполняется в 5% случаев.

«Неудобный» закон о долевом строительстве столичные девелоперы обходят двумя основными способами - заключая договоры по вексельной и по предварительной схеме. В число компаний, которые используют вексельную схему, входят ГК «СУ-155», ГК ПИК, «ДСК-1» и другие компании.

По договору купли-продажи векселя, покупатель обязуется принять и оплатить простой вексель той или иной строительной компании, причем номиналом векселя является стоимость квартиры. Срок погашения совпадает с ориентировочным сроком сдачи дома. Хотя покупатель рассчитывает получить в оплату векселя жилье, это в договоре никак не прописано. В случае «несвоевременного внесения (перечисления) платежа в оплату векселя» продавец может расторгнуть договор и взыскать с покупателя неустойку - 10% от цены продажи векселя.

При этом, по словам адвоката «Князев и партнеры» Владимира Юрасова, хотя вексельные договоры и законны, они не защищают покупателя квартиру.

В свою очередь, предварительную схему используют такие продавцы жилья, как «Главмосстрой», Mirax Group и «Капитал груп».

В предварительном договоре купли-продажи, который покупатель заключает с продавцом квартиры, указаны адрес, характеристики квартиры и ее стоимость. Продавец обязуется «в будущем» заключить договор купли-продажи. Указан и конкретный срок этого «будущего», но тут же сказано, что если этот срок не будет соблюден, то он «автоматически продлевается на 1 год», а несколько дальше - что договор считается заключенным «под отлагательным условием»: обязательства продавца возникают только после госрегистрации его права на квартиру.

Все схемы предварительной продажи несут на себе такой существенный риск, как вероятность того, что строители могут стать объектом внимания налоговых органов, поскольку, используя эти схемы, девелоперы уклоняются от налогов. Риск конфликта строительной компании с налоговиками берет на себя и покупатель жилья.

Так как и предварительные договоры, и вексельные схемы плохо защищают соинвесторов, а у строителей в настоящее время непросто с финансами, то может возникнуть новая волна «обманутых дольщиков».

Закон № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи. За нарушение сроков передачи квартиры застройщик должен заплатить покупателю неустойку в 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (сейчас - 11%) за каждый день просрочки; если покупатель - физическое лицо, то в двойном размере.

Участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если, например, застройщик не уложится в срок. С денег, полученных по договору долевого строительства, застройщик должен заплатить НДС (продажа готового жилья этим налогом не облагается).