Ипотека стала в очередь

Объемы ипотечного кредитования в России скорее всего ныне останутся на прошлогоднем уровне. В стране достаточно еще людей с деньгами, чтобы купить то небольшое по меркам России количество жилья, которое вводится отечественными строителями. Тем более что темпы строительства тоже, по всей видимости, почти не возрастут.

Но вот что будет дальше? Похоже, специалисты рынка недвижимости до сих пор пребывают в растерянности. Еще полгода назад на Петербургском ипотечном форуме они практически единогласно вещали: российский рынок ипотеки гораздо устойчивее западного и нам ничего не грозит. Потому-де, что у нас кредиты выдают значительно более обеспеченные.

Теперь в их словах звучат совсем иные нотки. На прошедшем неделю назад в том же городе на Неве Гражданском жилищном форуме председатель Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости Башкортостана Рустэм Камалов сообщил: задолженность по кредитам в республике, в числе первых начавшей развивать ипотечное кредитование, составила 10 процентов. И вообще больше пяти процентов она как раз в тех регионах, которые активнее всех двигались.

- А мне в разговорах коллеги из некоторых банков, проводивших агрессивную ипотечную политику, говорят, что рады были бы удержать 20 процентов просроченной задолженности, - утверждает вице-президент по организационному развитию одного из крупных ипотечных банков Маргарита Денисенко.

В общем, с обеспечением у нас все оказалось далеко не так гладко. Как объяснила та же Маргарита Денисенко, за последнее время резко увеличилось число липовых справок о доходах, которые заемщики представляли в банки. Кто-то их не брал, и даже составлял "черные списки" брокеров, помогавших клиентам оформлять такую липу. А другие стремились увеличить клиентскую базу любой ценой.

- Теперь банки вынуждены ужесточить требования к достоверности данных о доходах, - считает директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала одного из крупных банков Вячеслав Михайлов. - Хотя бы установить для тех, кто имеет "серый" доход, повышенную ставку.

Вообще, по его мнению, кредитные организации вынуждены будут (уже начали) сворачивать свои программы по кредитованию коммерческой недвижимости, загородного домостроения, первичного рынка и даже кредитованию под залог уже имеющегося жилья. То есть все те программы, которые имеют более высокие риски. При этом до конца года ставки подрастут еще на один процент (то есть с начала 2008 года - в среднем на 4 процента). Первоначальный взнос будет составлять не менее 20 процентов. Удлинятся сроки кредитования - в среднем до 20-25 лет. Из-за более тщательных проверок увеличится время рассмотрения заявки. Банки, теряющие во время финансового кризиса доходы, вернут дополнительные комиссионные сборы, от которых не так давно отказались. Наконец, увеличится срок моратория на досрочное погашение.

Все это, по мнению эксперта, продлится до весны будущего года, после чего ипотека снова начнет развиваться. Просто снижение спроса из-за уменьшения количества денег у потенциальных покупателей, а также усложнение и удорожание сделок с ипотекой будут компенсированы падением объемов строительства. Это вызовет стабилизацию цен.

Но при этом Вячеслав Михайлов признает: недвижимость все еще остается самым простым способом сохранения инвестиций в России. Так же считает профессор Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник. По его мнению, по этой причине минимум до 2010 года сохранится тенденция ускоренного роста цен на недвижимость. Но с колебаниями и даже возможностью некоторого отката. Причем это не зависит от мирового финансового кризиса. Просто в 2007 году была стабилизация, в 2008-м - новый подъем в Москве и Петербурге (в регионах - на год позже), в 2009-м - опять ожидается стабилизация. По мнению эксперта, сейчас мы как раз это и наблюдаем.

Однако... В 2007 году все прошло спокойно. В конце 2006 года на рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю вылился в стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до осени, а в Москве они даже кратковременно снижались на 3-5 процента и только к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года. Однако снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.

Сложнее обстояло дело в 2004 году. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала (17,5 миллиарда долларов за первое полугодие). Это вызвало 40-50-процентное падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков и одновременно - кризис неликвидности в банковской системе. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия - замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков. С весны этого года стало понятно, что стабилизация-2009 не пойдет по сценарию 2007 года, утверждает эксперт. Остался вопрос: ограничится ли развитие ситуации вариантом 2004 года или возникнет еще более тяжелый сценарий?

Геннадий Стерник считает последнее малореальным. По его оценке, мы имеем дело не с системным кризисом, а с проблемами отдельных компаний. Труднее всего придется либо совсем мелким застройщикам, либо очень крупным. Последним - если они провели значительные внешние заимствования и при этом набрали очень много площадок, пустив все средства в дело.

Остальные выживут. Правда, средняя доходность строительного бизнеса на ближайшие год-полтора снизится и в дальнейшем не вернется на прежний сверх высокий уровень. В начале следующего года возможно некоторое снижение цен, но оно не будет ни существенным, ни длительным. К концу 2009 года начнется новый цикл роста цен.

- А цены и не надо снижать, - уверяет президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. - Больше того - вредно. Фонд содействия реформированию ЖКХ должен на цыпочках идти в регионы, чтобы не порушить цены.

Понять ее можно: высокая цена - гарантия привлечения денег в отрасль. А темпы жилищного строительства у нас крайне недостаточны. Больше того, как признает Надежда Косарева, с прошлого года началось серьезное торможение. Объемы ввода начинают отставать от прогнозных показателей, предусмотренных в нацпроекте и стратегии развития жилищного строительства. При всем своем оптимизме главный идеолог нынешних реформ в жилищном строительстве не смогла на этот год спрогнозировать прирост более 13 процентов. А как справедливо заметил Геннадий Стерник, нужно - в разы.

И все-таки как быть с доступностью? Геннадий Стерник утверждает: она у нас сейчас как раз есть. По исследованиям ВЦИОМ, 4,5 процента москвичей, к примеру, готовы купить квартиры по нынешним ценам. Если к ним добавить приезжих, стремящихся вложить свои деньги в недвижимость столицы, спрос и предложение уравновесятся. А для остальных-то и жилья нет.

Примерно о том же говорят и цифры, приведенные Надеждой Косаревой. За последние несколько лет доля семей, способных, по расчету института, купить квартиру с помощью собственных и заемных средств, не меняется - около 17 процентов. Просто, как показывает опыт, происходит изменение доли сделок с использованием и без использования ипотеки. "Кредиты берут одни и те же лица. Те, кому теперь стало не хватать денег для прямой покупки", - заявил начальник отдела по работе с банками и страховыми компаниями крупной брокерской конторы Сергей Левшин.

В общем, ситуация - черт ногу сломит! Каждый выбирается из нее как может. При этом ожидая помощи от государства. К примеру, всех очень заботит: кому достанутся выданные АИЖК дополнительные 60 миллиардов рублей? По мнению генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, на них будут выкупать самые низкообеспеченные кредиты. Это приподнимет некоторые банки. Но назад в ипотеку они пока не пойдут, это очевидно. Зато усилится роль государства. Между прочим, и сейчас, по словам того же Назарова, доля Сбербанка и ВТБ на рынке ипотеки увеличилась с 30 до 60 процентов. Как во всем этом разобраться клиенту? Остается идти на поклон к ипотечному брокеру. Который, как удачно оговорился на "Гражданском форуме" Сергей Левшин, "доведет клиента до ручки".

Юрий Звягин