Кризис очистит рынок от непрофессионалов

Последнее время во многих средствах массовой информации (СМИ) усилились слухи о возможном банкротстве большинства российских девелоперов. И формальный повод для такого рода размышлений есть. Начиная с весны 2008 года строительным компаниям с каждым месяцем все сложнее получать кредиты. А недавно многие из них заявили о замораживании уже объявленных проектов. Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», серьезного повода для беспокойства нет.

О том, что реализация ранее заявленных планов откладывается, заявили такие крупные участники рынка, как Strabag, ПИК, Mirax, Система-Галс и Строймонтаж. Кроме того, еще одним поводом для беспокойства стало снижение объемов строительства в московском и ряде других регионов из-за ужесточения условий кредитования. Наконец, роль еще одного «звоночка» сыграла новость о массовом сокращении кадров в девелоперских компаниях. По данным газеты «Коммерсантъ», в таких компаниях, как Horus Capital и Finstar Properties, уже перестали набирать новых сотрудников, а «СУИхолдинг» намерен в течение ближайших 3 месяцев сократить кадровый состав на 10%. При этом в компании не исключают, что в следующем году увольнения продолжатся.

Казалось бы, на первый взгляд, налицо признаки надвигающейся катастрофы. Ведь все они говорят, что у строительных компаний не хватает средств для осуществления текущей деятельности. Или, по-простому, у девелоперов возник кассовый разрыв. В условиях мирового финансового кризиса такое развитие событий выглядит вполне логично. Большинство российских девелоперов реализовывало свои проекты преимущественно за счет кредитных средств. При этом зачастую возникали ситуации, когда новый кредит брался еще до завершения старого проекта. Но деньги пускались для затыкания дыр именно в старом проекте. В ситуации, когда условия по кредитованию ужесточаются, при указанном методе ведения дел может возникнуть серьезный кассовый разрыв. Если его не удастся ликвидировать за обозримый временной период, то компания может обанкротиться.

Но при таком способе рассуждения от внимания ускользает одна деталь. За последние несколько лет российская недвижимость подорожала, как минимум в 2 раза, а по некоторым сегментам много больше. Так, например, цены на жилье в Москве с середины 2005 года выросли более, чем в 3 раза. При этом рынок недвижимости в целом инертный, и даже в ситуации тотального экономического коллапса в стране в 1998 году жилье подешевело не более, чем на 40%. Сейчас такого падения ожидать не приходится, так как общеэкономическая ситуация в России гораздо лучше, чем в 1998 году. Но даже, если допустить такое снижение, и оно не станет катастрофой для рынка девелопмента, как это было в 1998 году. Дело в том, что в 1998 году стоимость 1 кв. м жилья в Москве не превышала $1 тыс., и общая рентабельность проектов составляла всего 20%-30%. Поэтому обвал цен на 30%-35% сделал строительный бизнес просто убыточным.

На данный момент рентабельность проектов, по признанию самих застройщиков составляет порядка 100%. Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в статье «Доступного жилья в России не будет!». В итоге, даже если допустить снижение цен на 40%, как это было по некоторым сегментам рынка в 1998 году, рентабельность этих проектов не только не станет отрицательной, она даже не обнулится. Строительный бизнес по-прежнему будет выгодным занятием. Запас прочности у этого сегмента российской экономики сейчас большой.

И даже то, что многие девелоперы перенесли реализацию ранее заявленных планов, стали сокращать кадры и объемы строительства и продавать свои активы, как, например, Система-Галс, которая ищет соинвестора для реконструкции магазина «Детский мир» на Лубянке, вовсе не означает, что эти компании находятся в ситуации кассового разрыва. Вполне возможно и другое объяснение. Просто в этих компаниях работает профессиональный финансовый менеджмент, который думает на шаг вперед. Ведь все перечисленные выше действия ведут к сокращению расходов. А это значительно снижает вероятность появления кассового разрыва, от которого, кстати говоря, не застрахована ни одна самая благополучная компания в условиях самой лучшей конъюнктуры. Для этого достаточно, чтобы один из ее покупателей задержал платежи. И спасение компании состоит в том, чтобы вовремя реализовать имеющиеся у них проекты. Профессиональный менеджмент заранее предвидит вероятность появления таких просрочек и предотвращает их. Именно этим и занимается сейчас, по мнению «Индикаторов рынка недвижимости», большинство крупнейших участников рынка. Им важно заблаговременно привлечь средства из своих резервов или реализовать недвижимость пусть и со скидкой в 20%-30%.

Казалось бы, если только девелоперы начнут продавать свои проекты со скидкой, это приведет к тотальному обвалу рынка, как это происходит в Западной Европе и США. Однако там кризисные явления возникли в связи с резким падением спроса. В то же время, говорить о резком падении спроса на недвижимость в России нельзя. На данный момент сократился платежеспособный спрос из-за слишком высоких цен на жилье, но потребность в улучшении своих жилищные условий у населения сохраняется в отличие от США и Европы. Там лопнул финансовый «пузырь», который образовался на рынке недвижимости из-за того, что большинство сделок с жильем осуществлялась с инвестиционными целями и по ипотеке. Те, кто приобретал недвижимость, уже имел крышу над головой и не собирался ее менять. Для него покупка жилья по ипотеке для дальнейшей сдачи в аренду была своего рода альтернативой банковскому вкладу. А когда оказалось выгоднее держать деньги в банке, заемщики с легкой душой отказались от купленной недвижимости. И из-за массового выброса на рынок жилья начался кризис. Дело в том, что в Европе существует вполне оформившаяся модель жить всю жизнь в съемном жилье. Поэтому не смотря на падение цен число желающих его приобрести в США и Европе не растет. В России не так. У нас, даже при незначительном снижении цен платежеспособный спрос вырастет и продажа квартир снова возобновится. В итоге, девелоперам в любом случае удастся продать имеющуюся у них недвижимость с прибылью.

Технические сложности всегда были и всегда будут на рынке. Вопрос только в том, насколько профессиональный менеджмент у компании. Ведь оказаться в выигрыше можно и на падающем рынке. Для этого достаточно потерять меньше других.

Учитывая, что в крупных компаниях уже начали сокращать расходы, вполне можно быть уверенным, что большинство из них переживет этот кризис благополучно. Таким образом, никаких фундаментальных признаков надвигающейся катастрофы нет. И ни о каких массовых банкротствах говорить нельзя. Конечно, мелкие компании весьма вероятно уйдут с рынка. Однако не стоит ожидать на рынке явлений a-la «Социальная инициатива» или Стройметресурс, которые обанкротились в 2004 году и оставили без жилья большое число дольщиков. В случае банкротства тех или иных строительных компаний их проекты будут куплены и завершены предприятиями с более удачливым, прозорливым и в целом более профессиональным руководством.

Кроме того, на рынок могут выйти замороженные до этого активы, а с улиц Москвы могут исчезнуть пустыри и разваливающиеся здания. В итоге, по оценке аналитического центра www.irn.ru, кризис пойдет только на пользу как участникам рынка, так и рядовым потребителям.