Мировой кризис Москве не грозит

Способен ли дошедший до России кризис ликвидности банков сократить инвестиционную активность в сфере девелопмента, есть ли причины для паники и что будет с ценами на жилье – этими вопросами сейчас озадачены все аналитики рынка. Если попытаться свести их высказывания к единому знаменателю, то получится следующее – о взрыве «пузыря недвижимости» говорят уже не первый год, а «воз и ныне там». И теперь обрушить цены на жилье не удастся.

За 10 лет рынок недвижимости пережил два кризиса – в 1998 году и в 2004-ом, когда разом банкротами объявили себя несколько десятков банков. Причем, цены на жилье упали только в первом случае – на 25-30% - но уже через полгода показали уверенный рост, который и продолжался все это время.

«Появление на рынке новых объемов жилья несопоставимо со спросом, объемы строительства недостаточны, а значит, затяжного падения цен ожидать не приходится» Однако, некоторые эксперты считают, что сегодняшняя ситуация выглядит серьезнее. Одни западные аналитики советуют своим инвесторам избавляться от недвижимых активов в России, другие наоборот призывают вкладываться. Рейтинговое агентство Fitch Ratings считает, что именно российские застройщики в наибольшей степени попадут под удар. Со своей стороны, The Wall Street Journal предполагает, что «кризис уже поразил российский рынок недвижимости, и в ближайшие месяцы можно ожидать поглощений мелких девелоперских структур крупными» и коррекции цен на 10-15%.

Если говорить о сложностях девелоперских компаний, то касаются они исключительно дефицита финансов, т.е. речь идет о тех структурах, которые всегда строили на заимствованные деньги. «Зависимые застройщики отдают себе отчет в том, что сейчас банкиры будут «снимать с них стружку» и пытаться «подмять» под себя девелоперские компании за счет повышения кредитных ставок с привычных 8-9% до 16-18%», - говорит аналитик «Союз Брокер-Сервис» Алла Ицкаева. «В этом есть огромный «плюс» - выживут сильнейшие, т.е. те, кто способен строить быстро и качественно», - считает Анатолий Сургачев, эксперт консалтинговой компании «Сургачев и партнеры». - С рынка уйдут спекулянты и бракоделы, за счет которых во многом и обеспечивался «пузырь» неадекватных цен на жилье».

Конечно, не только у «бракоделов» проблемы с ликвидностью. Но, судя по тому, что некоторые крупные девелоперские компании – Миракс, «Система-Галс», «Строймонтаж», «Главмосстрой» - уже объявили о приостановке многих своих проектов, но не собираются их продавать, можно сделать вывод о том, что рынок недвижимости занял позицию выжидания.

С другой стороны, многие другие компании не делают громких официальных заявлений, а просто по-тихому избавляются от неподъемных проектов или продают их доли. Опять же – доли, а не проекты и сами компании целиком. «В стране достаточно мощных финансовых структур, которые с удовольствием вложатся в бизнес, который в нашей стране просто обречен на прибыль», - считает Алла Ицкаева.

По мнению аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», застройщики сами загнали себя в ту ценовую нишу, которая сделала нереальным приобретение жилья даже с помощью ипотеки. Ждать девелоперам помощи от государства – это все равно что строить замки, но не из бетона и стекла, а из воздуха.

С третьей стороны, финансовый кризис никак не сказался на девелоперских проектах городского правительства, о чем сообщил сегодня на открытии в Мюнхене выставке недвижимости «Экспо Реал» мэр Москвы Юрий Лужков. Бюджет столицы остается профицитным и деньги на жилищное строительство в объеме 1,84 млн. кв. м у города есть.

Более того, эксперты рынка считают, что кризис даже поможет московским властям быстрее рассчитаться с очередниками - городские власти будут выкупать квартиры у девелоперов, чему последние усиленно сопротивлялись. Более того, на фоне быстрорастущих цен многие старались придерживать жилье, чтобы со временем заработать на нем еще больше. Сегодня многие застройщики будут с удовольствием продавать квартиры по «разумным ценам».

На днях рейтинговое агентство Fitch объявило, что некоторые московские девелоперы имеют высокую краткосрочную задолженность на конец года. В условиях глобального дефицита ликвидности перекредитоваться в банках у них не получится. Но долговую нагрузку можно снизить за счет продаж жилой недвижимости и земельных участков, что, в свою очередь, поможет ускорить выполнение городом социальных задач. По данным источника газеты Взгляд в правительстве Москвы, на выкуп жилья у застройщиков власти до конца года готовы потратить 2 млрд. долларов.

«Появление на рынке новых объемов жилья несопоставимо со спросом, объемы строительства недостаточны, а значит, затяжного падения цен ожидать не приходится – этот постулат и следует рассматривать в качестве главного и определяющего для перспектив рынка недвижимости в целом», - говорит исполнительный директор стройкомпании «О.С.Г.» Леонид Парыванов.

Это подтверждает и статистика, приведенная первым заместителем мэра столицы Юрием Росляком: за девять месяцев текущего года было введено всего два миллиона кв. метров. В прошлом году за тот же период эта цифра составляла 3,6 млн. кв. метров. В дополнение к сокращению общего объема строительства почти на 45 процентов, доля коммерческого жилья упала с 50 до 35 процентов. То есть на первичный рынок поступает на 60% меньше новых квартир, чем в прошлом году. Отсюда вывод – паниковать и избавляться от недвижимости не стоит, и серьезного обвала цен не предвидится по причине недостаточности предложения.

Еще одним аргументом в пользу этого тезиса могут служить данные корпорации «Инком»: в сентябре цены на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы демонстрировали стабильность – 1% в «плюс» или «минус» в зависимости от категории жилья. Дешевле стали только монолитные дома, подорожали «сталинские», а панель сохранила свои позиции.

Средняя стоимость квадратного метра в столице составляет сегодня 8,3 тысяч долларов или 208,6 тысяч рублей. Анализ показывает, что доля сделок «с дисконтом» является постоянной с начала лета, а средний размер скидки в сентябре составил 3% , что также можно считать подтверждением стабильности рынка.

И последнее – соглашаясь с тем, что отдельные строительные компании испытывают дефицит свободных средств и замораживают свои объекты, аналитики рынка считают, что покупателям жилья особо рассчитывать на дисконт не стоит, так как банки, выкупающие у девелоперов свободные метры, все равно будут продавать их по рыночным ценам.

Павел Огородников