Тенденции и перспективы рынка коттеджных поселков Подмосковья

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» завершил очередное ежеквартальное исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года. В качестве основного вывода следует отметить, что на фоне общей стагнации на рынке московского жилья рынок загородной недвижимости продолжает расти ощутимыми темпами. Так, в 3 квартале 2008 года количество активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье увеличилось по сравнению со 2 кварталом 2008 года на 14,4%, что в 2 раза выше темпов прироста, продемонстрированных за предыдущий период. При этом число коттеджных поселков преодолело очередной рубеж. Сейчас на рынке представлен 301 объект.

В разрезе направлений следует отметить, что за последние 2 года значительно выросла доля поселков, расположенных на южном направлении. Следует отметить, что рост наблюдается также и на востоке и северо-востоке Подмосковья. Растут, прежде всего доли тех направлений, которые раньше не считались престижными, тогда как доля поселков, расположенных на таком традиционно престижном направлении, как северо-западное, стала сокращаться.

Также следует остановиться на том, что в течение всех последних лет планомерно сокращается средняя площадь коттеджа. И это сокращение отмечается почти по всем направлениям. Единственным исключением, которое, как известно, только подтверждает правило, стало северо-западное направление, где средняя площадь дома выросла.

При этом средняя стоимость 1 кв. м коттеджа, включая стоимость земли, продолжает расти. В рублевом эквиваленте она увеличилась только за последний квартал на 8,4%, а в долларовом – на 4%. Средняя цена предложения составила $4275 за 1 кв. м, включая стоимость земли. Рост цены на поселки, выставленные на рынок ранее 3 квартала 2008 года был несколько меньше и составил в рублевом эквиваленте 7%, а в долларовом – 3%.

По цене 1 кв. м дома, включая стоимость земли, лидирует западное и северо-западное направление. Западное за счет Рублевского шоссе, а северо-западное - за счет Новорижского. Средняя стоимость 1 кв. м по этому направлению составляет примерно $6890 и 5020 за 1 кв. м, включая стоимость земли, соответственно. Наименьшая стоимость 1 кв. м характерна для восточного – $1760 – и южного – $1675 – направлений. При этом темпы подорожания 1 кв. м жилья, включая стоимость земли, наиболее высокие на северо-западе Подмосковья, следом идет северо-восток, а замыкает тройку лидеров запад Московской области. На основе средней стоимости и средней площади дома выводится средний показатель стоимости домовладений. По итогам 3 квартала 2008 года средняя стоимость домовладений почти вплотную приблизилась к психологически важной отметке $1,5 млн.

При этом следует отметить, что рынок предложения весьма дифференцирован. Так, на долю поселков, где средняя стоимость домовладения не превышает $300 тыс., приходится примерно 13% от общего объема предложения. На долю поселков, цена домовладений в которых лежит в пределах от $300 тыс. до $500 тыс., приходится примерно 18%. Поселки, где дома стоят от $500 тыс. до $1 млн, занимают примерно 29% рынка. Это наибольший сегмент. Второе место принадлежит поселкам, где стоимость домовладений не дешевле $1 млн и не дороже $2 млн. Им досталось 20% рынка. Поселкам, в которых стоимость коттеджей колеблется от $2 млн до $3 млн, досталось 9% рынка. Поселки, где коттеджи стоят от $3 млн до $5 млн, занимают примерно 7%. А те поселки, где цена домовладения свыше $5 млн, – 4%.

Следует отметить, что средняя площадь поселка несколько выросла и составляет 19,8 га, то есть почти 20 га. Среднее количество домовладений также увеличилось и составляет примерно 90 участков. Средняя площадь участка при этом несколько уменьшилась с 21 сот. по итогам 2 квартала 2008 года до 20,6 сот. по итогам 3 квартала 2008 года. Средняя площадь дома также несколько уменьшилась и составила 346,8 кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. (включая стоимость земли), как отмечено выше, составляет $4275 тыс. Средняя стоимость коттеджа (включая стоимость земли) – $1482 тыс. При этом средняя стоимость эксплуатации - $435 в месяц.

Если брать объем рынка в физическом измерении (в квадратных метрах), то на к 3 квартал 2008 года общий объем предлагаемого жилья в 301 поселке превышает 9 млн кв. м. Но это не объем введенного в строй жилья. Для получения такого показател необходимо общий объем предложения уменьшить прим в 2-2,5 раза. Дело в том, что реализуемые в момент исследования поселки сдаются не только в этом году, но и в 2009, и в 2010, и даже в 2011 годах.

И еще один важный показатель, характеризующий рост рынка загородного жилья, – это его объем, выраженный в долларовом эквиваленте. На конец 3 квартала 2008 года он также достиг важного рубежа – $40 млрд. Уменьшив этот показатель в 2-2,5 раза, можно получить ежегодный объем рынка загородного жилья в денежном выражении. При этом он расширяется географию предложения, все больше поселков располагается дальше от Москвы, увеличивается количество операторов, действующих в данном сегменте. Таким образом, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», можно констатировать сохранение достаточно высоких темпов его развития.