Закон о долевом участии в строительстве жилых домов отменяет долевое участие как факт

Совет Федерации обсуждал уже принятый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вводит массу ограничений для строительный компаний, зато наделяет широкими правами физических лиц, приобретающих жилье с использованием схемы долевого финансирования. Закон вступает в силу с 1 апреля этого года. Между тем участники строительного рынка утверждают, что данный закон вообще ликвидирует долевое строительство, и требуют отсрочить его введение, чтобы внести поправки. А эксперты указывают на тот факт, что закон лишь запрещает собирать деньги с населения, не имея разрешения на строительство, хотя и признают, что это нанесет серьезный удар по строительному бизнесу.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», против вступления в силу которого начали активную борьбу участники строительного рынка, был принят вместе со всем «жилищным» пакетом. Он наделяет граждан, приобретающих жилье по схемам долевого участия, более широкими правами, чем это было до сих пор, но зато всерьез ограничивает права строителей. В частности, в соответствии с данным законом все сделки по приобретению жилья таким способом будут подлежать обязательной государственной регистрации. Это делается с целью исключения возможности продажи одной и той же квартиры разным покупателям. «В настоящее время наиболее распространенным способом мошенничества является то, что за пятьдесят квартир компания собирает деньги, например, с семидесяти покупателей», – сказал старший юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Леонид Бандорин. «Институт экономики города» принимал непосредственное участие в разработке большинства законов, входящих в «жилищный» пакет.

Помимо этого, новый закон обязует строителей раскрывать всю информацию о застройщике (кто является учредителем, в каких проектах принимал участие, величина собственных денежных средств и размер кредиторской задолженности). «В данном законе два принципиально важных момента, которые могут поменять структуру рынка, – говорит Леонид Бандорин. – Это требование вести проектную декларацию, которая должна обеспечить доступ граждан к информации о строительной компании, а также разрешение собирать деньги с населения только тем организациям, которые имеют в собственности или в аренде земельный участок и разрешение на строительство. Последнее требование может стать серьезной проблемой для компаний, поскольку на нашем рынке более 50% компаний, занимающихся долевым строительством, – это посредники». Участники строительного рынка больше всего обеспокоены именно этим нововведением, а также ужесточением требований к срокам строительства. При этом, как ни странно, застройщики полагают, что ужесточение регулирования долевого строительства отпугнет клиентов.

«В результате вступления в силу этого закона вся система столкнется с новыми категориями рисков ввиду неадекватной ответственности застройщика, против которой не предусмотрена ответственность клиента, – сказал председатель правления управляющей компании ГК «ПИК» Артем Эйрамджанц. – Мы теперь обязаны в договоре указывать сроки строительства, а клиент вправе наложить на нас штраф за срыв этих сроков. При этом строители обязаны регистрировать договор, что лишает нас возможности его расторжения в случае, если клиент не расплачивается в срок. Таким образом, застройщик, чтобы минимизировать свои риски, будет вынужден удлинять до максимума срок строительства, чтобы застраховаться от штрафов, а также требовать с клиента всю оплату сразу же. Люди, скорее всего, не захотят участвовать в долевом строительстве на таких условиях. А более комфортные для клиента условия смогут предложить только аферисты». В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» заявили, что данный закон ставит под сомнение перспективы развития долевого строительства как формы приобретения жилья на российском рынке, и предположили, что вступление закона в силу приведет к сокращению количества новостроек. «В настоящее время 90% новостроек не отвечает требованиям этого закона, – сказал руководитель пресс-службы компании Игорь Ладычук. – Конечно, такого сокращения рынка не будет, но можно с большой долей уверенности предполагать, что около 30% заявленных новостроек не выйдет на рынок в срок. Это приведет к росту цен».

В качестве аргумента в пользу роста цен на недвижимость участники рынка упоминают также необходимость прибегать к банковским кредитам взамен средств дольщиков на первоначальном этапе строительства. «Строители для финансирования начального этапа строительства будут вынуждены прибегать к банковским кредитам, – говорит Артем Эйрамджанц. – Банки, конечно, будут кредитовать, но это будет дорого стоить и приведет к удорожанию строительства и росту цен на готовую недвижимость. Кроме того, закон предусматривает солидарную ответственность банка и кредитуемого застройщика в случае срыва сроков строительства. Это вряд ли понравится банкам». Леонид Бандорин из «Института экономики города» считает, что застройщикам придется заняться поиском новых форм финансирования строительства. «Данный закон действительно наносит сильный удар по строительному бизнесу в его нынешнем виде, – говорит он. – Инвесторам придется либо прибегать к помощи банковских кредитов, хотя сейчас трудно просчитать, как банковское сообщество отнесется к этому, либо пользоваться ПИФами недвижимости для сбора средств на строительство».

Строители между тем активно пытаются повлиять на сроки вступления закона в силу. «Мы считаем, что необходимо отложить вступление закона в силу и внести целый ряд поправок, – считает Артем Эйрамджанц. – Например, необходимо убрать солидарную ответственность банков и застройщиков. Мы не против принятия закона в целом, поскольку он призван упорядочить деятельность организаций на рынке недвижимости, но считаем, что он требует доработки с участием в экспертной группе представителей бизнеса». Авторы закона, впрочем, замечают, что участники рынка привлекались к работе над законом в процессе его разработки, однако тогда они особого энтузиазма не проявляли.