Москва переплачивает за жилье

«Финансовая недоступность квартир является одной из главных причин нарушений права на адекватное жилье, которые становятся частым явлением в связи с нынешним глобальным финансовым кризисом и кризисом на рынке недвижимости», – заявила в штаб-квартире ООН специальный докладчик организации по вопросу о достаточном жилье Ракель Рольник. И в это время стало известно, почем Москва покупает жилье и за счет кого решаются проблемы застройщиков. Ракель Рольник призвала правительства стран «выработать более справедливую и социально ориентированную систему получения жилья, в том числе предусматривающую субсидирование для малообеспеченных».

«Мировой финансовый кризис поменяет правила игры на поле недвижимости как минимум на несколько лет»Мировой кризис постепенно превращает экономику всех стран в плановую, делая государства главными игроками на стратегических рынках.

Строительный – не исключение. Это наглядно демонстрирует наша страна и столица, в которой основным и, вполне вероятно, единственным покупателем строящегося жилья становится город.

Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин говорит об этом прямо: «Если еще несколько лет назад мы сдавали для городских нужд 2 млн кв. м, то в этом – уже 2,5 млн, а в 2009 году его будет еще больше». Ранее соотношение «рынок – городской заказ» в цифрах выглядело как 40 на 60%. Судя по высказываниям и действиям московской мэрии, в будущем году эта цифра составит до 75%. Плохо это или хорошо?

Во-первых, процент города во вводимом жилье равен проценту выводимых с рынка квартир вне зависимости от платежеспособности населения, спроса и предложения и всех других экономических «глупостей». Во-вторых, кризис съест средних и мелких строителей, заставит оставшихся сдавать городу больше своего жилья и, таким образом, удерживать цены на все то, что не попадает в городской заказ, а попадает на рынок. Значит, никакого снижения цен на рынке не будет, не будет дешевого жилья, а остальное будет стоить столько, сколько определит предложение. Теперь посмотрим на тех, кто явно выплывет. Это в первую очередь те, кто и так долгие годы выстраивал свой бизнес под городские программы: группа «ПИК», ДСК-1, Главстрой и СУ-155.

Именно группа «ПИК» – якобы за неимением других желающих – выигрывает конкурсы Департамента жилищной политики Москвы на соинвестирование строительства 173 тыс. кв. м жилья в Мытищах и Люберцах на общую сумму 13,65 млрд рублей. В Мытищах Москва заплатит по 85 тыс. рублей за квадратный метр, в Люберцах – по 74 тыс. 200 рублей.

Газета ВЗГЛЯД, не претендуя на строгую научность своего собственного маркетинга, сравнила все предложения по новым квартирам в этих районах и вывела: средняя цена «квадрата» в Люберцах сейчас составляет не более 70 тыс. рублей, в Мытищах – около 82–83 тыс. рублей. Причем это то, что просят, торг, как говорится, вполне уместен.

Вопрос очевиден – если девелоперы испытывают трудности, то почему город выкупает у них квартиры дороже среднерыночной цены? Довольно странный альтруизм. Впрочем, почти все СМИ сообщали о том, что группа «ПИК» должна выплатить огромные, под полмиллиарда долларов, кредиты еще до конца года, что возможно сделать только при условии продажи всего объема построенного жилья одному покупателю. Им и стала Москва.

«Спасли застройщика за счет бюджета, то есть за счет налогов граждан. А то, что переплатили, так это можно отнести на неразбериху кризиса, неясность цен и найти массу других объяснений и причин, – говорит руководитель экспертного бюро «БрокерЭлектрон-М» Григорий Ковалеров. – Не говоря уже о том, что такая оперативность вызывает массу вопросов».

В течение месяца столичные власти приобрели на аукционе у крупных строительных компаний примерно 500 тыс. кв. м недвижимости экономкласса в Подмосковье, потратив на эти цели 40 млрд рублей. Таким образом, жилье было куплено по цене 80 тыс. рублей за квадратный метр, что выше среднерыночной стоимости в Московской области.

Согласно данным газеты ВЗГЛЯД, средняя цена в Подмосковье сейчас составляет от 36 до 70 тыс. рублей за квадратный метр. Кстати, у того же ДСК-1 можно купить квартиру в Балашихе по 66 988 рублей за метр, у СУ-155 – по 70 тыс. за квадрат в Долгопрудном.

У застройщиков второго эшелона точно такие же квартиры можно купить с дисконтом в 10–20%. Причем, как кулуарно признавались сами продавцы, за 100% оплаты наличными можно получить дополнительную скидку в 6–7%. По данным компании «МИЭЛЬ», средняя стоимость квадратного метра в новых домах области составляет сейчас не более 67–68 тыс. рублей. Это на 12–13 тыс. рублей меньше, чем цена, по которой выкупили жилье столичные власти.

Напомним, в 2009 году Москва намерена потратить на социальное жилье около 2 млрд долларов. Основные застройщики: СУ-155, ДСК-1, Главстрой, ПИК. Больше половины недвижимости, возводимой этими компаниями, строилось и строится исключительно для различных социальных программ. Заметим, что приобретение жилья идет на фоне снижения цен на московские квартиры, особенно в сегменте экономкласса.

«Надуваться бесконечно спекулятивный мыльный пузырь московского жилья не мог, так как все игры на повышение обусловливались исключительно высокими ценами на нефть, – говорит в интервью аналитик компании «Финэкспертиза» Агван Микаелян. – Похоже, теперь наступил переломный момент, в том числе и психологический, и стало понятно, что мировой финансовый кризис поменяет правила игры на поле недвижимости как минимум на несколько лет». На сегодняшний день на первичном рынке жилья средняя цена предложения составляет уже 5,657 тыс. долларов за квадратный метр, что на 5,01% ниже показателя сентября. Такие данные приводят эксперты «Индикаторов рынка недвижимости».

Пресс-секретарь группы компаний «МИАН» Светлана Фуфаева считает, что в ожидании возможного снижения цен на столичную недвижимость, прогнозируемого многими участниками рынка, продавцы поспешили вывести на рынок так называемые инвестиционные квартиры, в основной своей массе вчерашние новостройки, еще в сентябре.

В результате сегодня количество предлагаемых объектов на вторичном рынке жилья Москвы по сравнению с августом увеличилось на 21% и составило 27,3 тыс. объектов. Кроме того, продавцы уже идут на уступки в цене на уровне 8–10%. Эксперты отмечают, что уже свершившееся снижение цен и падение спроса со стороны спекулянтов – хороший повод задуматься над улучшением своих жилищных условий. Вполне вероятно, что к концу года разрыв между спросом и предложением на столичном рынке жилья может увеличиться еще больше, потому что на нем может отразиться фактическое замораживание многими банками своих ипотечных программ.

«Какое-то количество людей, кто успел получить кредиты, еще покупают жилье. Статистические изменения будут заметны в ноябре-декабре, когда отразится сегодняшнее состояние ипотеки, практически сведенной к нулю», – подчеркивает генеральный директор National Realty Group (NRG) Аркадий Литовский.

Напомним, что в США с начала кризиса ипотеки цены на дома за полтора года снизились в среднем всего на 5,15%. Среднеевропейские показатели падения цен на недвижимость также не превышают отметки в 4–6%. Москва по этому показателю догнала весь мир всего за одну неделю.

Еще один момент: снижение цен даже на 30%, что совсем маловероятно, не сделает жилье доступным для абсолютного большинства россиян. И так будет до тех пор, пока уровень доходов не сравняется с общемировыми показателями, как это уже сделали цены на жилье. Другой вариант – возвращение ипотеки, без нее шансов на решение квартирного вопроса нет никаких ни у кого, и радоваться обвалу цен – тоже резона нет. Тем же, кто перед кризисом получил кредит под жилье, тоже не до восторгов: им остается надеяться, что заложенные квартиры не обесценятся настолько, что банк потребует довнести залог.

Павел Огородников