Останутся ли квартиры в свободной продаже к 2009 году?

Кризис многим дал иллюзорную надежду на то, что цены на жилье в Москве упадут. Правда, пока покупатели надеются на лучшее, доступные квартиры в городе скупает… сам город, оставляя рынку только супердорогое жилье.

Ностальгические заклинания в ритме «back to USSR» принесли свои плоды - первым в плановую экономику вернулся финансовый рынок, где произошла массовая национализация банков. Сейчас пришло время строительной отрасли. Здесь на наших глазах происходит смена заказчика строительства - им становятся не девелоперские компании (многие из которых испытывают дефицит ликвидности) и даже не конечные потребители, которые не в состоянии финансировать возведение домов. Теперь заказывает и оплачивает стройку бюджет - городской, ведомственный, федеральный, региональный. Именно бюджет в ситуации нынешнего кризиса становится основным покупателем строящегося жилья. Невнимание к этому обстоятельству грозит серьезными ошибками в прогнозах поведения строительной отрасли.

Рыночная логика предполагает, что снижение покупательской способности граждан (что уже и происходит вследствие сокращения числа кредитов) приведет к снижению спроса и, соответственно, к снижению цен на «квадрат». Но логика грядущей плановой экономики увеличивает зону влияния госзаказа на рынок до максимума. Это значит, что все крупные компании, имеющие серьезные производственные мощности, будут работать на бюджетные нужды и на бюджетные же деньги.

Собственно, это уже происходит. Буквально на днях столичные власти уже купили около 500 тыс. кв. м жилья у своих постоянных застройщиков СУ-155, ДСК-1, ПИК. Если учесть ранее заявленные намерения столицы о выделении более $2 млрд. на покупку городом жилья для очередников, льготников, переселенцев, многодетных семей, то к 2009 году как минимум 1,5 млн. кв. м жилья просто не дойдет до рынка.

И при этом доля строительства по государственному заказу имеет устойчивую тенденцию к росту. В следующем году она может составить 70 -75% от всего возводимого в Москве и Подмосковье жилья. Например, на 10 млрд. рублей увеличится объем средств на приобретение жилья для военнослужащих (при том, что на данные цели предусмотрено в целом 65 млрд. рублей).

Покупателем также может стать недавно созданный Фонд содействия реформированию ЖКХ. Такую задачу фонду в условиях кризиса поставил Владимир Путин, который заявил о необходимости выделить 50 млрд. рублей на расселение аварийного и ветхого жилья.

Все это обеспечит стабильный заказ строительной отрасли независимо от платежеспособности населения. Более того, на рынок дойдет, скорее всего, только заведомо дорогое жилье, потому что бюджет первым делом «выбирает» эконом-класс, наиболее соответствующий решению социальных задач.

Если же учесть варианты с «заморозкой» из-за недофинансирования ряда намеченных ранее проектов (в чем уже не сомневается никто), то объем ввода нового жилья в 2009 - 2010 г.г. однозначно покажет отрицательную динамику по сравнению с 2007 – 2008 г.г. Вообще же с начала этого года в столице введено около 2 млн. кв. м жилья (для сравнения - за соответствующий период 2007 года было введено 3,6 млн. «квадратов»). Уже налицо существенный «недобор» квадратных метров. Приплюсуем сюда же очевидный дефицит нормальных площадок под застройку в Москве (недаром же большая часть закупаемого под столичные социальные программы жилья локализована теперь в Подмосковье!). Вывод очевиден: в 2009 году число квадратных метров, попавших на рынок, будет ничтожным.

Сейчас рынок жилья демонстрирует тот самый переход от рыночной экономики к плановой: вырастает продолжительность экспонирования «вторички», но существенно уменьшается выбор однушек и двушек в панельных новостройках. При этом снижения цен не произошло, рынок словно застыл в ожидании. И в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится.

Таков примерно сценарий существования отрасли на ближайшие год-полтора, пока мировую экономику не перестанет лихорадить. И в этот сценарий падение цены на жилье пока никак не вписывается. В рамках формирующейся на наших глазах государственной стратегии бюджетного строительства конечному потребителю будет крайне сложно конкурировать с государством, пытаясь купить то, что после него останется.

Александр Донков