UBS снизил справедливую стоимость акций четырех российских девелоперов

UBS опубликовал исследование, в котором снизил справедливую стоимость акций четырех публичных российских девелоперов: Mirland Development - с $11, 2 до $3,3 за бумагу, ОПИН - c $348 до $160, ГК ПИК - с $35,3 до $5,6, «Системы-Галс» - c $14,9 до $0,45.

В 2009 году цены на жилье в России упадут на 20%, а коммерческая недвижимость потеряет в цене около 10%, говорится в ноябрьском исследовании российского рынка недвижимости UBS. «От цен на недвижимость напрямую зависит прибыль компаний, а значит, и их стоимость. При этом у девелоперов серьезные проблемы с финансированием и долгами (ставки по кредитам для застройщиков сегодня уже превышают 2025% годовых)», - поясняет переоценку справедливой стоимости акций девелоперов в сторону существенного снижения аналитик UBS Екатерина Красненко.

По ее словам, из четырех компаний наименьшая зависимость от ситуации с ценами на рынке наблюдается у Mirland Development, строящей сеть торговых центров. «У девелопера подписаны долгосрочные контракты с арендаторами, и изменение условий по договорам будет возможно только через штрафы», - отмечает эксперт. По данным UBS, долговой портфель Mirland Development составляет всего $149 млн, из которых до конца года надо погасить $7 млн и в течение 2009 года - $30 млн. В 2009 году объекты должны принести девелоперу около $194 млн.

Также сравнительно слабо от снижения стоимости квадратного метра и падения арендных платежей зависит ОПИН. «У компании хорошая ситуация с долгами: их меньше чем собственных средств компании. В таких условиях девелопер может спокойно переждать время снижения цен», - отмечает Е.Красненко. На конец июня 2008 года долговая нагрузка ОПИН достигала $404 млн ($109 млн к погашению до конца 2008 года), объем собственных средств - $460 млн.

В отличие от Mirland Development и ОПИН бизнес ГК ПИК и «Системы-Галс» более чувствителен к динамике цен. Это демонстрирует ситуация с тендерами по городскому заказу, который в октябре ПИК выиграл вместе с СУ-155 и «Главстроем». Мэрия потребовала от застройщиков дополнительную скидку и отказалась заключать групповой контракт по итогам торгов.

По данным UBS, долговая нагрузка ПИК оставляет $1,6 млрд (данные на 30 июня), из них краткосрочная - $1,33 млрд. «В 2008 году компания планировала получить $2,6 млрд от продаж квартир, но часть этих средств должна была поступить по контрактам с правительством Москвы», - отмечает аналитик.

По оценкам UBS, у «Системы-Галс» сумма долга (оценка на конец 2008 года) сопоставима с оценкой портфеля проектов: разница, по оценке UBS, всего $100 млн). «Чтобы продолжать строить и рассчитываться по долгам, компании необходимо продавать как проекты, так и построенные объекты», - объясняет Е.Красненко.