Какова сегодня стоимость «однушек» в городах–«миллионниках»

Почему мы решили предложить сегодня вниманию наших читателей столь необычный на первый взгляд рейтинг, в котором вашему вниманию предлагается сравнить цены на однокомнатные квартиры в крупнейших (по численности населения) российских городах? Да, просто все кругом поговаривают, что на дворе кризис. Недвижимость дешевеет. С работы увольняют.

Так почему бы на фоне всех этих крайне неприятных слухов не присмотреться к недвижимости в другом городе? Если у вас есть квартирка, пусть даже плохонькая однушка, в Москве, то вы можете ее легко продать. И купить хорошую трешку где-нибудь поближе к Сибири. Оставшихся денег еще хватит на год безбедного существования. А там глядишь, и кризис кончится. Чем не вариант: переждать кризис во глубине сибирских просторов?

Сразу отметим, что к «миллионникам» мы приравняли Волгоград (недавно утративший сей почетный статус, но все равно находящийся близко к «контрольному» числу), Пермь (данные по этому городу разнятся – в одних источниках фигурирует цифра чуть более миллиона жителей, в других – чуть менее), а также Красноярск, растущая численность населения которого, по прогнозам региональных аналитиков достигнет 1 млн. чел. уже в 2010 г. Для достижения этой цифры (и, согласно законодательству, получения дополнительных федеральных субвенций) городскими властями разработана специальная программа «Миллион».

В качестве интервала времени для сравнения мы выбрали первую половину сентября – именно в этот период обозначились первые тенденции падения цен на вторичном рынке недвижимости в России (да и Европы тоже). Что же происходило на рынках этих городов в последнее время и каковы их наиболее интересные характеристики?

Во всех мегаполисах с численностью населения порядка 1 млн. человек и более (кроме Санкт-Петербурга), квадратный метр жилья в однокомнатных квартирах дороже, чем в среднем по всем типам квартир. Например, в Москве в 3-комнатных квартирах 1 кв. м. стоит 148.6 тыс. руб., в среднем же на вторичном рынке – 151.6 (относительно первой половины сентября зафиксирована нулевая динамика). При этом в последнее время дорожали в основном квартиры «средней» ценовой категории (панель 1980-90-х годов постройки), причем в основном в районах, находящихся в пешей доступности от метро, а также в тех районах, куда метро, согласно планам властей, придет в ближайшие 1-3 года: Митино, Жулебино и Новокосино. Подорожал также современный «монолит», а подешевели (притом значительно – более чем на 3%) 9-12-этажные панельные дома 1960-70-х годов постройки.

В Санкт-Петербурге, по данным портала www.bn.ru, подешевели (причем синхронно – на величину, близкую к 3%) и одно-, и двух-, и трехкомнатные квартиры, а вот четырехкомнатные прибавили в цене аж на те же самые 3%. Средняя цена 1 кв. м. на жилье в северной столице 3 ноября 2008 г. составила 106.5 тыс. руб. (-1.2% за два месяца), в новостройках – 89.1 тыс. руб. (- 0.9% за тот же период).

По типам жилья в городе на Неве подешевели (опять же практически синхронно) и «кирпич», и «панель», и «сталинки», а подорожали (хотя и менее чем на 1%) квартиры в дореволюционных домах. Сей факт, очевидно, говорит о том, что среди ценителей Невского, Фонтанки, Мойки и Васильевского острова частные инвесторы составляют более значительную часть, чем среди собственников «обычных» питерских квартир, как эконом-, так и бизнес-класса.

Неформальная (с недавних пор всё-таки ставшая официальной) столица Сибири, третий по величине город России, самый молодой среди городов-миллионников как по году основания (1893), так и по среднему «возрасту» жилых зданий (менее 30 лет) – Новосибирск – с начала кризиса «упал» более чем на 4%. Главной причиной столь существенной коррекции цен является уменьшившаяся доступность ипотеки.

В Екатеринбурге наиболее ощутима разница в стоимости квартир в центре (цена 1 кв. м. доходит до 100 тыс. руб.) и на окраинах (менее 45 тыс. руб). Причем с начала кризиса центр подорожал, а окраинные районы (здесь среди населения наблюдается значительная доля трудовых мигрантов из Азии) подешевели сильнее, чем город в среднем.

Относительная дешевизна «однушек» на вторичном рынке Казани напрямую связана с достаточным количеством предложений квартир в новостройках по самым умеренным ценам (до 40 тыс. руб. за 1 кв. м). То же самое касается рынков недвижимости Омска и Челябинска. Причем интересное совпадение – Омск подешевел ровно на столько же, на сколько и его ближайший сосед Новосибирск.

Уфа также находится в числе самых доступных городов-миллионников: по ценам на жилье: новостройки здесь продаются по ценам от 35 тыс. руб. за 1 кв. м., средняя же цена на новостройки – около 47 тыс. руб. за 1 кв. м – остается неизменной с начала 2008 г. Цены на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке столицы Башкортостана начинаются от 1.2 млн. руб.

Основная беда Ростова-на-Дону – ветхость жилого фонда старых районов города. А на первичном рынке жилья преобладает «монолит-кирпич». В первую очередь, поэтому, в Ростове, как и в Москве, квадратный метр в новостройке дороже, чем на вторичном рынке жилья.

В Перми, как и в соседнем Екатеринбурге, стоимость квадратного метра жилья сильно зависит от района и варьируется от 40 до 90 тыс. руб. за 1 кв. м. Коррекция цен в этих городах-соседях также отличается несущественно (см. пару Омск – Новосибирск).

Напоследок сравним российские «миллионники» с украинскими. В трехмиллионном Киеве стоимость 1 кв. м. в 1-комнатных квартирах, по данным различных аналитиков, составляет (в пересчете на рубли) от 78 до 90 тысяч за квадратный метр и ее падение за последние два месяца составило от 1.5 до 2%. В остальных украинских городах-миллионниках (Донецк, Харьков, Днепропетровск, Одесса) цены составляют 50-75% от киевских.

Алексей Болсанов, руководитель аналитической службы КДО