Справедливая стоимость квартир достижима уже в новом году

Крайне занимательным занятием оказалось изучение газет шестилетней давности. Особенно интересным выглядит раздел объявлений о недвижимости. Одно только объявление о продаже двухкомнатной квартиры, например, на Соколе за 60 тысяч долларов рождает в голове немыслимое количество эмоций. Были же времена! Так наверняка подумает большинство читателей, поскольку человек, к сожалению или к счастью, склонен оценивать минувшие события и ситуацию ретроспективно.

Причем самое интересное, что на события прошлого человек проецирует себя настоящего, такова наша психология. В данном случае, читая подобные объявления, человек сопоставляет те цены с сегодняшним доходом. Конечно! При сегодняшней средней зарплате в Москве в 35 тысяч рублей (примерно 1300 долларов), та цена за квартиру кажется смешной, а сегодняшний мир несправедливым.

Но необходимо сделать уточнение, что тогда средняя зарплата в Москве была на уровне 200 долларов. И если квадратный метр тогда стоил примерно 1000 долларов, то получается, что на свою зарплату человек мог купить примерно 0,2 кв.м. Этот коэффициент был фактически одинаков на протяжении последних лет, таким он остается и сейчас. Кстати, это касается не только Москвы, но и других крупных городов России. Конечно, в разных городах этот коэффициент может быть где-то больше, где-то меньше, но суть от этого не меняется: доступность жилья не снижалась и не росла, она всегда была примерно одинаковой для среднестатистического человека.

При этом последние несколько лет ознаменовались бурным экономическим ростом и развитием бизнеса, появилась целая прослойка в обществе, которая увеличивала свои доходы гораздо большими темпами, чем среднестатистический человек. Эту группу нельзя назвать полноценным средним классом и нельзя отнести к сверхбогатым. Сюда входят и владельцы мелких и средних бизнесов, и топ-менеджеры крупных компаний, менеджеры среднего звена. Удовлетворив жилищные потребности для себя, данная группа стала направлять свободные деньги в недвижимость в инвестиционных целях, придавая рынку спекулятивный характер. Уже сейчас все больше аналитиков, в том числе и я, склоняюсь к тому, что раньше недооценивали долю инвестиционных квартир на рынке, и на самом деле она намного больше чем все предполагали. Об этом говорят даже косвенные признаки. Сейчас очень много новостроек, уже сданных, причем сданных достаточно давно, в которых до сих пор есть непроданные квартиры, хотя год-полтора назад абсолютной истинной считалось, что к моменту сдачи в доме свободных квартир уже не оставалось.

Сегодня предложение продолжает увеличиваться. Оно уже, по некоторым оценкам, многократно превышает спрос. Но спросу неоткуда сегодня взяться. Сейчас его не сможет обеспечить ни та социальная группа, о которой упоминалось выше, ни основная масса людей. Первые не смогут по той причине, что они наиболее сильно подвержены влиянию разразившегося кризиса, и у них нет свободных денег. Вторые также не смогут изменить ситуацию, потому что основной инструмент приобретения жилья для основной массы людей – ипотека – сейчас не работает.

Напрашивается однозначный вывод: цены на квартиры будут снижаться. В общем-то, это и не открытие, а вполне очевидная на сегодня вещь. Но главный вопрос, который всех волнует – насколько снизятся цены? Кто-то оценивает падение цен на уровне 50%, кто-то на уровне 10-15%.

Попробуем дать оценку исходя из того, что при любом кризисе цены будут снижаться до тех пор, пока рынок не придет в сбалансированное состояние, иными словами перестанет быть спекулятивным. При этом доступность жилья должна повысится до того уровня, при котором наступит баланс между спросом и предложением. На развитых рынках недвижимости нормальным считается, когда коэффициент доступности жилья примерно равен 0,3 – 0,35, т.е. чтобы купить 1 кв.м. человеку в среднем нужно работать три месяца. Чтобы у нас этот показатель поднялся с текущего значения необходимо либо увеличение дохода, опережающее рост цены на недвижимость, либо снижение цены при сохранении дохода. Поскольку ожидать роста доходов сейчас нельзя, путь повышения этого коэффициента одни – снижение цен на жилье. Таким образом, если среднюю московскую зарплату разделить на 0,3 – 0,35 мы получим справедливую цену на жилье в пределах 3800 - 4300 долларов за 1 кв.м.

Кроме того, именно в такие моменты, станут заметны снижения цен в проектах, недостатки которых были завуалированы или не замечались в период активного роста рынка. В последние несколько лет сложилась ситуация, когда можно было строить и продавать, невзирая на невысокие потребительские свойства объекта, на его ликвидность, потому что покупали все. При чем это относится не только к рынку жилья. Такая же ситуация сложилась на рынке коммерческой и загородной недвижимости, хотя последняя уже достаточно давно испытывает явление превышения спроса над предложением и жесткую конкуренцию в определенных сегментах.

Конечно, происходят процессы, направленные на поддержание спроса. Но они сейчас носят искусственный характер. Например, недавние конкурсы, проведенные московским правительством между крупнейшими девелоперами на строительство жилья. Сомнительно, что подобная мера в корне сможет изменить текущую ситуацию. Да и бесконечно поддерживать застройщиков правительство не сможет. С другой стороны ожидается и сокращение объемов строительства, но и это вряд ли приведет к дефициту жилья. Просто рынок переходит от продавцов к покупателем, мяч теперь на их стороне. А продавцам придется разрабатывать новые схемы и механизмы продаж, и постепенно свыкаться с мыслью, что время сверхприбылей кончилось, по крайней мере, на ближайшую перспективу.

Олег Борисенок