1 кв. м коттеджа, включая стоимость земли, подешевеет

Большинство экспертов затрудняется дать точный прогноз относительно перспектив рынка коттеджей Подмосковья. Однако все они уверены, что в 2009 году рост цен будет, и как минимум от текущего уровня они вырастут на 10%. Учитывая, что до недавнего времени коттеджи дорожали примерно на 30% в год, 10% выглядят скромно. Особенно на фоне ожидаемой в 2009 году инфляции, которая будет явно выше 10%. Основная проблема в том, что рынок затоварен дорогими коттеджами, тогда как основной неудовлетворенный спрос приходится на долю коттеджей эконом-класса, которых катастрофически не хватает. И в отличие от большинства своих дорогих собратьев доступные для населения коттеджи, по оценке аналитического центра www.irn.ru, скорее всего, не только будут дорожать прежними темпами в 2009 году, но и успеют несколько увеличить свою стоимость до конца этого года.

До недавнего времени в росте стоимости подмосковных коттеджей никто не сомневался. Еще в июле представители компании Blackwood, исходя из результатов первого полугодия 2008 года, прогнозировали рост по итогам года в среднем на уровне 35%-40%. А по некоторым проектам, по их оценкам, рост должен был составить 80%. Ведь по итогам первых 6 месяцев 2008 года цены на землю выросли на 15%-20%. Росли в цене и коттеджи в элитном сегменте. По данным компании «Калинка-Риэлти», за первое полугодие 2008 года элитные объекты загородной недвижимости Подмосковья подорожали примерно на 10%.

Однако к концу III квартала ситуация принципиально изменилась. Те же представители компании Blackwood уже затруднялись делать конкретные прогнозы. И это не удивительно. У многих компаний появились затруднения по продаже коттеджей. При этом трудности начались уже летом. Так, по словам представителей компании «Миэль», в 80% коттеджных проектов, реализовавшихся компанией, удавалось продавать по 1 коттеджу в месяц.

В Москве девелоперы, испытывающие трудности при продаже квартир, начинают предлагать потенциальным покупателям рассрочки. Схожая услуга появилась и на рынке загородного жилья. Первой об этом официально заявила «дочка» группы «Инком» – компания Villagio Estate. Она предложила покупателям своих коттеджей рассрочку. В то же время девелоперы московских квартир при внесении потенциальным покупателем более 50% от полной стоимости жилья сейчас готовы предоставлять им скидки до 30% от изначальной цены. Продавцы загородного жилья пока таких скидок своим покупателям предоставлять не готовы. Однако компания пообещала, что если цены на коттеджи начнут снижаться, компенсировать своим покупателям до 30% потенциальных потерь от изначальной стоимости коттеджа. И это решение в данном случае принципиально. По сути, представители Villagio Estate признаются, что в отличие от московских квартир подмосковные коттеджи, скорее всего, в среднем дешеветь не будут. И все же стоит отметить, что вероятность снижения цен представители Villagio Estate признают, иначе они бы вообще не говорили о потенциальной компенсации.

Проблема с определением динамики цен на подмосковные коттеджи на среднесрочную перспективу связана с тем, что все последние годы коттеджи дорожали гораздо более скромными темпами, чем московские квартиры. И в отличие от московских квартир еще далеки до переоценки. Естественно, что при прочих равных, в отличие от московских квартир подмосковные коттеджи, если и не прежними темпами, но вполне могли продолжить рост. Однако мировой финансовый кризис наложил свой отпечаток и на этот сегмент рынка недвижимости московского региона. Дело в том, что основную долю на рынке коттеджей Подмосковья приходиться на сегмент дорогих объектов. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости», доля объектов дороже $600 тыс. составляет порядка 70%. А финансовый кризис ударил, прежде всего, по потенциальным покупателям домов такого типа.

Известно, что вложения в недвижимость, в том числе и в загородную, делались представителями топ-менеджмента за счет различного рода бонусов. Между тем, уже по итогам III квартала многие компании стали испытывать экономические трудности, естественно, о квартальных премиях говорить уже не приходилось. Мало того, многие компании уже в сентябре стали сокращать целые подразделения, увольняя и их руководство. В итоге, на коттеджи начал резко сокращаться спрос. В сентябре 2008 года предложение стало существенно превышать спрос, и продажи, фактически, встали. При этом, существующее предложение, как уже говорилось, практически не удовлетворяет существующий спрос на дешевые коттеджи. Как писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Перспективы загородного рынка в условиях финансового кризиса», наблюдается дефицит объектов в сегменте нижней ценовой категории – стоимостью до $400 тыс. При этом стоит отметить, что в условиях кризиса традиционно возрастает спрос именно на жилье эконом-класса. И по оценкам департамента маркетологических исследований аналитического центра www.irn.ru, возведение коттеджей данного типа является в сегодняшних условиях наиболее выгодным с точки зрения дальнейшей реализации. Неудивительно, что многие из девелоперов предсказывают рост числа поселков в 2009 году именно в этом сегменте. При этом число таких поселков вырастет не только за счет появления на рынке новых объектов, но и за счет того, что многие объекты изначально заявленные в сегменте бизнес-класса будут переведены в сегмент экономичного жилья. Произойти это, естественно, может только за счет снижения цены предложения.

Однако, насколько сильна будет эта тенденция и какое количество участников рынка прибегут к этой мере, пока никто сказать не готов.

Дело в том, что снижать цены на коттеджи девелоперы будут, конечно же, в последнюю очередь. Однако многих к этому может вынудить их финансовое положение. Ведь большинство застройщиков реализовывали свои проекты преимущественно за счет заемных средств. В условиях экономического кризиса рефинансировать эти кредиты крайне затруднительно, и единственным способ получить деньги для оплаты кредитов можно получить только за счет продаж. Когда предложение превышает спрос добиться ускоренных продаж, можно лишь при условии снижения цен. Однако снижаться цены на рынке коттеджей Подмосковья будут, скорее всего, в гораздо меньших масштабах, чем это ожидается на рынке московских квартир.

Как уже говорилось, динамика цен в последние годы на коттеджи была гораздо более плавной, чем на рынке московских квартир, кроме того, рынок коттеджей Подмосковья еще до начала кризиса был существенно недооценен по сравнению с европейскими рынками, в отличие от московских квартир, которые давно уже обогнали по стоимости все города Европы и Америки. В итоге, снижать цены будут только те девелоперы, которым срочно понадобились деньги. Остальные займут выжидательную позицию.

При этом, как, опять-таки, говорилось выше, на рынке коттеджных поселков Подмосковья наблюдается дефицит объектов эконом-класса. И на них, скорее всего, цены продолжат рост. В то же время, и среди коттеджных поселков эконом-класса есть те, которые могут подешеветь. В условиях стагнации потенциальный потребитель становится более разборчивым. Между тем, даже в условиях, когда рынок рос, некоторые коттеджи эконом-класса продавались с трудом. В частности, по данным агентства недвижимости «Инком», в тех коттеджных поселках, где при строительстве были нарушены технологии, продажи шли вяло.

Учитывая, что динамика цен на коттеджи была плавной, доля их себестоимости велика в цене продажи. При этом значимой статьей, которая может существенно снизить себестоимость строительства, является материал, из которого возводится дом. Так, по данным компании «Форесткомстрой» себестоимость дома из оцилиндрованного бревна более, чем в 2 раза ниже затрат, необходимых на возведение дома из кирпича. А затраты на строительство дома по каркасной технологии ниже себестоимости кирпичного дома уже более, чем в 3 раза. При этом строительство дома по каркасной технологии выгодно еще и по времязатратам: они как минимум в 5 раз меньше, чем время, которое необходимо для строительства кирпичного дома. Между тем, в условиях кризиса оборачиваемость капитала играет очень большую роль. В то же время, по данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года, завершенного «Индикаторами рынка недвижимости», доля объектов построенных из кирпича превалирует на рынке и составляет почти 1 треть от общего числа поселков, выставленных на продажу.

В итоге, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, в 2009 году за счет серьезного изменения структуры рынка средняя стоимость 1 кв. м коттеджа, включая стоимость земли, может снизиться. Однако цены на конкретные коттеджи эконом класса, скорее всего, вырастут. Неудивительно, что многие участники рынка, ожидают в 2009 году рост цен на коттеджи как минимум на 10%, не принимая во внимание, что на динамику цен будет оказывать значительное влияние фактор реструктуризации рынка.