Подмосковье дешевеет быстрее столицы

В долгожданном снижении цен на квадратные метры подмосковный регион заметно опережает столицу. Специалисты аналитического центра www.irn.ru объясняют разницу в ценовой динамике меньшим присутствием на рынке московской области спекулятивных квартир.

Большинство участников рынка сообщают о том, что цены на подмосковное жилье ведут себя более динамично, чем стоимость столичных квартир. Так, по данным агентства недвижимости «Инком», за неделю с 27 октября 2008 года по 2 ноября 2008 года средняя цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке московской области в долларах снизилась на 1%, тогда как в Москве квартиры за тот же период подешевели только на 0,9%. В целом, же за октябрь подмосковное жилье потеряло в долларовых ценах 4%, тогда как стоимость московских квартир снизилась всего на 2,3%.

Стоит отметить, что в сентябре динамика цен на первичном и вторичном рынке Подмосковья была разнонаправленной. На вторичном рынке цены из-за ожидания частников еще продолжали рост, тогда как на первичном рынке как более динамичном, более оперативно реагирующем на конъюнктуру рынка уже начался процесс удешевления жилья. Так, по данным агентства недвижимости «Миэль», в долларах средняя стоимость 1 кв. м подмосковного жилья на вторичном рынке увеличилась на 0,8%.

Учитывая, что в октябре жилье на вторичном рынке подешевело на 1%, темпы изменения цен в Подмосковье скорректировались за месяц почти на 2 процентных пункта, что очень много.

Однако тон, в этом отношении, естественно, задал первичный рынок. Девелоперы сейчас находятся в наиболее затруднительном положении. В сентябре первичный рынок Подмосковья по темпам снижения цен уже обгонял Москву. По данным Миэля, снижение долларовых цен в Подмосковье на первичном рынке за сентябрь составило 2,6%, тогда как в Москве падение еще было почти не заметно – 1 кв. м жилья в среднем подешевел всего на 0,4%.

При этом многие из участников рынка помимо обычного снижения цен стали предлагать потенциальным покупателям скидки и различного рода акции. Так, группа компаний «Домостроитель» при первоначальном взносе в размере 30% от стоимости квартиры в жилом комплексе (ЖК) «Юго-Западный», расположенном в подмосковном городе Московском, или в ЖК «Парковый», построенном в городе Котельники, или в орехово-зуевских ЖК «Бриз» и «Театральный» предлагает покупателям рассрочку окончательного платежа на 9 месяцев. При этом, естественно, будет учитываться инфляция, то есть плата за рассрочку составит 1% в месяц от суммы остатка долга. А в случае внесения в качестве первоначального взноса 50% от полной стоимости жилья рассрочка становится бесплатной. И хотя время рассрочки сокращается до 4 месяцев, фактически, ГК «Домостроитель» за счет инфляции предоставляет покупателю скидку в размере 4% от изначальной цены жилья. Если же сразу внести 70% от полной стоимости квартиры, время бесплатной рассрочки увеличится до 6 месяцев, то есть фактическая скидка составит уже 6%.

Схожую программу предлагает и компания МГСН. Квартиру в новостройках микрорайона «Красногорье DeLuxe» можно купить с бесплатной рассрочкой платежа до конца 2009 года при условии внесения в качестве первоначального взноса 30% стоимости приобретаемой недвижимости. Если же покупатель хочет увеличить рассрочку до 18 месяцев и более, то за это уже придется платить, но плата, так же, как и в случае с ГК «Домостроитель» не будет превышать уровень инфляции и составит 1% в месяц.

Если же покупатель не готов расплатиться и за это время, то ему предоставляется возможность увеличить рассрочку до 10 лет, но в этом случае плата вырастет до 18% годовых.

Следует отметить, что рассрочки девелоперы стали предлагать не от доброты душевной, а из-за значительного снижения количества сделок. Так, по данным агентства недвижимости «Трест-1991», в сегменте эконом-класса спрос упал на 15%, а в бизнес-классе – на 30% относительно количества сделок в августе. За счет снижения количества сделок стал расти объем предложения. При этом наибольшее увеличение объемов предложения в Подмосковье в отличие от Москвы отмечено в сегменте панельных, а не монолитных домов. По данным "Инкома", прирост объема предложения в панельном сегменте составил 6%. В Москве рост объема предложения стал происходить в основном за счет выхода на рынок спекулятивных квартир. В Подмосковье же объем предложения растет в основном за счет увеличения срока экспозиции квартиры.

Подтверждается это еще и тем, что в отличие от цен, рост объемов предложения в Подмосковье отстает от Москвы. За сентябрь, по данным "Миэля", объем предложения на вторичном рынке Москвы вырос на 17%, а на рынке Подмосковья – всего 8,7%. За октябрь разрыв также оказался в пользу Москвы. Так, по данным Инкома, в Москве прирост объема предложения составил 19,8%, а в Подмосковье – всего 12,7%. Схожие данные были и у приостановившего свою деятельность бюро недвижимости «Агент 002». Если в Москве объем предложения вырос на 14,3%, то в Подмосковье – всего на 9,5%.

По данным того же "Инкома", за сентябрь прирост объема предложения в Москве составил 15,6%, а в Московской области – 13,8%, то есть в Москве темпы прироста объема предложения увеличиваются, а в Подмосковье – сокращаются. Сокращение темпов прироста – первый признак скорой стабилизации. А вместе со стабилизацией объемов предложения наступит и стабилизация цен. В итоге, как и писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз», более оперативная реакция на кризисные явления уменьшает кризис как во времени, так и в денежном выражении. Падение цен в Подмосковье закончится быстрее, и снижение стоимости будет не столь масштабным, как в Москве.

И это неудивительно, ведь в Москве средняя цена предложения, по данным IRN, находится на уровне $6 тыс. за 1 кв. м, а в Подмосковье, составляет порядка $3 тыс. - $3,5 тыс., хотя, зачастую, квартиры в Московской области во многом совпадают с квартирами на окраинах Москвы как по качеству жилья, так и по уровню инфраструктуры и транспортной доступности. И даже если допустить, что Подмосковье сейчас переоценено, то многие московские объекты переоценены в еще большей степени.

Таким образом, если в Москве коррекция цен ожидается на уровне 30%, а оживления рынка ждут не раньше следующей осени, то в Подмосковье цены снизятся, скорее всего, не более чем на 10%-15%, а активизации рынка можно ждать уже весной 2009 года.