Выкупить землю у Москвы можно только через суд

До 1 января 2007 года предприниматели должны успеть выкупить землю под своими предприятиями. В процессе получения земли в собственность московские компании, в отличие от своих коллег из регионов, обязательно столкнутся с сопротивлением властей, и судебной волокиты, которая может затянуться на многие месяцы, не избежать. Получается, принимать решение о приватизации земельного участка под предприятием и другими объектами, а также начинать действовать надо прямо сейчас. К февралю 2005 года таким правом воспользовались менее десяти столичных организаций. О том, как заполучить землю в собственность, несмотря на сопротивление властей, рассказывает член Московской городской коллегии адвокатов Ольга Новикова, которая смогла выиграть несколько таких судебных процессов у столичного правительства.

- Какие предприятия могут выкупить землю в Москве?

- Это в первую очередь предприятия, которые в свое время были приватизированы из федеральной собственности. Теперь они имеют право приобрести землю через федеральные органы власти. Такие же права имеют предприятия, приватизированные из государственной собственности города Москвы. Это касается владельцев предприятий, которые выкупили их на аукционе. Правда, реализовать свои права собственности сегодня смогли меньше десятка предприятий, несмотря на то, что их права на землю прописаны в статье 36 Земельного кодекса РФ, а также в законе «О приватизации государственного и муниципального имущества».

- Что же мешает им получить землю в собственность?

- Московские власти, которые ничего не хотят выпускать из своих рук. Так как единственным органом кадастрового учета в Москве является департамент управления земельными ресурсами города Москвы (бывший Москомзем), а он подчиняется правительству Москвы, то эта структура всячески тормозит процесс оформления земли в собственность. Попросту не выдает кадастровые планы предприятиям, а без кадастрового плана приватизация земельного участка невозможна. Чтобы помешать предприятию получить кадастровый план, департамент управления земельными ресурсами может не дать компании сведения для межевания. А такая процедура необходима для определения границ своего участка. Сейчас суды завалены исками предприятий к этой организации с требованием обязать ее выдать кадастровый план.

- Если предприятию удалось получить кадастровый план, что делать дальше?

- Дальше предприятие обязано обратиться в тот орган власти, который вправе распоряжаться этим земельным участком. Затем должно выйти распоряжение о приватизации земли. Из федеральных структур такое решение принимает территориальное агентство по управлению федеральным имуществом РФ по городу Москве (структура бывшего Минимущества).

Территориальное агентство вправе принимать такие решения, если предприятие когда-то выкупило свои здания и сооружения непосредственно у Минимущества. И после того, как распоряжение будет принято, на основании кадастрового плана и других документов, которые свидетельствуют о праве собственности на здание, надо заключать договор купли-продажи с Российским фондом федерального имущества (РФФИ).

Затем происходит оплата ставки, которая предписана в распоряжениях федерального органа власти. Сейчас принято оплачивать землю по 30-кратной ставке земельного налога. Это значительно ниже, чем рыночная цена московской земли, что, в общем-то, и возмущает правительство Москвы.

Проблема в том, что когда заключен договор купли-продажи в РФФИ, предприятие обязано зарегистрировать свое право собственности: принести в Мосрегистрацию договор и соответствующие документы о своем статусе. А Мосрегистрация, выполняя заказ правительства Москвы, препятствует регистрации права собственности. У меня было два дела против Мосрегистрации, которая неправомерно отказалась зарегистрировать право собственности предприятий на земельный участок, посчитав, что это нарушает право города Москвы как субъекта федерации. Отказ был мотивирован тем, что предприятия не предоставили документы, свидетельствующие об отсутствии сервитута (право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества). Мы действия Мосрегистрации оспорили через суд и доказали правоту предприятий. В итоге уже два московских предприятия реально получили свидетельства о праве собственности, третье получит такое свидетельство в ближайшее время.

- Почему остальные городские предприятия не торопятся оформлять землю в собственность?

- Главная причина - руководители боятся судиться с московскими властями, опасаясь, что власти потом будут препятствовать их бизнесу. Или предприятия не смогли решить проблемы, связанные с определением границ земельного участка. Не все могут сделать правильное, качественное межевание. Некоторым организациям приходится проводить большую подготовительную работу по формированию земельного участка. А многие не имеют ни необходимых средств, чтобы выкупить землю, ни специалистов, способных «вытянуть» судебный процесс против московских структур. Кроме того, не все предприятия проинформированы о том, что возможность выкупить землю реальна, что уже сложилась такая практика.

- А как выкупить землю, если предприятие приватизировано не из федеральной, а из государственной собственности города Москвы?

- Для начала надо обратиться в департамент управления земельными ресурсами города Москвы с заявлением. Поскольку власти не скрывают свою позицию и всеми силами сопротивляются процессу приватизации земельных участков, последует отказ, который надо обжаловать в арбитражном суде. А территориальные границы участка уже должны быть к этому времени надлежащим образом сформированы, так как предприятие, которое имеет долгосрочный договор аренды, имеет и свидетельство, что это межевание выполнено.

- Есть ли какие-то ограничения в приватизации земли?

- Есть. В землях предприятия не должно быть земель общего пользования. Это очень существенное условие, если оно нарушено, предприятию могут отказать на законных основаниях. Но если земель общего пользования в составе земель предприятия нет, тогда нет и препятствий для приватизации земельного участка.