Налог на недвижимость в четыре раза меньше, чем плата за аренду

О схемах приобретения прав аренды на землю в Москве на вторичном рынке рассказал кандидат юридических наук Владимир Солдатенков - один из разработчиков положения РФ «О государственном земельном контроле». На земельном рынке Солдатенков, кроме того, известен по своей работе в Москомземе (он бывший начальник юридического управления), а также в Росземкадастре, где он занимал пост начальника управления государственной земельной инспекции, одновременно по должности являясь заместителем главного государственного инспектора РФ по использованию и охране земель.

- Как сегодня можно получить право аренды на земельный участок в Москве, в том числе на вторичном рынке?

- Москва стала первым городом в России, который приступил к продаже прав аренды земли. Ее стоимость, например, в ЦАО сейчас составляет уже $7–9 млн за гектар, и такие торги приносят немалый доход в бюджет столицы.

К сожалению, до сих пор выделение участков правительством Москвы далеко не всегда проводится с той точностью, которая предусмотрена законом. За последние несколько лет окружные комиссии при префектурах проводят конкурсы не в рамках гражданско-правовой процедуры, а путем административного назначения победителей. Любопытно, что ни в каком документе не регламентируется деятельность этих комиссий. Процедура проведения конкурса и выявление победителя на условиях предоставления наиболее интересного и рентабельного инвестпроекта, как это предусмотрено 571 распоряжением столичного мэра еще от 1993 года, фактически не осуществляется. Механизм сильно забюрократизирован.

- Как устроен вторичный рынок земли?

- Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация не менее запутанная, хотя в последнее время рядом законодательных актов она была немного упрощена. Фактически, для инвестора, не вхожего в круги правительства Москвы, реальная возможность получить участок под застройку предоставляется именно на вторичном рынке. По действующему законодательству, арендатор земельного участка может уступить свое право аренды третьему лицу. Ранее в соответствии с 615 статьей Гражданского кодекса, а теперь в соответствии с 22 статьей Земельного кодекса (ЗК) предусматривается, что арендатор с учетом уведомления арендодателя имеет право совершить сделки с правом аренды. Единственное и самое существенное - для осуществления сделки в Москве необходимо получить разрешение самого арендодателя, то есть столичного правительства.

- Какие существуют схемы приобретения прав аренды третьим лицом?

- Существует одна основная схема: продажа прав аренды на недвижимость третьему лицу с переходом прав землепользования. В рамках статьи 35–36 ЗК предусмотрен непосредственно переход права использования земли, а согласно 22 статье при этом новый договор аренды не заключается. Новый собственник объекта недвижимости вступает в действующий договор и становится арендатором. Он приобретает здание и сооружение, а участок переходит к нему автоматически. Если участок пустой, то эта операция также происходит путем перехода права аренды.

Схема следующая: арендатор обращается в Москомзем за согласием по договору. Эта организация по закону обязана разрешить такую сделку. После получения одобрения арендатор проводит куплю-продажу с приобретателем. Далее эта сделка регистрируется в учреждении юстиции, после чего вносятся изменения в договор аренды по смене арендатора. Это отлаженный механизм, и он действует в Москве давно.

- Существует ли разница в цене аренды земли на первичном и вторичном рынках?

- Безусловно, когда речь идет о перепродаже прав аренды, очень часто первичный арендатор хочет заработать на этой сделке. Это можно назвать даже спекуляцией. Вообще в среднем в год общий объем сделок на вторичном рынке (в том числе по ипотеке и субаренде) превышает 1 тыс.

Право собственности регистрируется только после долгих судебных заседаний, а в остальных случаях земля находится в аренде у организаций.

- В чем заключаются нюансы юридического оформления сделки купли-продажи земли в Москве?

- Полноценному развитию этого процесса мешает несовершенство законодательства, документы часто противоречат друг другу. Так, статья 7.10 в Кодексе об административных правонарушениях предусматривает ответственность за самовольную переуступку прав на землю. В этой связи возникают проблемы с совершением сделок, регламентируемых 22 статьей ЗК.

Возникает вопрос: во всех ли случаях арендатор должен выкупать право аренды на землю? По 22 статье ЗК, арендатор уступает не право аренды земли, а права и обязанности по договору. В этом случае при совершении купли-продажи он не обязан получать согласия в Москомземе, если, конечно, это не предусмотрено договором. Таким образом, орган юстиции, осуществляющий регистрацию такого договора, просто обязан убедиться в правильности проведения процедуры, то есть убедиться в своевременном уведомлении арендодателя о сделке. Если эта процедура соблюдается, то продажа прошла законно, и сделка считается заключенной. Но в рамках Кодекса об административных правонарушениях говорится, что если арендатор не получил согласия, а самовольно, но с уведомлением совершил сделку, то за эти действия все равно предусматривается ответственность. Правительство Москвы в этом случае требует соблюдения договоров, в которых предусмотрено получение согласия, а это противоречит процедуре, предусмотренной ЗК.

Таким образом, арендатор, используя несоответствие в законе в 22 статье, не уведомляя Москомзем, смело может идти с требованием договора о переуступке права либо иной сделки с правом аренды в учреждение юстиции. Отказа при регистрации купли-продажи прав аренды, при условии правильности оформления всех документов, быть не может. Любопытно, что административное преследование начинается только после того, когда сделка уже зарегистрирована. Для того чтобы привлечь к ответственности участников сделки, необходимо обратиться в суд и признать ее недействительной либо возбуждать дела против государственных регистраторов по статье 170. То есть здесь получается бред внутри законодательства.

- Получается, такая неразбериха с законами удобна для правительства Москвы?

- Правительство Москвы здесь не играет особой роли, так как речь идет об Уголовном, Земельном и Жилищном кодексах. Этот процесс сегодня отпущен на свободу. Во всем цивилизованном мире земля поселений имеет свободное обращение, что дает инвесторам возможность выбора. Любопытно, что у нас в стране, у органов, осуществляющих контроль, нет права обращения в суды. Такое право есть исключительно у органов прокуратуры. Только недавно возможность подавать иски в суд была предоставлена Агентству по управлению федеральным имуществом, что закреплено в положении 691 в октябре прошлого года.

После введения в действие ЗК и закона о разграничении государственной собственности на землю произошло раздробление земель единого поселения, в частности, в Москве, на государственные земли и земли субъектов РФ. Отсюда возникает вопрос не только продажи прав аренды земли, но и продажи земель в собственность. Сложно судить, хорошо это или плохо, но ставится под сомнение целостность всей инфраструктуры и хозяйственная деятельность в самом городе.

Получается так, что федеральные органы власти сегодня пытаются проводить тотальную приватизацию земель в Москве, рассылая уведомления организациям об их обязанности выкупить свою землю до 1 января 2006 года.

- Как сейчас складывается ситуация с собственностью на землю в Москве? Ведь известно, что некоторые участки уже находятся в частной собственности.

- В Москве всегда был огромный спрос на земельные участки, в том числе под промпредприятиями. Многие организации хотят получить землю в собственность. Этот процесс до сих пор не урегулирован и находится в стадии формирования. По моим данным, в столице сейчас свыше 300 объектов находится уже в собственности. В основном это земельные участки, которые принадлежали федеральным организациям.

Мне трудно комментировать, правильно или нет продавать землю в Москве. Здесь следует учитывать, что налог на недвижимость в четыре раза меньше, чем плата за аренду. Лужков вовремя понял это и вплоть до сегодняшнего дня предпочитает предоставлять землю только в аренду. На мой взгляд, это вполне оправдано. На данный момент правовой институт в применении аренды земли в столице развит гораздо лучше, чем в других субъектах федерации.

Перед некоторыми субъектами РФ, куда сейчас начали приходить инвестиции, появилась дилемма: продавать землю в собственность или сдавать в аренду. Опыт Москвы показал, что окупаемость по сбору платежей при арендных отношениях гораздо выше, чем при налоговых. Если собирать только арендную плату, то она перекроет выкупную цену и налоги за те же три года. А если говорить о выкупе права аренды земли, то, безусловно, право аренды перекроет абсолютно все.