Власти Москвы расширяют границы и объемы закупок жилья

Власти Москвы намерены в ближайшее время провести новый конкурс по выкупу жилья на социальные цели у застройщиков, причем, по всей видимости, тендер состоится через несколько дней. Более того, мэрия намерена понизить стоимость квадратного метра на 20-25%. О кардинальном пересмотре собственной тактики выкупа жилья рассказал собственный источник в столичной администрации.

Ранее газета ВЗГЛЯД писала, что по итогам октябрьских тендеров власти Москвы явно переплатили за жилье эконом-класса на окраинах города, выкупленное по цене около 80 тысяч рублей за метр. Ко времени конкурса подобная категория квартир на рынке оценивалась как минимум на 15% дешевле и такая щедрость мэрии наводила на неприятные размышления. По всей видимости, не понравился собственный «альтруизм» и столичной администрации, которая решила пересмотреть итоги тендеров задним числом. Но и здесь сыграла в лучших традициях «что хочу, то и ворочу» - потребовала от ГК ПИК понизить цены на 12-17%, грозя заблокировать договор купли-продажи.

«Можно было бы финансировать не строителей, а людей, выдавая им льготные кредиты на жилье, но такое решение даже не обсуждается» Общий объем выкупа составлял 500 тысяч квадратных метров на сумму 40 млрд.рублей. Главные продавцы – ГК ПИК, СУ-155 и «Главстрой». Планировавшаяся цена «квадрата» была на уровне 80 тысяч рублей. В результате «деспотических действий» мэрии, ГК ПИК подала жалобу в ФАС, однако позже отозвала ее, указав на то, что планирует продавать зарезервированные для города квартиры на открытом рынке. Другие «приближенные» к мэрии девелоперы - СУ-155 и «Главстрой», как сообщает источник газеты ВЗГЛЯД в горадминистрации, пока ведут переговоры об уступках городу. Чиновники требуют установить цену в 59 тысяч рублей.

«Это говорит о том, что группа ПИК пока не добилась оптимальной цены от городских властей, - сказал руководитель риэлторской компании «Фора-Плюс» Антон Голубецкий. – Впрочем, не секрет, что на рынке сейчас слишком много дешевых по отношению к сентябрьским ценам предложений, которые не находят спроса. Так что, девелоперы все равно пойдут на компромисс». Напомню, что ГК ПИК выиграла два конкурса департамента жилищной политики Москвы на соинвестирование строительства 173 тысяч квадратных метров жилья в Мытищах и Люберцах на общую сумму 13,65 миллиарда рублей. При покупке жилья площадью 78 тысяч квадратных метров в Мытищах власти столицы должны были заплатить по 85 тысяч рублей за квадратный метр, а при покупке жилья в Люберцах - по 74,2 тысячи рублей за «квадрат».

Руководитель управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев подчеркивает, что отзыв претензий группой был связан с тем, что компания сама согласна на изменение условий уже прошедшего тендера. Вместе с тем, источник в пресс-службе ПИК отметил, что отзыв группой из ФАС претензий к московским властям связан с длительностью рассмотрения такого рода дел.

Со своей стороны, корпорация «Главстрой» допускает возможность предоставления скидки правительству Москвы при заключении с ней контракта на соинвестирование строительства жилья, говорит директор по связям с общественностью компании Иван Слепцов. Ранее сообщалось, что «Главстрой» выиграл конкурс, организованный столичным департаментом по конкурентной политике, на право заключения государственных контрактов на строительство жилья общей суммой 8,9 миллиарда рублей.

Предполагалось, что корпорация передаст Москве 10 домов в подмосковном Подольске, находящихся в высокой степени строительной готовности. Как стало известно газете ВЗГЛЯД в департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы, изменение мэрией условий уже прошедших конкурсов вызвано тем, что процедура торгов предусматривала объявление всех аспектов конкурса за два месяца, а за время подготовки к нему ситуация на рынке недвижимости изменилась.

Говоря другими словами, чиновники посчитали, что и при таком существенном дисконте девелоперы не останутся без «солидной» маржи и должны пойти навстречу властям Москвы, так как иного варианта продажи таких объемов жилья в сегодняшних условиях у них нет и не будет. Что абсолютно верно. Как верно и то, что «свои» строительные компании столичная власть до уровня «плинтуса» не опустит. К тому же, как считают эксперты, себестоимость строительства таких домов, с большим трудом заслуживающих категории «эконом», не превышает 20-23 тысяч рублей за метр.

«Девелоперы привыкли к марже в 300-500% и не хотят даже разговаривать о минимизации прибыли, - заявил гендиректор консалтинговой компании «Экспертиза-Сервис-М» Егор Колыванов. – Не стоит забывать, что в цену каждого построенного метра жилья заложена коррупционная составляющая, равная примерно себестоимости строительства. Именно поэтому даже «свои» девелоперы возмущены тем, что «барашка в бумажке» они уже не вернут, а их собственная прибыль окажется мизерной в сравнении с теми, кто не делал ничего, кроме выдачи разрешения на строительство».

Если учесть, что выдаче разрешения на строительство в Москве предшествует сбор порядка 200 подписей и согласований, а присутствие на рынке столичного девелопмента ограничивается одной группой компаний – порядка 8-10, то логично предположить, что других не «пускают» по причинам вполне явным, хоть и не афишируемым. Источник в московской мэрии сообщил также, что по новым условиям грядущего тендера, в отличие от первого, не будет географических привязок, то есть покупаться жилье будет в любом месте. Ранее город планировал выкупить жилье у застройщиков, расположенное в Подольске, Железнодорожном, Красногорске, Химках, Люберцах, Долгопрудном, Мытищах, Солнечногорске и Чехове.

Не остался в стороне и другой крупный столичный застройщик, давно и плотно работающий на городской заказ – Группа СУ-155. Правительство Москвы заключило с ней четыре контракта на выкуп жилья в подмосковных городах Чехов и Солнечногорск общей площадью свыше 60 тысяч квадратных метров. Точные цены стороны решили не открывать. Пресс-служба СУ-155 говорит, что «цены устраивают и они вполне рыночные».

Нет ничего удивительного в том, что государство платит девелоперам «рыночную цену» и даже более высокую. Хотя, с другой стороны Минфин прогнозирует существенное снижение цен на жилье, в том числе из-за снижения себестоимости строительства, и настаивает, чтобы в договорах не фиксировалась цена выкупа квартир. Казалось бы, меры господдержки строительному сектору должны устраивать всех - и девелоперов, и очередников, т.е. владельцев жилищных сертификатов, и дольщиков. Однако многие эксперта рынка скептически оценивают масштабы и перспективность попыток вывести строительство из кризиса.

«Приходиться признать, что государственные вливания слишком малы для кардинального изменения ситуации, - сказала гендиректор консалтингового бюро «Реалти-ПРО» Ольга Симачева. – Объем всего строительства в прошлом году оценивался в 3,2 трлн. рублей. Государство пока решило выделить 100 млрд. рублей, т.е. около 3% от оборота отрасли». По данным Росстата, сегодня в очереди на улучшение жилищных условий стоит порядка 4,5 млн.семей. Эксперты оценивают эту цифру заниженной как минимум в два раза. Не трудно посчитать, что на государственные 100 млрд.рублей можно купить не более 50-55 тысяч квартир.

«Если говорить прямо, то эти средства в состоянии только подправить финансовое положение отдельных стройкомпаний, - говорит Ольга Симачева. – Этим и объясняется узкий «круг» московских застройщиков, стоящих в очереди за помощью города.

Они решат сегодняшние проблемы, но денег на новое строительство от этого не прибавится ни на рубль, значит, не будет и ни одного нового метра жилья».

Не стоит забывать и того, что сейчас по стране насчитывается 78 млн. квадратных метров недостроенных квартир. Причем, строятся эти миллионы метров за счет денег простых граждан - на них приходится до 80% объемов вложений в строительный сектор. Этих цифр никто из девелоперов не стесняется. Например, в Мirax Group подтвердили, что за счет привлеченных от покупателей средств финансируется около 70% строительства жилья. В «ДОН-Строе» говорят, что при «правильном подходе» можно привлекать и 100%, а минимум – это половина.

«Деньги народа, западных инвестфондов, отечественных банков привлекали до тех пор, пока они не кончились, а затем обратились к государству с просьбой забрать «товар», - говорит Егор Колыванов. – Правда и то, что если не забрать, положение только ухудшится. Но, другое дело, можно было финансировать не строителей, а людей, выдавая им льготные кредиты на жилье. Почему-то такое решение вопроса даже не обсуждается».

По словам замминистра Минрегиона Сергея Круглика, в настоящий момент необходимо не допустить образования по стране большого объема не проданного первичного жилья. Чтобы не допустить образования новой волны «обманутых дольщиков», правительство, собственно, и выделяет необходимые средства. До конца текущего года строительные компании получат только 30% из обещанных в конце октября 50 миллиардов рублей на расселение аварийного жилья. Эта сумма будет направлена девелоперам в качестве аванса за строящиеся квартиры. Остальные 70% строители смогут получить по окончанию строительства. Освободившиеся средства будут направлены на выкуп недостроенных квартир.

Сергей Круглик признает, что «этих мер для поддержания всего строительного рынка недостаточно». «Но сам факт того, что государство занялось этим вопросом, заставляет строителей работать, а не опускать руки», - говорит замминистра Минрегиона.

Павел Огородников