Московские гаражи могут подешеветь в несколько раз

Недавно прошла информация, что в Москве, на улице Архитектора Власова, 20 в подземном паркинге в новостройке было продано машиноместо примерно за $130 тыс. Казалось бы, удивительно, что машиноместо стоит не меньше 35% от цены однокомнатной квартиры, расположенной в этом районе. Однако до недавнего времени для этого были определенные основания. Теперь же, на фоне кризиса, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, поводов для дороговизны паркингов все меньше и в ближайшее время они могут упасть в цене в 2-3 раза.

Машиноместа в Москве традиционно были наиболее дорогими в Европе и давно уже обогнали по стоимости своих американских собратьев. Дело в том, что в развитых странах стоимость машиноместа в среднем составляет порядка 5% от цены квартиры. В России ситуация обстоит по-другому. В особенности это заметно в Москве. Здесь стоимость 1 кв. м в паркинге продается по цене 1 кв. м квартиры. При этом средний размер 1 машиноместа с учетом подъездных путей составляет порядка 20 кв. м, а средний размер квартиры в новостройках Москвы составляет примерно 100 кв. м. Вот, и выходит, что в среднем стоимость машиноместа составляет около 20% от цены квартиры. При этом, по данным компании «ДомСтрой-ХХI», себестоимость 1 кв. м машиноместа в наземных паркингах составляет около $1,25 тыс., а в подземных – порядка $2,75 тыс. Учитывая, что сейчас в среднем стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы составляет около $8 тыс., то прибыль от продажи машиномест даже превышает прибыль от продажи квартир.

На этом фоне, на первый взгляд, выглядят странными заявления представителей московских властей, что инвесторы не хотят строить паркинги. По словам столичных чиновников, девелоперов не устраивает именно уровень прибыльности. Однако ничего удивительного в данном случае нет. Дело в том, что при строительстве нового дома нередко количество машиномест оказывается меньше числа квартир, не говоря уже о том, что зачастую на 1 квартиру необходимо не 1, а 2 машиноместа.

Казалось бы, зачем так строить? Но и в этом нет ничего необычного. Достаточно взглянуть какими темпами распродаются гаражи в наземных паркингах. На многих из них зачастую лет по 5 и более висят растяжки о продаже машиномест. Люди не готовы приобретать 1 кв. м гаража по стоимости 1 кв. м квартиры.

Кроме того, до недавнего времени многие квартиры в Москве приобретались не для жизни, а в качестве инвестиционного инструмента. При этом стоит отметить, что хоть цены на гаражи растут почти такими же темпами, что и квартиры, это далеко не такой ликвидный товар, его зачастую очень трудно реализовать. В итоге, многие инвесторы покупали квартиры, но не были готовы приобретать гараж. И девелоперы нашли простой выход – они стали искусственно занижать число гаражей в подземных паркингах под новостройками, таким образом увеличивая вероятность продажи всех гаражей за обозримый срок.

Именно поэтому сейчас уже никого не удивишь продажей гаража за $150 тыс. - $200 тыс. При этом даже за счет снижения числа машиномест продать их также быстро, как квартиры, не удается. Но, все равно, находятся такие собственники жилья, которые готовы платить. И именно за счет них девелоперам удавалось все последние годы поднимать цены на машиноместа пропорционально росту цен на жилье.

Однако на фоне кризиса надеяться, что число таких покупателей сохранится, вряд ли стоит. Дело в том, что по данным многих участников рынка доля людей отказавшихся на ближайшие полгода-год от покупки квартиры в пользу аренды, начиная с августа, растет с каждым месяцем. Логично предположить, что также возрастет и число людей, которые, покупая квартиру, откажутся от покупки машиноместа. Ведь в условиях кризиса платежеспособный спрос ограничен, а ипотека, по сути, прекратилась. Поэтому денег на покупку гаража сейчас просто нет.

Кроме того, гараж – это, скорее, роскошь, нежели жизненная необходимость. И на фоне нехватки средств многие семьи могут решить, что лучше сначала сделать ремонт, а гараж купить потом, либо вообще отказаться от этого, так как есть множество альтернативных средств хранения машины. Например, аренда машиноместа стоит в среднем порядка $300-$400 в месяц, что составляет всего 3% годовых от стоимости гаража при его покупке. Примерно схожий уровень расходов требуется, если оставлять машину на платной автостоянке. Наконец, сейчас большинство машин застраховано, и многие автовладельцы, вообще, бросают машину просто во дворе под открытым небом.

В итоге, продажа гаражей в ближайшее время может вообще остановиться. На этом фоне можно ожидать, что снижение цен на машиноместа значительно превысит темпы удешевления квартир. Если исходить из европейских норм, то 1 кв. м машиноместа должен стоить в 4 раза меньше 1 кв. м квартиры. При этом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, снижение средней стоимости 1 кв. м московских квартир должно составить порядка 30%. Конечно, ожидать, что стоимость 1 кв. м в паркингах опустится ниже $1 тыс., не приходится, так как это ниже себестоимости строительства. Но вполне может сложиться такая ситуация, что 1 кв. м машиноместа будет стоить в Москве в среднем порядка $1,5 тыс.

При этом цены на квартиры, где число машиномест было заведомо меньше количества квартир, могут снизиться гораздо сильнее, чем в целом по рынку. Как писал аналитический центр www.irn.ru в заметке «Спекулятивные квартиры компенсируют снижение объемов строительства», большое количество квартир в этих домах покупалось спекулятивными инвесторами.

Именно сейчас инвесторам необходимо их продать, чтобы зафиксировать прибыль на максимальном уровне. В результате дефицита квартир, как это было раньше, сейчас не наблюдается, и квартиры без машиноместа или с неадекватно дорогим машиноместом могут оказаться не востребованы. А за счет массового выброса такого числа квартир на рынок цены на них могут просесть на 50% и более.

До недавнего времени среди инвесторов бытовало мнение, что реализовать в Москве можно любую квартиру. Но кризис все расставил на свои места. В итоге, в дальнейшем даже спекулятивные инвесторы, скорее всего, будут стремиться приобретать квартиры обеспеченные машиноместами. Но входить в новые проекты инвесторы начнут не ранее середины следующего года.

А до этого времени девелоперам придется снижать цены. При этом всякое снижение цен обычно расценивается как проявление слабости. В то же время снижение цен на квартиры роняет авторитет девелопера все же более серьезно, чем снижение цен на гаражи. Поэтому, по оценкам компании «Индикаторы рынка недвижимости», было бы более правильно не снижать цены на квартиры, а предлагать квартиры с бесплатным гаражом. Это, по сути, даст покупателю скидку в те же 20%-30%, которые он оценивает как существенные, и позволит в значительной степени активизировать продажи.

В итоге, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, кризис может серьезно изменить структуру гаражного рынка Москвы. Нередко бывает целесообразнее включить стоимость гаража в цену квартиры. И на рынке таунхаусов и коттеджей это уже практикуется. Здесь стоимость гаражей включена в окончательную цену жилья, а не продавать его как отдельный продукт. При этом, естественно стоит понимать, что цена гаража не может составлять 20%-30% от стоимости жилья. Она должна быть хотя бы не более 10% от цены квартиры. Гараж – это не тот товар, на котором стоит зарабатывать.

Тем более, что себестоимость работ по рытью котлована и заливке его цементом обычно включается девелоперами в стоимость квартир. В итоге, получается, что до недавнего времени девелоперы, продавая гараж в подземном паркинге как отдельный от квартир товар, фактически, требовали с покупателей квартир двойную плату за котлован. В итоге, по оценкам компании «Индикаторы рынка недвижимости», наиболее правильной стратегией в сложившихся условиях было бы либо снижать цену на гараж, либо предлагать его как бесплатное приложение к квартире.