Меры по поддержке жилищного кредитования, по мнению экспертов, могут породить новую финансовую пирамиду

Премьер-министр России Владимир Путин распорядился увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на 60 миллиардов рублей, говорится в распоряжении правительства. Средства агентству выделяются в целях реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы. Одновременно Росимуществу поручено обеспечить размещение допэмиссий АИЖК и оформление на них прав собственности государства.

Согласно официальной информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, чистая прибыль АИЖК выросла за январь – сентябрь 2008 года на 58,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 878,7 миллиона рублей. Как отмечается в отчете, который получила газета, показатель отношения суммы краткосрочных обязательств к капиталу и резервам составил чуть более 20%.

«Ипотечные заемщики остро нуждаются в увеличении сроков погашения задолженности и гарантиях сохранения процентных ставок по выданным кредитам»

Увеличение показателя отношения суммы краткосрочных обязательств к капиталу и резервам в 7,6 раза в сравнении с аналогичным периодом 2007 года объясняется привлечением краткосрочных кредитных средств для поддержания текущей ликвидности агентства.

В отчете АИЖК указывается, что в течение третьего квартала были выплачены купоны по находящимся в обращении облигациям эмитента на общую сумму 2,3 млрд рублей и проценты по кредитам Райффайзенбанка, Barclays Bank PLC, Dali Capital PLC, МДМ-банка, банку «Петрокоммерц», Ситибанку и Транскредитбанку на общую сумму 1,129 млрд рублей.

Кроме того, на сегодняшний день погашены суммы основного долга по кредитам на общую сумму 10,4 млрд рублей. Напомним, что в начале недели Сбербанк открыл кредитную линию агентству в размере пяти миллиардов рублей сроком на полгода на рефинансирование закладных у банков. В условиях глобального экономического кризиса эта мера призвана оживить строительный рынок и поддержать ипотечное жилищное кредитование. Так считает глава агентства Александр Семеняка.

С другой стороны, доля просроченных кредитов на балансе АИЖК в среднем по России превысила 9%, а в ряде регионов достигла 20% и более. Просроченная задолженность по портфелю ипотечных кредитов на балансе АИЖК по итогам третьего квартала 2008 года выросла до 9,1% по сравнению с 7% за второй квартал и 7,1% за первый квартал.

По данным аналитического «Бюро информационной поддержки инвестиций», которые были предоставлены газете, доля кредитов со сроком неоплаты свыше 180 дней увеличилась в ноябре сразу на 1,4% и достигла почти 5%, что фиксируется впервые в российской истории жилищного кредитования.

Отчасти эту информацию подтверждает директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, которая сообщила в четверг, что в число «просроченных чаще попадают кредиты из группы риска с суммой свыше 1,5 млн рублей и одновременно с крайне низким первоначальным взносом». По этим же данным, лидером по просроченным кредитам является Ставропольский край – 26,8%, далее следуют Костромская область – 21,2% и Республика Марий-Эл – 22,7%.

Напомним, что схема работы главного игрока ипотеки в стране состоит в размещении своих облигации в обмен на ипотечные закладные банков. Если раньше облигации АИЖК продавались за деньги, то сейчас это будет проходить фактически в форме обмена активами. Смысл операции в том, что под залог облигаций АИЖК можно получить финансирование, в том числе со стороны Банка России. Таким образом, в обмен на свои пулы закладных банки будут получать «живые деньги».

«В этом кроется серьезная опасность для рынка, как это мы наблюдали в США, – заявил аналитик компании «Консалтинг-Трэйд» Антон Микошин. – Опасность повторения американского опыта состоит в том, что ничто не помешает агентству превратить ипотечные закладные, приобретенные в обмен на облигации, в новые облигации, которые снова можно менять на закладные банков и так до бесконечности наращивать «бумажный ком», давая банкам возможность «заработать» огромные суммы ни на чем».

Эксперт компании «Реал-БрокерСервис» Дмитрий Якушев уверен, что есть вероятность того, что на рынке будут многократно обращаться одни и те же «бумаго-деньги». «Банки получат неконтролируемый рост денежного оборота под лозунгами обеспечения граждан дешевыми кредитами, а на деле это будет означать создание некоего подобия пирамиды, которая также неизбежно однажды рухнет», – говорит он.

Рухнуть эта система действительно может, если недвижимость станет дешеветь, как это случилось в США. Стагнация цен на жилье и их падение за океаном произошли из-за насыщенности рынка, а у нас это может произойти из-за дефицита квадратных метров. Многие эксперты рынка, опрошенные газетой, считают, что в результате вместо развития массовой ипотеки мы получим «нечто», которое будет «работать» исключительно за счет госбюджета.

В свое время, около 10 лет назад, АИЖК подняло ипотеку в стране, которая до этого не знала кредитного способа решения «квартирного вопроса». Но сейчас, а в особенности в кризисный период, агентство становится лидером «ипотечной гонки», т. е. монополистом рынка жилищного кредитования. «Любая монополия рано или поздно хоронит себя сама», – говорил К. Маркс.

По информации коллекторских агентств, за последние 4–5 месяцев по причине падения курса рубля выплаты ипотечных заемщиков по валютным жилищным кредитам выросли почти на 20%, что может свидетельствовать о начале серьезного роста «проблемных» ипотечных кредитов. Причем эта тенденция характерна в основном для столицы, так как количество выданных москвичам валютных кредитов превышает рублевые в разы в отличие от других российских регионов.

«Большая зависимость от колебаний валютной корзины и отсутствие дополнительных гарантий могут привнести панические настроения на рынок кредитования, – заявила эксперт компании «Брокер-Экспертиза» Ольга Расторгуева. – Ипотечные заемщики сейчас остро нуждаются в увеличении сроков погашения задолженности и гарантиях, что банки не будут пересматривать процентные ставки по уже выданным кредитам».

По мнению экспертов, в сегодняшних условиях активность АИЖК, направленная на помощь кредитным учреждениям в конвертации ипотечных портфелей в более ликвидные бумаги, полезна рынку, так как механизм, предложенный АИЖК, может повысить эффективность системы рефинансирования. Но, с учетом указанных объемов финансирования, эта мера, скорее, поддержит рынок, чем будет способствовать его развитию.

«Было бы правильным в сложившейся ситуации выделить банкам целевые кредиты на ипотечное кредитование сроком на пять-семь лет по вменяемой ставке фондирования, например, через Банк развития, – заявил директор компании «ПРО-КредитБрокер» Игорь Савельев. – Тогда банки уже завтра начали бы активно выдавать ипотечные кредиты и потом уже рефинансировать портфели через АИЖК. Таким образом, помощь заемщикам была бы очевидной и мгновенной».

Это привело бы и к снижению процентных ставок по жилищным кредитам, отмечают опрошенные газетой эксперты. Сейчас валютные ставки достигают 21%, а рублевые – 30%. Если в начале 2008 года на ипотечный кредит мог рассчитывать человек с ежемесячным доходом порядка 3 тыс. долларов, то теперь подтвержденный официальный доход потенциального заемщика составляет уже 7–8 тыс. долларов.

«Заградительные проценты» по ипотеке привели к росту числа тех россиян, кто еще полгода назад собирался приобрести жилье. Об этом свидетельствуют данные социологического опроса, проведенного ВЦИОМ совместно с компанией Russian Realty Research (R3). По информации социологов, половина наших соотечественников в ближайшие 1–7 лет не собираются улучшать жилищные условия. 30% хотели бы улучшить свои жилищные условия, но для этого у них нет никаких возможностей.

Среди тех, кто собирается приобретать жилье, четверть собираются взять ипотечный кредит, 30% воспользуются собственными средствами, причем каждый пятый для этого сначала собирается продать имеющееся жилье. На отсутствие возможности воспользоваться ипотекой сетуют 80% опрошенных. Большинство среди причин недоступности ипотечных кредитов отмечают недостаточный доход – 72%. Треть опрошенных считают процентные ставки чрезмерно высокими, а каждый четвертый россиянин испытывает неуверенность в стабильном доходе.

Вполне вероятно, что кризис будет способствовать внедрению альтернативных ипотеке инструментов продажи недвижимости, например, строительных сберегательных касс, то есть так называемой «германской модели». Благодаря этой системе, чем-то напоминающей советские «кассы взаимопомощи», в Германии всего за 20 послевоенных лет смогли приобрести собственную жилплощадь почти 60% граждан страны.

Пока проекты стройсберкасс проходят проверку в министерствах и Госдуме, а АИЖК только собирается раскручивать маховик ипотеки, строители придумывают собственные схемы прямых продаж, гарантируя ставки на уровне 15% годовых и рассрочку платежей на 10–12 лет. Единственное, что не учитывают все модели кредитования, – это повышение доходов россиян.

Павел Огородников