Ипотека уже доступна, но пока не востребована

Сегодня многие эксперты с большой долей уверенности прогнозируют, что 2005 год может стать периодом прихода в Россию ипотеки: вроде бы как для этого уже созрели все необходимые условия.

Вводимый в действие в этом году жилищный пакет новых законов в области ипотеки позволит, по идее, снять ряд ограничений, препятствующих ее развитию. По мнению заместителя председателя Комитета Госдумы по собственности Евгения Богомольного, принятие поправок в Закон «Об ипотеке» уже к 2007 году снизит проценты в полтора–два раза и сократит первый взнос. «За полпроцента можно будет купить страховку и получить кредит с первым взносом в 10%, а стандартный договор будет заключаться сроком на 20 лет, то есть так же, как происходит это сейчас в странах Европы и США», — отметил Е. Богомольный.

Неизвестно, в каком мире, стране и городе живут уважаемые члены Госдумы, но в принципе ждать 2007 года и незачем — банки в 2004 году в массовом порядке стали выдавать кредиты на срок от 15 до 30 лет, да и страховку за полпроцента от стоимости кредита купить вполне возможно, и первоначальный взнос ряд банков снизил до 10%. Величина этих составляющих ипотечного кредита и не являлась проблемой, поскольку они отнюдь не самые главные. Вот если бы проценты по займу снизились в полтора–два раза — другое дело. Только вряд ли это произойдет к 2007 году, поскольку в этом году банки готовятся к снижению ставок лишь на 1–2% с целью перешагнуть психологический барьер в 10% годовых. Так что до среднеевропейских 3–4% нам еще далеко. Уменьшится ли процентная ставка?

Как отмечает генеральный директор коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» Дмитрий Будаков, сегодняшняя оценка процентных ставок очень субъективна. «При нынешней инфляции в 11% кредит в рублях под 15% годовых на 20 лет не является дорогим. Чистыми — 4% годовых. Ставку в 10,5–11% годовых в валюте можно соотнести с выпущенными «длинными» евробондами, которые находятся сегодня на уровне 8%. Таким образом, соблюдается маржа в 3% (на западном рынке она такая же) между первоклассными заимствованиями государства и ставкой по ипотечным кредитам», — отмечает Д. Будаков. Так каковы же на сегодняшний день возможности снижения этих ставок?

По мнению специалистов, их немного. Во-первых, ставки могут уменьшиться благодаря улучшению состояния экономики страны и, как следствие, снижению инфляции и стоимости денег.

Вариант второй — создание качественной системы рефинансирования, предоставление понятных и прозрачных инструментов для инвесторов. Это уже более реально. Но все зависит от желания государства вкладывать средства в создание вторичного рынка ипотеки.

Наконец, третья возможность — снизить суммы выплат заемщика. Как отмечает Д. Будаков, основная масса населения не в состоянии взять кредит под существующие проценты, поэтому правительство может предоставить дотации населению. «Я придерживаюсь мнения, что дотировать процентную ставку нельзя, так как для этого потребуется в течение 20 лет предусматривать в бюджете средства на выплату этих дотаций. Но пришедшая на смену власть может отказаться от проведения подобной политики. В результате все банки, которые выдают кредиты по дотированным ставкам, окажутся в кризисном положении», — отмечает Д. Будаков. По его мнению, более приемлем механизм дотирования первоначального взноса. Это разовая выплата, следовательно, в дальнейшем ни заемщик, ни банк не зависят от бюджета.

Есть и другие препятствия

Впрочем, потенциальные получатели ипотечных кредитов сталкиваются и с другими проблемами. По словам главы правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, к ним относятся высокие транзакционные издержки при оформлении самой сделки. «Не секрет, что человек, который берет кредит на покупку квартиры в банке, оказывается в неравных условиях с человеком, покупающим такую же жилплощадь за наличные. При покупке жилья каждый обязан заплатить множество налогов, комиссий и сборов». В сделке за наличные зачастую реальная стоимость квартиры занижается в несколько раз, что позволяет уплатить все налоги и нотариальную пошлину с символической суммы», — подчеркивает Н. Шитов. По оценкам риэлторов, на сегодняшний день на рынке крутится не более 2 тыс. квартир, продавцы которых готовы реализовывать их с применением ипотечных схем. Это примерно 0,5% общего объема предложения квартир на вторичном рынке.

Теперь самое время поговорить о самих гражданах. Ведь для того, чтобы получить жилищный заем в банке, необходимо иметь стабильный доход. Теоретически сейчас кредит можно получить, имея заработки порядка $700, но суммы, которую банк согласится выдать под такой доход, не хватит на приобретение недвижимости в Москве. Из-за высоких цен на жилье в столице надо зарабатывать не менее $1,5–2 тыс., а кроме того, иметь первоначальный взнос в размере не менее 15% стоимости приобретаемого жилья. Много ли даже в Москве людей, имеющих официальные или «серые» заработки таких размеров? Опрошенные банкиры утверждают, что официальной статистики нет. А неофициально говорят, что все москвичи с подобным доходом уже жильем себя обеспечили.