Прогнозы — дело неблагодарное

Прогнозы — дело неблагодарное, особенно негативные и особенно если эти прогнозы сбылись. В прошлом месяце предполагалось, что «падение в среднем может достичь 5%, а в отдельных сегментах дойдет и до 10%». Получите и распишитесь: ноябрь — минус 7,5% в долларах США.

Снижение цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке типового жилья составило 7,5%, цены на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, упали на 8,9%. В кирпичных домах цены предложения уменьшились на 6,2%. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, подешевели на 3,2%. В типовых домах-новостройках цены уменьшились на 1,4%. Максимальное снижение цен было отмечено в панельных пятиэтажках (-9,9%). А минимальное падение цен было зафиксировано в 10-12-этажных монолитных домах (-3,7%). В остальных типах домов снижение цен колебалось от 6% до 9%.

Максимум снижения цен пришелся на Восточный административный округ (-9,6%), а минимум — на Центральный административный округ (-5,6%). В остальных округах города отрицательная ценовая динамика колебалась от 8% до 9%.

1-комнатные квартиры на месяц подешевели в среднем на 8,9%, 2-комнатные — на 8,7%, 3-комнатные — на 7,3%. В целом в городе движение цен на квартиры с различным количеством комнат было только в минусовой зоне. Детализированная динамика цен в различных типах домов, расположенных в разных административных округах Москвы, показывает дружное снижение цен по всем позициям.

Абсолютный рекорд апреля 1999 г., когда снижение долларовых цен за месяц составило 6,2%, побит. Конечно, нынешнее падение долларовых цен обусловлено не только снижением интереса к московским квартирам, но и рядом внешних причин, как-то: кризис фондового рынка, резкое изменение курса доллара и т. п. Но факт остается фактом: новый рекорд снижения долларовых цен зафиксирован. Если быть откровенным до конца, рублевые цены также не устояли, их снижение составило 5,9% — тоже значительное достижение.

По классической теории рынка недвижимости падение цен началось с наиболее дешевого сектора. Именно туда в периоды быстрого роста цен устремляется основная масса платежеспособного спроса. Дальше у московского рынка недвижимости пути нет, только комнаты, доли в квартирах или уход потенциальных покупателей в ближайшее Подмосковье. Фактически для большой части людей, имеющих только деньги и претендующих хотя бы на что-нибудь, но в Москве, рынок закрылся. Это, в свою очередь, со временем приведет к невозможности исполнения альтернативных цепочек, в основе которых всегда стоит покупатель первой квартиры, способный выложить наличные средства. Существующая ранее подпорка для этого покупателя в виде ипотечного кредита также рухнула.

Московский рынок и его участников ожидают непростые времена. Тем временем рынок Московской области уже готовится к встрече потенциальных покупателей и снижает цены. Квартиры в городах, расположенных в ближайшей части Подмосковья, также подешевели на 8-10%. В меньшей степени снижение цен затронуло города дальнего Подмосковья, но это временно явление, которое в недалеком будущем исправится.

С достаточной степенью вероятности можно предположить, что и в декабре продолжится снижения цен. А итоги года будут такими же, как они и прогнозировались: повышение цен на 15-20%. Только при подготовке прогнозов не говорилось, что цены сначала поднимутся на 40%, а затем опустятся на 20%.

Андрей Бекетов