Безлюдные офисы

Офисный рынок может оказаться сильно подвержен влиянию кризиса, если активная стадия развития кризиса затянется, говорится в исследовании компании GVA Sawyer. В нем рассматриваются два сценария. Реализация оптимистического возможна, если весной 2009 г. экономика активизируется, после чего на полгода-год наступит период стабилизации и уже к лету 2010 г. состояние рынка будет сопоставимо с текущим. Пессимистический подразумевает улучшение экономической ситуации лишь весной 2010 г. В данном случае на рынке могут существенно измениться как объемы, так и структура спроса, также возможна смена собственников ряда проектов. Вероятность развития обоих сценариев составляет 50%, говорит директор петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер. По его мнению, все будет зависеть от действий правительства и банков.

Магазины и склады

Объемы ввода торговой недвижимости в следующем году могут снизиться на 25–40%, а арендные ставки – на 5–25%, прогнозируют в GVA Sawyer. К 2010 г. ставки вернутся на нынешний уровень. Падение арендных ставок на рынке складской недвижимости в 2009 г. может составить 5–20%. Отсутствие спроса на склады в 2009–2010 гг. приведет к стабилизации арендных ставок, после чего они начнут расти и к 2011 г. могут оказаться на 5–10% выше текущего уровня.

По данным GVA Sawyer, к концу 2008 г. объем предложения на рынке офисной недвижимости достиг 1 млн кв. м, в IV квартале будет введено 150 000 кв. м. Арендные ставки составляют 18 100 руб. за 1 кв. м в год для класса А и около 13 300 руб. для класса В (без НДС). Арендаторы офисной недвижимости высокого класса наиболее подвержены кризису, они, в частности, вынуждены сокращать персонал. Кроме того, будут сокращаться издержки: если раньше на одного работника приходилось 5-6 кв. м, сейчас эта цифра может уменьшиться до 4-5 кв. м. Арендаторы класса А, чьи виды деятельности особенно страдают от кризиса, вынуждены искать подходящие по параметрам офисные помещения в бизнес-центрах классов В и С. Основным критерием становится арендная ставка и собственники бизнес-центров класса В и С готовы идти на уступки, уверены в GVA Sawyer. «Атлантик сити» — единственный из офисных центров класса А снизил арендную ставку, она упала на 30%, говорится в отчете. В ряде бизнес-центров класса А ставки снизились на 3-4 %, утверждает директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. Процесс снижения ставок, по ее словам, пойдет быстрее, поскольку на конец 2008 г. — начало 2010 г. запланирован большой объем ввода офисных площадей.

В случае развития оптимистического сценария к весне 2009 г. спрос упадет на 20-30%, в первую очередь за счет сокращения числа офисных работников. Уровень арендных ставок снизится на 5-10% и составит в среднем около 15 000-16 000 руб. за 1 кв. м в год для класса А и около 11 000-11 500 руб. за 1 кв. м в год для класса В (без учета НДС). Но к лету 2009 г. спрос вернется на нынешний уровень, а к весне 2010 г. рост спроса приведет к увеличению ставок на 10-15%. В худшем случае спрос снизится на 30-40% и сохранится на этом уровне в течение 1,5-2 лет. Тогда для активизации спроса арендные ставки должны будут снизиться на 40-50%.

До 40% спрос вряд ли уменьшится, однако корректировка на 20% вполне возможна, уверен гендиректор «Бестъ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. Рынок офисной недвижимости, по его словам, уже реагирует на кризис — ставки снижаются, проекты замораживаются. Ставки зафиксированы в рублях, в случае повышения курса доллара и рублевой инфляции они могут остаться неизменными, добавляет он. В 2009 г. ставки понизятся не более чем на 25%, говорит один из девелоперов на условиях анонимности.

Снижение арендных ставок компенсирует уменьшение расходов на проекты за счет удешевления строительства, рассуждает замгендиректора «Охта групп» Константин Ковалев. Цены будут снижаться лишь в переоцененных объектах, за счет предложения площадей в субаренду и освобождающихся площадей в уже функционирующих бизнес-центрах, говорит директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексей Федоров. По его оценке, средняя цена по рынку в ближайшие месяцы может снизиться на 5-10%, но во II квартале 2009 г. это снижение скорректируется. Объектам с хорошей концепцией и сильными якорными арендаторами кризис не страшен, но если сбудется пессимистичный прогноз GVA Sawyer, то с рынка уйдет примерно 50% проектов и игроков, полагает Ковалев.

Наталья Чумарова, Надежда Зайцева