Как выбирать фонды недвижимости в условиях кризиса

Финансовый кризис не обошел и рынок недвижимости. Цены на жилье и коммерческие объекты идут вниз. Тем не менее управляющие фондами считают, что инвестиции в недвижимость более защищены, чем инвестиции в фондовый рынок. И в первую очередь выделяют рентные фонды, способные приносить пайщикам регулярный доход.

За последние три месяца Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала правила трех десятков паевых фондов недвижимости. В настоящее время, по данным Национальной лиги управляющих, действуют около 360 ПИФов недвижимости, стоимость чистых активов которых приближается к 280 млрд руб. Тем самым управляющие готовы предлагать потенциальным клиентам инструменты для инвестирования в недвижимость даже в условиях финансового кризиса. Так, по данным сайта irn.ru, с начала года средние цены на московскую недвижимость выросли на 38% в долларовом выражении. Вместе с тем последние два календарных месяца наблюдается снижение цен на 5,7% в долларах. Еще больше спад в офисной недвижимости. По данным irn.ru, только за сентябрь—октябрь снижение ставок по аренде в Москве составило от 25% до 40%. Аналитики оценивают снижение ставок в 2009 году еще в 50%.

Эти цифры существенно отличаются от падения фондовых рынков. За октябрь—ноябрь индекс РТС упал на 45%, с начала года его падение превысило 71%. Лучше выглядели корпоративные облигации, однако они также не обеспечивали дохода. Индекс наиболее ликвидных корпоративных облигаций банка "Зенит" ZETBI-Corp10 (с учетом накопленных купонов) за два месяца снизился на 4%, с начала года этот индекс потерял 3,5%.

Несмотря на ожидания дальнейшего снижения цен (в начале декабря, по данным irn.ru, они составили чуть более 3% за месяц), управляющие считают рынок недвижимости устойчивым к катаклизмам. При выборе фонда инвесторам необходимо оценивать два критерия: команду, которая управляет фондом, и перспективы самого фонда. Как поясняет глава департамента инвестиций в недвижимость УК "Ренессанс Капитал" Екатерина Константинова, "решения по фондам, которые были зарегистрированы в последние два-три месяца, были приняты еще весной или летом этого года, когда на рынке недвижимости и на финансовом рынке была другая ситуация". Как отмечает гендиректор УК "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк, "для привлечения инвестора необходимо сформировать первичный портфель".

При этом не отменяются и обязательные действия при выборе фонда. Частному инвестору необходимо обязательно поговорить с управляющим фондом, узнать, насколько изменились планы по запуску таких фондов. Необходимо выяснить, как изменилась команда в нынешних условиях, коснулось ли ее сокращение штатов. Обязательно следует обратить внимание на горизонт инвестирования фонда. Срок деятельности фонда должен быть не меньше трех-пяти лет. Как поясняет Екатерина Константинова, "за это время ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, и у управляющих будет возможность продемонстрировать привлекательную доходность". Екатерина Константинова уточняет, что желательно инвестировать в фонды, у которых проведена оценка недвижимости в последние месяц-полтора. Такая оценка уже отражает нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости. Если последняя оценка проводилась четыре-пять месяцев назад, лучше воздержаться от инвестиций до переоценки.

Наиболее привлекательными для инвестиций управляющие в настоящее время выделяют рентные фонды. В нынешней ситуации они обеспечивают регулярный доход пайщику благодаря рентным платежам. В перспективе стоимость пая может увеличиваться и благодаря росту стоимости самой недвижимости, однако в ближайшее время это маловероятно. По оценке управляющего директора группы управляющих компаний "Уралсиб" Салавата Халилова, доходность по рентным фондам может составить 18-20% исходя из нынешней цены приобретения. Екатерина Константинова оценивает доход в 10-20% годовых. Она отмечает, что в таких фондах отсутствуют девелоперские риски, связанные с задержкой строительства, изменением стоимости строительства и т. п. Тем не менее необходимо изучить, кто является арендатором объектов. Более или менее определенно можно сказать в отношении финансовых компаний, которые урезают свои расходы на 10-15%. Такие арендаторы сейчас не очень выгодны. В отношении остальных категорий такой закономерности нет. И необходим точечный анализ по каждому из арендаторов. Управляющие считают, что регион действия фонда лучше выбирать так, чтобы в нем было меньше всего индустрий, затронутых кризисом, чтобы исторический спрос на недвижимость превышал ее предложение.

В отношении девелоперских фондов такой определенности у управляющих нет. Потенциально они могут обеспечить весьма высокий доход особенно в условиях нынешней конъюнктуры, когда строительные объекты могут приобретаться с большим дисконтом. По мнению Салавата Халилова, по таким объектам можно получить доход до 40% годовых. Роман Шемендюк считает, что приобретенная в настоящее время с дисконтом жилая недвижимость может принести 30% годовых. По мнению Екатерины Константиновой, "даже если в фонд куплены квартиры оптом с большой скидкой, нет уверенности, что через шесть-девять месяцев цена реализации будет существенно выше". Реальный платежеспособный спрос населения сейчас снизился из-за сокращений в компаниях и снижения зарплат, фактически заморожена ипотека, поясняет эксперт. К тому же новые проекты будут иметь более низкую себестоимость и, как следствие, возможность реализовывать их по более низким ценам. По мнению госпожи Константиновой, на сегмент девелоперской недвижимости стоит обратить внимание через шесть-девять месяцев. Тогда ситуация на строительном рынке прояснится и можно будет оценивать перспективы развития рынка.

При анализе объектов инвестиций фонда управляющие советуют инвесторам обратить внимание на степень их готовности. Покупать паи фонда целесообразно либо при 100% готовности его объектов, либо когда осталось 5-15% до ввода объекта в эксплуатацию. Если объект на начальной стадии строительства, то управляющие советуют: лучше воздержаться от инвестиций из-за высоких рисков завершения объекта в срок. Роман Шемендюк добавляет, что положительным фактором для инвестора-пайщика является малое число объектов, которые инвестированы в большой доле. Это является страховкой на случай, если застройщик не сможет исполнять свои текущие обязательства. В этом случае замена застройщика менее болезненна, чем в случае множества объектов разных застройщиков, да еще с миноритарной долей.

Управляющие считают, что сейчас следует воздержаться от вложений в фонды, занимающиеся строительством промышленной недвижимости или офисов. По словам Салавата Халилова, "в условиях финансового кризиса стоимость этой недвижимости будет снижаться из-за снижения спроса со стороны потенциальных покупателей — финансовых и промышленных компаний, которые снижают инвестиции". Об этом свидетельствуют и оценки аналитиков irn.ru.

Дмитрий Ладыгин