Крупнейшие застройщики массового жилья ушли в минус

Еще до кризиса деятельность четырех крупнейших застройщиков - «Главмосстроя», группы ПИК, СУ-155 и «Мосстроймеханизации-5» (МСМ-5), - контролирующих около 70% столичного рынка жилья эконом-класса, была убыточной.

Их совокупные долги к лету достигли 318,54 млрд руб., что в пять раз больше их собственного капитала, подсчитали аналитики ОРСИ.

Раньше, когда не было проблем с ликвидностью, подобная схема ведения бизнеса считалась нормальной. Теперь компании не могут погасить имеющиеся задолженности и вынуждены продавать квартиры с большим дисконтом.

Анализ денежных потоков за 2005-2007 годы четырех крупнейших застройщиков жилья эконом-класса в Москве - группы ПИК, СУ-155, «Главмосстроя» и МСМ-5 - свидетельствует об убыточности их текущей деятельности, говорится в исследовании биржевой системы по купле-продаже долговых обязательств девелоперов ОРСИ (25% принадлежит корпорации «Ростехнологии»). Исследование ОРСИ сделано на основе финансовых отчетностей, представленных компаниями Росстату. В наиболее сложной ситуации оказались ПИК и СУ-155, у которых на конец 2007 года чистый денежный поток оказался отрицательным - 61,09 млрд руб. и 50,2 млрд руб. соответственно.

Как отмечают аналитики ОРСИ, у всех рассматриваемых компаний денежные потоки (сash flow) формируются за счет заемных средств, и наибольшие заимствования приходятся на группу ПИК - 75 млрд руб. По оценкам ОРСИ, на конец второго полугодия 2008 года общая сумма обязательств «Главмосстроя», группы ПИК, СУ-155 и МСМ-5 перед всеми кредиторами (включая банки, держателей облигаций, подрядчиков и поставщиков) достигла 318,54 млрд руб., из которых на краткосрочные кредиты пришлось 101,41 млрд руб. Для сравнения: за весь 2007 год это соотношение составляло 293 млрд и 102 млрд руб. соответственно. В январе-июне 2008 года больше всего краткосрочных кредитов было у ПИК (48,43 млрд руб.) и СУ-155 (24,3 млрд руб.). У «Главмосстроя» этот показатель составил 17,79 млрд руб., у МСМ-5 - 760 млн руб.

«На протяжении полутора лет совокупный размер собственных активов четырех исследуемых нами компаний едва превышал 60 млрд руб., из которых ликвидными является только половина», - говорит руководитель аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина. Эти означает, что застройщики не в состоянии оперативно погасить краткосрочные кредиты, добавляет она.

Представитель ПИК Наталья Коновалова отмечает, что благодаря недавно полученному от ВЭБа кредиту в $300 млн компания рефинансирует часть долгов. «Кроме того, с некоторыми кредиторами мы договорились о пролонгации обязательств», - добавила она.

Представитель «Главстроя» (куда входит «Главмосстрой») Иван Слепцов считает выводы ОРСИ некорректными: «Данные учитывают только показатели нашей генподрядной организации, а не всего девелоперского подразделения». Основной совладелец СУ-155 Михаил Балакин еще в октябре заявлял: «Сейчас мы не берем, а только отдаем, и надеюсь, что за счет оборотных средств до конца года компания снизит кредитную нагрузку почти в два раза». «В отличие от ПИК или СУ-155 у нас действительно низкая долговая нагрузка, так как практически все крупные кредиты мы успели погасить еще в 2005-2006 годах», - заявил гендиректор МСМ-5 Обид Ясинов.

Еще у одного крупного в столице застройщика - ДСК-1 (ежегодно строит более 1 млн кв. м жилья) - объем краткосрочных кредитов достигает 7 млрд руб., при этом стоимость основных средств едва превышает 4 млрд руб., говорит И.Липушкина. «Иначе говоря, у компании ограничены возможности быстро погасить имеющуюся задолженность», - резюмирует она.

Ситуация с кредиторской нагрузкой застройщиков будет только усугубляться, считают в ОРСИ: с одной стороны, ставки по кредитам перевалили за 20% годовых, а занимать деньги посредством выпуска облигаций стало невозможно. «Инвесторы стали распродавать облигации девелоперов. В октябре-ноябре они торговались в среднем по 70% от номинала, подешевев примерно на 20% (в то время как индекс RUX-Cbonds за это время снизился всего на 9%)», - говорит И.Липушкина.