Эксперты советуют национализировать строительный бизнес

Российские застройщики резко сокращают объемы строительства и отказываются от реализации новых проектов, что ставит крест на национальном проекте «Доступное жилье» и планах ввода 80 млн. метров жилья к 2010 году, о которых в прошлом году говорил Владимир Путин. Региональные власти сообщают, что подготовленные ими участки уже не интересуют застройщиков.

По прогнозам правительства, стройбизнес не восстановит нынешних объемов ввода жилья даже в среднесрочной перспективе. Эксперты же считают, что без массового государственного строительства Россия никогда не выйдет на приемлемые показатели жилищного строительства.

Администрация Томска объявила о полном отсутствии спроса на готовые к застройке участки земли. «Люди не покупают землю, хотя участки готовы к торгам», – сообщил во вторник вице-мэр по развитию города Евгений Паршуто. По его словам, в настоящее время для многоэтажного жилищного строительства полностью готовы 10 участков. Однако они не интересуют строителей. «Как только мы почувствуем, что есть потребность в организации торгов, – мы эти торги будем проводить. Есть 10 участков со стартовой ценой 18 миллионов рублей – и это минимальная цена для застройщика», – заявил томский вице-мэр.

Еще в середине года застройщики жаловались на нехватку подготовленных участков для строительства, а президент Медведев поручал правительству создать специальный фонд федеральных земель, которым могли бы воспользоваться региональные застройщики для массового жилищного строительства.

Как известно, нацпроект «Доступное жилье» предусматривает увеличение объемов ввода жилья с 60 млн. в 2007-м до 80 млн. кв. метров в 2010 году. «Даже поставленные в нацпроекте высокие ориентиры, такие как ввод к 2010 году ежегодно 80 миллионов квадратных метров жилья, уже не могут удовлетворить потребности современного российского общества. Требуется как минимум предусмотреть этот рост до 100–130 миллионов квадратных метров в год, а по-хорошему – строить не менее одного квадратного метра жилья в год на каждого гражданина России», – говорил президент Владимир Путин в Послании Федеральному собранию в апреле 2007 года. Однако уже в 2008 году эти планы оказались перечеркнутыми, а ежегодный ввод 80 млн. кв. метров жилья кажется абсолютно нереальной задачей в ближайшие годы. По прогнозам Минрегиона, ввод жилья в 2008 году в лучшем случае сохранится на уровне прошлого года – около 61 млн. кв. метров. А в ближайшие два года стройбизнес ожидает резкий спад. «Ввод жилья, по прогнозным данным, в 2009 году составит 52 миллиона, в 2010 году – 53 миллиона квадратных метров», – считает замглавы ведомства Сергей Круглик.

Между тем эксперты считают, что системные пороки российского стройбизнеса не позволят обеспечить страну жильем по приемлемым ценам, а финансовый кризис лишь обострил эти проблемы. При этом о выполнении президентского нацпроекта можно забыть.

«Официальный отказ от нацпроекта – это вопрос в первую очередь политический. Но пересматривать планы на ближайшие годы необходимо абсолютно всем участникам: и конечным потребителям, и производителям, и государству», – считает глава аналитического отдела UFG Real Estate Евгений Наумов. По его словам, пока застройщики не поймут, на какой спрос им рассчитывать и где им взять деньги на первоначальные инвестиции – новых проектов вообще не будет. «За счет чего можно начинать новую стройку, если продажи квартир практически остановились, а банковское финансирование стало малодоступным?» – удивляется Наумов.

Эксперты считают, что нынешний стройкомплекс невозможно оживить даже в случае бесплатной раздачи подготовленных земельных участков. «Неспособность строить ежегодно хотя бы 80 миллионов метров жилья – это признак системных проблем во всем строительном комплексе, который не умеет и не хочет строить большие объемы массового дешевого жилья», – считает генеральный директор «Финэкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. По его мнению, государственная помощь современному российскому стройбизнесу не даст никакого эффекта, и даже бесплатная раздача земли застройщикам не снизит объявляемые цены на жилье и не увеличит объемы строительства.

«Чтобы получить согласования, предварительные технические условия или доступ к коммуникациям, застройщикам приходится нести большие затраты в самом начале проекта, перспективы отдачи от которого стали крайне неопределенными. Дополнительно необходимо оплатить «долю города», построить дорогу, благоустроить сквер, заменить электроподстанцию и т.п. В этих условиях затраты на покупку участка не являются решающими», – отмечает Евгений Наумов.

«Для увеличения строительства нужны только желание и политическая воля государства. Сегодня муниципальные или региональные власти могут дешево купить предприятия стройматериалов, а также местные строительно-монтажные управления, силами которых можно развернуть массовое строительство дешевого жилья – в несколько раз более дешевого, чем предлагаемое сегодня девелоперами», – уверен Шустерняк.

«Проблемы стройкомплекса вовсе не в цене участка. Реального платежеспособного спроса нет уже года два, и цены росли искусственно. А рост ввода жилья хотя бы до 80 миллионов квадратных метров возможен только после окончания передела собственности и появления новых девелоперов и риелторов со значительной долей государства», – соглашается руководитель отдела проверки сметного расчета инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева.

Михаил Сергеев