Более 2 млн российских семей могут оказаться без жилья

На рынке жилья может сформироваться новый класс дольщиков, не получивших своих квартир. Речь идет о семьях, внесших деньги в строительство жилья, которое по объективным причинам в условиях финансового кризиса может быть не достроено. По оценке президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, под угрозой недостроя может оказаться жилье более 2 млн семей, тогда как количество обманутых дольщиков составляло 170-180 тыс человек.

В случае с обманутыми дольщиками речь шла о недобросовестных строителях. В настоящий момент строители поставлены в такие жесткие условия, что их сложно обвинять в невыполнении своих обещаний, но, тем не менее, проблема недостроя становится практически реальной перспективой.

До кризиса в финансировании строительного рынка принимали активное участие банки и граждане. Как заметил Н.Кошман, в сентябре банки практически полностью перестали кредитовать девелоперов: кредитная ставка возросла до 28 проц, а в некоторых случаях до 30 проц. Все бы ничего, если бы спрос на рынке жилья был на докризисном уровне, это бы позволило девелоперам продавать квартиры в прежних объемах по "старым" ценам. Ситуация такова, что "продажа 1-2 квартир является событием для компании", заметил Н.Кошман. По мнению вице-президента Гильдии риэлторов России Константина Апрелева, для восстановления спроса цены на жилье должны в следующем году снизиться в два раза. По данным аналитиков "МИЭЛЬ", средневзвешенная цена предложения в новостройках Москвы в ноябре снизилась на 4,5 проц до 6916 долл за кв м, или на 3,1 проц до 190,1 тыс руб за кв м. Вице-президент АСР Владимир Пономарев, считает, что важно не допустить обвального снижения цен: "Сдувание финансового "пузыря" – это благо, но оно должно быть подконтрольным". По его мнению, даже в жестких условиях строители смогут работать, если снижение будет плавным, и его можно будет прогнозировать.

В.Пономарев отметил, что сейчас, безусловно, началось падение цен на жилье, обусловленное рядом причин, в том числе снижением заработной платы. "Цены падают неравномерно по регионам, но реальные сделки купли-продажи идут с дисконтом 20-30 проц", - сказал В.Пономарев.

Аналитики Центра макроэкономических исследований Сбербанка России в обзоре "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы" сделали предположение, что быстрое падение цен на жилье может начаться в ближайшее время в Москве и в целом по России в связи с оттоком капитала и кредитным сжатием.

Аналитики ЦМИ считают, что вторым фактором, влияющим на спад цен, является замедление роста доходов населения. Прогнозные оценки показывают, что по своим масштабам возможное снижение цен в Москве в 2009 г может оказаться сопоставимым со снижением цен, наблюдавшимся в 1998-99 гг. Снижение цен по России в среднем будет гораздо меньше, чем в Москве. Основным каналом влияния кризиса на цены в России в целом будет его влияние на доходы населения, а не вызванный кризисом отток капитала. Аналитики сделали предположение, что рынок жилья в России в значительной степени зависит от темпов роста банковской системы и состояния глобальных рынков капитала. Таким образом, ухудшение ситуации в российском банковском секторе и процессы кредитного сжатия, происходящие в глобальной банковской системе, должны привести к снижению цен на жилье в России.

По прогнозу В.Пономарева, в следующем году объемы строительства упадут на 20 проц. В этом году будет введено 61 млн кв м жилья, что соответствует уровню предыдущего года. Снижение объемов вода жилья повлекло за собой снижение объемов спроса на стройматериалы и цен на них. Уже сейчас цена цемента за 1 тонну составляет порядка 3200 руб, примерно на таком же уровне цены на металл. По предположению Н.Кошмана, снижение цен на строительные материалы может достичь 40 проц, снижение стоимости земли под строительство жилых объектов - до 15 проц. Эти факторы приведут к тому, что себестоимость квадратного метра жилья в следующем году может снизиться на 20-25 проц.

По мнению К.Апрелева, сейчас основным вопросом является, что быстрее снизится: покупательский спрос или цены. При этом он считает, что рост дефицита жилья будет меньше, чем темп снижения цен на недвижимость. Он пояснил, что умные инвесторы ушли с рынка ценных бумаг в январе и перевели деньги в недвижимость. Сейчас они уходят с рынка недвижимости, высвобождая для рынка необходимые площади. В течение предыдущих трех месяцев можно было легко продать недвижимость любого типа. Сейчас покупателей "днем с огнем" не найдешь. По его оценке, значительное падение цен мы будем наблюдать в регионах с моногамной экономикой, т.е. регионах, в которых развита только одна отрасль, даже если это нефтедобыча. Например, как это было в Перми после кризиса 1998 г – цена снизились на 59 проц. По мнению К.Апрелева на снижение цен повлияют: темп роста инфляции, сокращение цен на сырьевые ресурсы /например, нефть/. Он также отметил, что в будущем году компании, в том числе и девелоперские, столкнутся с ростом активности налоговых органов, ростом конкуренции, а также недобросовестным поведением на финансовом рынке.

Тем не менее, недвижимость даже с ипотекой для среднего класса остается недоступной, поэтому девелоперам придется повернуться лицом к тем, кто платит деньги. В крайнем случае /а именно: если соотношение кредит/залог будет больше 1/, чтобы не допустить банкротства, строительные компании будут вынуждены продавать жилье даже ниже себестоимости.

Н.Кошман признал, что многие мелкие строительные компании уйдут с рынка. Но еще большей потерей будет, если в такое положение попадут крупные застройщики. По его мнению, это окажет негативное влияние не только на строительную отрасль, но и на деятельность компаний из смежных отраслей – стройматериалов, энергетику, машиностроение. Начнется процесс масштабирование проблемы. Если сравнить рынок коммерческой недвижимости, где 90 проц объектов сейчас выставлены на продажу, то можно увидеть, что пока есть компании, которые рассматривают покупку бизнеса. Но кто купит федерального застройщика жилья эконом-класса с многомиллионными долгами? Вопрос, по большому счету, риторический.

По мнению Н.Кошмана, самым оперативным решением будет, если государство даст налоговые льготы таким крупным застройщикам, как например, группа компаний "ПИК" (PIKK). Кроме того, в АСР считают, что надо продлить реализацию инвестпроектов без штрафных санкций на год, таким образом, будет перенесен срок сдачи квартир, что позволит строителям закончить работы, а не изматываться по судам. "Сегодня обстановка непростая не из-за плохой работы застройщика, а из-за того, что он попал в такую непростую ситуацию", продолжает настаивать Н.Кошман. Он считает, что для сохранения устойчивости на девелоперском рынке, нужно уделить особое внимание работе двух фондов: Фонда содействия реформированию ЖКХ и Фонда содействия развития жилищного строительства. В первом случае, нужно не только выделять деньги регионам, но и обеспечить контроль за их освоением. Во втором случае, провести инвентаризацию и переоценку земель. К.Апрелев, в свою очередь, отметил, что переоценка земель станет основной обсуждаемой темой в следующем году. По тем ценам, которые существуют сейчас на земельном рынке, девелоперы покупать участки для строительства не будут.

Как будет развиваться ситуация в следующем году, не известно. Есть мнение, что акционеры потребуют реальных действий от девелоперов, когда получат результаты годовых отчетов. Кроме того, многое будет зависеть от развития макроэкономической ситуации. Сбербанк считает, что в настоящий момент, в связи с резким ухудшением глобальной экономической ситуации, существует большая неопределенность относительно сценариев макроэкономического развития России в 2009 г. Краткосрочная и долгосрочная динамика основных фундаментальных факторов для российской экономии – цен на нефть и другие сырьевые товары, а также состояния международных рынков капитала – могут резко отличаться друг от друга, и в настоящий момент в экономическом сообществе нет четкого понимания того, как будет развиваться ситуация.