По оценкам экспертов, объем рынка ипотеки в этом году может составить 1 миллиард долларов

Жилищный кодекс и целый пакет законов, принятых в конце прошлого года, по замыслу законодателей должны сделать жилье доступным. Доступное жилье - это отнюдь не бесплатное, а то, которое могут приобрести люди работающие, получающие стабильный доход и готовые для улучшения жилищных условий использовать те схемы, которые сегодня предлагает рынок. Так что основной упор в формировании рынка доступного жилья делается на ипотеку.

Новое законодательство более четко определило правила игры на рынке ипотеки. В целом оно направлено на то, чтобы защитить интересы всех игроков - кредиторов, заемщиков, риелторских компаний. Другое дело, как сработают предложенные механизмы. Конечно, после принятия законов должно пройти время - год или два. Только тогда следует ожидать каких-то сдвигов. Но вряд ли произойдут кардинальные перемены. Ведь цены на недвижимость, как и процентные ставки по кредитам, устанавливает не закон, их диктует рынок и макроэкономическая ситуация в стране. Это понимают все участники рынка.

"Несмотря на то что сам по себе Жилищный кодекс является существенным элементом законодательной базы, регулирующей рынок жилья в целом, я бы не хотела переоценивать его значение для развития рынка ипотечного кредитования, - считает Мария Серова, начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка. - Ряд положений Жилищного кодекса действительно в достаточной степени законодательно регулирует некоторые правоотношения сторон в процессе подготовки и оформления ипотечных сделок. К таким положениям могут быть прежде всего отнесены те, которые затрагивают права собственников жилья и третьих лиц, обладающих правом пользования жильем, положения, касающиеся соблюдения имущественных прав несовершеннолетних, ужесточения обязанностей собственника по содержанию жилья и т.д.".

Руководитель Управления маркетинга и рекламы "Инвестиционной компании МГСН" Елена Максименкова, считает, что с принятием нового жилищного законодательства рынок недвижимости переходит на новые "рыночные" рельсы. "Введение нового Жилищного кодекса, который, несомненно, призван урегулировать ряд вопросов юридического плана, можно расценивать как пошаговое действие на государственном уровне по решению жилищного вопроса граждан, - говорит она. - Главный импульс к развитию ипотеки в связи со вступлением в силу нового Жилищного кодекса - это снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что послужит, на наш взгляд, основанием для снижения размера кредитных ставок. Следовательно, объемы ипотечного кредитования должны возрасти. В частности, положения нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам, вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, с 1 марта при приобретении жилья в кредит будет отменено обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5% от ее суммы".

Да, новое жилищное законодательство позволит несколько снизить риски банка и уменьшить сопутствующие издержки заемщиков. Однако главное, что останавливает желающих приобрести жилье с помощью ипотеки, отнюдь не нотариальная пошлина - людей отпугивают слишком высокие проценты по кредиту. По мнению аналитиков рынка, эти показатели вряд ли резко снизятся в ближайшее время. "Что касается влияния изменений, прописанных в Жилищном кодексе на столичный рынок недвижимости, считает Елена Максименкова, - то внесенные в кодекс поправки окажут влияние в первую очередь не на цены, а на технологию работы агентств недвижимости".

"Ожидать резкого снижения процентных ставок по кредитам в ближайшее время вряд ли стоит, - говорит руководитель отдела по работе со СМИ "Дон-Строя" Екатерина Вертячих. - Тем не менее для развития ипотеки есть хорошие перспективы. Наша компания только в прошлом году начала всерьез заниматься ипотечными программами: с помощью ипотеки было заключено 3% сделок. В этом году мы планируем довести эти показатели до 10%".

Если говорить о столичном регионе, то основные параметры кредитования выглядят сегодня так: заем, как правило, выдается на 10-20 лет под 10-15% годовых в валюте или 15-18% в рублях с условием первоначального взноса - 15-30% от стоимости жилья.

В целом ипотечные программы разных банков мало отличаются. Но если сравнить их с предложениями пятилетней давности, то динамика развития рынка будет очевидна. Увеличился срок кредитования - с 10 до 15-20 лет. Выросло и количество банков, работающих с ипотечными программами. Они соревнуются в снижении размера первоначального взноса, в расширении круга кредитуемых объектов и в либерализации требований к подтверждению платежеспособности заемщика.

Сегодня банки готовы рассматривать клиентов с доходом в 700 долларов и даже меньше, причем во внимание принимаются любые законные способы извлечения дохода (ценные бумаги, страховые полисы, сдача жилья в аренду), учитывается ценное имущество заемщика. Все чаще кредитные организации довольствуются справкой с места работы в свободной форме. Что же касается, процентной ставки, то и она за прошедшие пять лет снизилась. Конечно, далеко не так, как хотелось бы населению, но ее нижняя граница опустилась практически до 10%. Совсем недавно таких возможностей не было, пять лет назад кредит в валюте стоил 15% годовых и даже 18%.

Чтобы удовлетворить растущий спрос, на рынке появляется множество механизмов, с тем или иным успехом замещающих ипотеку. За последние несколько лет все большей популярностью стали пользоваться жилищно-накопительные кооперативы, работающие по принципу кассы взаимопомощи. Внешний источник заимствований в этом случае отсутствует, кредитование одних пайщиков осуществляется за счет других, накапливающих средства. А если нет внешних заимствований, то нет и процентов по кредиту. Однако за возможность получить беспроцентный кредит приходится платить многими месяцами и даже годами ожидания своей очереди. А когда она подойдет, квартира при нынешних темпах роста цен может подорожать едва ли не вдвое. Тем не менее подобные кооперативы привлекают все больше людей.

Другая распространенная ипотекозамещающая схема - рассрочка на инвестиционный период. Как известно, продажа новостроек начинается с котлована. В этих условиях многие застройщики, заключая договор, согласны получить лишь часть стоимости жилья, остальное покупатель вносит до окончания строительства в рассрочку. Льготный характер кредитования объясняется тем, что риски невозврата кредита сведены к минимуму - если заемщик не способен погасить долг, недостроенная квартира предлагается другому покупателю. Покупка жилья с помощью рассрочки на инвестиционный период пользовалась особенной популярностью в 2003 году и в начале 2004-го, когда темпы роста цен на недвижимость заметно превышали процент по кредиту.

Если говорить о перспективах развития ипотеки на ближайший год, то прогнозы экспертов можно назвать сдержанно оптимистическими. С одной стороны, обнадеживают темпы развития ипотеки: в 2004 году объем рынка ипотеки составил 500-600 млн. долл. - это почти в два раза больше, чем в 2003 году. По оценкам экспертов, предполагается, что к концу 2005 года он может выйти на уровень 1 млрд. долл. В то же время резкого снижения процентных ставок скорее всего не произойдет. Елена Максименкова считает: "Ожидать, что в ближайшее время появятся программы жилищного кредитования под очень низкие проценты или кардинально изменятся условия получения кредитов, по нашей оценке, не стоит". По мнению специалистов рынка недвижимости, только лет через пять ипотека может стать по-настоящему доступной. По самым смелым прогнозам, к 2010 году потенциал рынка ипотеки составит 15 млрд. долларов.