Аналитики установили зависимость между ценами на нефть и на недвижимость

Аналитики установили зависимость между ценами на нефть и на недвижимость. При цене барреля около $40, на которую ориентируются сейчас российские власти, московские квартиры должны стоить $2100-2400 за метр.

Свое исследование специалисты аудиторско-консалтинговой компании «Бейкер Тилли русаудит» назвали «Баррель, доллар и квадратный метр: скованные одной цепью». Аналитики сопоставили изменение цен на нефть и на недвижимость (московские квартиры и коммерческая недвижимость, подмосковная земля под индивидуальную застройку) с 2000 года по июль 2008 года и установили между ними корреляцию. «Нефть для российской экономики - базовая единица измерения, поэтому в своих оценках мы отталкивались именно от нее. Когда наложили первые данные, стала прослеживаться зависимость - решили исследовать более подробно», - рассказывает автор исследования Юрий Дерябин. По его словам, зависимость оказалась достаточно четкая: коэффициент корреляции - 0,85-0,9.

При этом жилье на рост стоимости нефти реагирует в 1,5-2 раза большим ростом (нефть - вдвое, а квартиры - втрое-вчетверо), земля на удалении до 15 км от МКАД - в 1,35 раза, 15-30 км - в 1,9 раза, 30-50 км - в 3,2 раза. Цены на офисы и торговую недвижимость практически повторяют динамику цен на нефть, причем чем выше класс объекта, тем точнее.

Сейчас нефть подешевела, должна подешеветь и недвижимость, уверены авторы исследования. На рынке существенно сократились объем денежных средств и количество покупателей, а предложение впервые за многие годы превысило спрос, напоминают они. «Наличие свободных денег в нашей пока еще сырьевой стране напрямую зависит от цен на нефть <...> Пока в стране не появятся лишние деньги, цены будут снижаться», - говорится в отчете.

Так, при среднегодовой цене Urals в $40 за баррель (Минэкономразвития закладывает в новый макроэкономический прогноз на 2009 год среднегодовую цену $41) квадратный метр столичного жилья будет стоить около $2100-2400 (сейчас, по данным портала IRN.ru, в среднем $5186), а земельный участок в 15 км от МКАД - $2800-4000 за сотку (правда, не в стародачном поселке), на расстоянии 15-30 км - $2000-3000, московские офисы класса «А» - $5000 за метр, класса «В» - $3100, торговая недвижимость в центре Москвы - $3600, на периферии - $1600, склады в Московской области - $700-1000.

Правда, в нефтяных прогнозах большой разнобой. Нефть дорожала с 2001 года. Цикл роста прервался в прошлом году, когда с максимальных значений июля ($147,27 за баррель WTI) к декабрю нефть подешевела почти в четыре раза. В понедельник Urals стоила $39,24 за баррель. В этом году цена WTI может опускаться и до $25 за баррель, но среднегодовая все же будет вдвое выше, писали в декабре аналитики Merrill Lynch.

Сейчас запасы сырья в мире высоки, поэтому в I квартале нефть может подешеветь до $30 за баррель, говорится в недавнем обзоре Goldman Sachs. Но до конца года, по мнению аналитиков банка, благодаря сокращению производства странами ОПЕК и независимыми производителями цены должны вернуться к уровню $65 за баррель. При сокращении мировых запасов сырья до нормального уровня при текущем курсе доллара нефть к концу года будет стоить не ниже $75 за баррель - такой прогноз в декабре давал вице-президент «Лукойла» Леонид Федун. Консенсус-прогноз Bloomberg на 2010 год - $78 за баррель Brent.

Экономика находится на нефтяной игле и рынок недвижимости тоже, говорит главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Еще один фактор, влияющий на цены, по его словам, - отток капитала. Г.Стерник прогнозирует, что к лету недвижимость подешевеет в долларах на 40-45% относительно октября прошлого года.

Руководитель центра стратегического анализа и планирования компании «Росгосстрах» Алексей Зубец полагает, что рост цен на столичное жилье в последние годы был связан не с удорожанием нефти, а с наращиванием внешней задолженности: «Для того чтобы купить квартиру в Москве, нужен доход в $150 тыс. на семью; это топ-менеджмент среднего бизнеса и менеджмент крупного, т. е. та прослойка, которая раздувается при росте экономики», - объясняет он.