Аналитический отчет по московскому рынку недвижимости в локации «Юго-Запад». 2008 год

2008 год, безусловно, запомнится участникам рынка недвижимости. Растущий в первом полугодии рынок перешел в стадию стагнации к осени, ставшую «отголоском» мирового кризиса ликвидности. Девелоперы, привыкшие работать на растущем рынке, оказались не готовы к сокращению финансирования инвестиционных проектов со стороны банков, в связи с чем приостановили работу над перспективными проектами. Сильнее всего кризис ликвидности ударил по компаниям, которые переоценили собственные ресурсы и одновременно возводили несколько масштабных объектов.

В локации «Юго-запад» столичного рынка недвижимости в 2008 году в продаже в общей сложности находилась 31 новостройка. При этом единовременно максимальный объем предложения составлял 24 объекта. В течение года были проданы последние квартиры в жилых комплексах «Шуваловский», Ленинский проспект, д.96, Ленинский проспект, д.126, «Академдом», «Миракс парк», Проспект Вернадского, вл. 86, ул.Удальцова, д.15 и других. Практически во всех этих новостройках приобрести квартиру сегодня можно только на вторичном рынке. По состоянию на конец декабря 2008 года в продаже оставался 21 объект.

1 "Квартал Мичуринский" 12 "Аксиома"

2 "Дипломат на Мичуринском" 13 пр-т Вернадского, вл. 27, к. 4Б

3 "Светлый город" 14 "Мечта"

4 "Доминион" 15 "ЖК на Гарибальди"

5 "Чемпион парк" 16 "Адмирал"

6 "Надежда" 17 "Теплый край"

7 "Университетский" 18 ул. Вавилов, д. 57

8 "Елена" 19 квартал 34-35

9 "Академия Люкс" 20 Ленинский пр-т, 106-1 *

10 "Велл Хаус" 21 Ленинский пр-т, 114-1 *

11 "Академ-Палас"

12 "Аксиома"

13 пр-т Вернадского, вл. 27, к. 4Б

14 "Мечта"

15 "ЖК на Гарибальди"

16 "Адмирал"

17 "Теплый край"

18 ул. Вавилов, д. 57

19 квартал 34-35

20 Ленинский пр-т, 106-1 *

21 Ленинский пр-т, 114-1 *

Объекты, в которых по состоянию на декабрь 2008 года не велись продажи квартир

22 “Шуваловский” 27 ул. Академика Анохина

23 Ул.Раменки, д.20 28 “Миракс парк”

24 “Эмеральд” 29 Ленинский пр-т, д.96*

25 пр-т Вернадского, вл.86 30 Ленинский пр-т, д.126*

26 “Академдом” 31 Ул.Удальцова, д.15*

27 ул. Академика Анохина

28 “Миракс парк”

29 Ленинский пр-т, д.96*

30 Ленинский пр-т, д.126*

31 Ул.Удальцова, д.15*

* - Объекты NN20-21, 29-31 находятся в квартале 32-33 района "Проспект Вернадского", который иногда обозначается в СМИ как "Квартал на Ленинском"

На данный момент самой дорогой новостройкой в районе является жилой комплекс «Надежда» (от 300 тыс. рублей за кв.м.), а самые доступные квартиры продаются в объектах на начальных этапах строительства в комплексах «Мичуринский» и «Светлый город».

Девелоперы по-разному отреагировали на снижение спроса, начавшегося осенью прошлого года. В нескольких новостройках отмечено снижение цен («Велл Хаус», «Мичуринский» и др.) или проведение специальных акций, связанных с предновогодними скидками («Теплый край»). В некоторых новостройках («Надежда», «Елена» и др.) официальный прайс-лист изменений не претерпел, однако сделки совершались с дисконтом вплоть до 15%. Цены на квартиры в «Квартале на Ленинском», ЖК «Адмирал» и ЖК «Университетский» оставались стабильны.

В результате коррекции ценовой политики многих девелоперов долларовые цены в локации, достигнув исторического максимума в середине лета, стали снижаться, и к декабрю падение составило 20%. Значительное влияние на снижение долларовых цен в локации оказал рост курса доллара, при этом рублевые цены в декабре оставались даже выше июльских.

По словам директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергея Лушкина, рынок ждет ценовая дифференциация: «Это нормальный процесс, по завершению которого, на разные категории жилой недвижимости будут установлены объективные цены. Квартиры в новостройках высокого качества, будут стоить дорого, а жилье со средними и низкими потребительскими характеристиками, которое на протяжении нескольких последних лет дорожало темпами, превышавшими темпы роста цен на элитные квартиры, будет подвергаться ценовым корректировкам. Рынок выходит на новую стадию развития. Если еще год назад, в условиях роста цен, срок экспозиции квартир был очень короткий, то сегодня покупатель имеет время для выбора лучшего объекта по соотношению «цена-качество».

Девальвация рубля заставила многих продавцов зафиксировать цены в условных единицах, некоторые девелоперы, цены которых номинированы в рублях, уже в декабре начали поднимать цены, чтобы компенсировать рост курса американской и европейской валюты. Соответственно, стоит ожидать, что изменения валютных курсов в наступившем году не будут иметь столь сильного влияния на уровень цен в локации. Очевидно, пик снижения цен пройден, и в течение следующих нескольких месяцев можно ожидать колебания средних цен в локации вокруг 6000 – 6500 долларов за квадратный метр.

«Постепенно реализуются наиболее привлекательные по соотношению «цена-качество» квартиры. Одновременно накапливается отложенный спрос. Когда покупатели, отложившие приобретение квартиры, вернутся на рынок, дефицит качественного предложения начнет ощущаться наиболее остро. Учитывая, что почти все девелоперы не собираются начинать строительство и продажу новых объектов в наступившем году, поступательная динамика увеличения цен на рынке вернется уже к середине лета», - делится своим прогнозом относительно развития рынка в 2009 году Сергей Лушкин.

Олег Исаев