Почему у нас никак не наступит ипотечный бум?

Статистика Центробанка свидетельствует о росте, но пока весьма скромном

Банк России обнародовал данные о выдаче банками ипотечных кредитов в минувшем году. Пока сводно-экономический департамент ЦБР представил статистику только по 2 и 3 кварталу. Согласно этим данным, к октябрю 2004 г выдачей ипотечных кредитов занималась 181 кредитная организация, а в середине года их было на 37 меньше. Основываясь на отчетности, предоставленной банками, ЦБР сообщает, что задолженность по ипотеке перед банками к концу третьего квартала составила 13,884 млрд руб. Во втором квартале этот показатель был 10,729 млрд руб. Ипотечные кредиты предоставляются банками в 78 регионах России. Просроченная задолженность по таким кредитам пока совсем не велика - 11 млн руб. Доля ипотечных ссуд в общем объеме выданных банками кредитов физическим лицам мизерна – чуть выше 1,3 процента.

В то же время эксперты прогнозируют значительный рост рынка в 2005 г. Так, многие называют выдачу ипотечных кредитов одним из самых динамично развивающихся сегментов кредитования. Он прочно удерживает первые позиции по популярности наравне с потребительским кредитованием и кредитными картами.

С одной стороны, это вполне объяснимо – потенциал рынка огромен. Приобрести собственное жилье или улучшить уже имеющееся хочет подавляющее большинство граждан.

С другой стороны, банки в силу неразвитости законодательной базы плохо защищены – большинство из них сетует на то, что обратить взыскание на имущество находящееся в залоге /квартиру или дом/ очень сложно. Несмотря на то, что ряд банков уже прошел через выселение граждан в специальный резервный фонд по решению суда, эти акции можно скорее назвать единичными. Например, в Москве выселить в этот фонд можно только граждан имеющих столичную прописку, а квартиры по ипотеке, естественно, приобретают и иногородние.

Кроме того, для того чтобы выдать кредит хотя бы на 5-10 лет, банку нужно отвлечь ресурсы от текущего оборота. Далеко не все на это способны. Поэтому банки и ратуют за создание системы рефинансирования под столь длинные операции. Средства банкам должно возмещать государство – ведь, в конечном счете, уменьшается число очередников на жилье. Есть и еще одна проблема, в решении которой должно принять участие государство – оно через свои законодательные органы должно стараться расширить перечень используемых инструментов ипотеки.

Банки видят и другую возможность улучшения ситуации – дотирование процентных ставок либо суммы первоначального взноса на жилье. Но дотирование имеет свои недостатки. Так, оно не решает проблему уменьшения первоначального взноса за квартиру, с дотационных бюджетных средств банк должен заплатить налог на прибыль, а гражданин - налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах.

Помимо высоких процентных ставок в ипотеке заемщиков пугает перспектива много лет жить в долг. Причем кредитором выступает не близкий родственник или хороший знакомый, а банк. Специалисты отмечают, что в настоящее время основными потребителями ипотечных кредитов являются люди, покупающие 1-2 - комнатные квартиры на вторичном рынке за 70-100 тыс долл, а также покупатели квартир в новостройках на сумму около 200 тыс долл.

Тем не менее, в оценке долговременных перспектив рынка эксперты весьма оптимистичны. К 2010 г рынок ипотеки в Российской Федерации составит 350 млрд руб, считает вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, действительный член Международной академии ипотеки и недвижимости Владимир Герасименко. По его словам, увеличение рынка ипотечных кредитов должно произойти благодаря вступлению в силу нового блока законов об ипотечном жилищном кредитовании. "По оценкам специалистов, к 2010 г. треть российских семей улучшит жилищные условия за счет приобретения ипотечных кредитов. К указанному сроку средняя обеспеченность граждан жильем на одного человека составит 21,7 квадратных метра /на сегодняшний день этот показатель равняется 19,7 квадратных метра/", - сообщил В. Герасименко на одной из конференций.

Пока значительная доля выданных ипотечных кредитов приходится на Московский регион – Москву и область, свидетельствуют данные Центробанка. Лидер вырвался вперед со значительным отрывом – задолженность на 1 октября 2004 г приблизилась к 6 млрд руб. В Московской области этот показатель значительно скромнее, но все равно превышает отметку в 1 млрд руб – 1,4 млрд руб. Потенциал региона очень большой. Объем ипотечного рынка Москвы и Подмосковья в 2005 году может увеличиться до 1 млрд долл, заявил недавно председатель правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрий Лебедев. По его словам, в 2004 году размер ипотечного рынка региона увеличился примерно в 2 раза, с 250-300 млн долл до 550-600 млн долл. "Ни у кого не вызывает сомнения, что ипотечный бум произойдет. Перспективы ипотеки очень большие", — сказал Лебедев.

На третьем месте, согласно данным Центробанка, находится Свердловская область – здесь выдано свыше 660 млн руб. Отметим, что если в Москве и области большинство кредитов выдаются в валюте, то на Урале – в рублях. Затем следует нефтедобывающая Тюменская область /645 млн руб/, оттеснившая на 5 место северную столицу – свыше 505 млн руб. Замыкают группу лидеров ХМАО и Самарская область, в которых выдано по 442 млн руб.

Лидером на рынке жилищной ипотеки является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/. Согласно данным сайта Ipoteka.ru, в 2004 г этим агентством выдано и рефинансировано кредитов на сумму свыше 130 млн долл, а число кредитов приближается к 10 тысячам. Второе место занимает Райффайзенбанк, кредитный портфель по ипотеке которого почти вдвое меньше – 70 млн долл. По количеству кредитов он уступает АИЖК на порядок – менее 1000. На третьем месте обосновался банк «ДельтаКредит» с 67 млн долл, на четвертом - Ипотечный городской банк с 47 млн долл. Всего на 33 оператора рынка жилищной ипотеки приходится 523,22 млн долл кредитов. Среди операторов лишь треть являются банками, а остальные – либо жилищными кооперативами, либо местными агентствами по ипотеке.

Как лидер рынка АИЖК сильнее других ощущает нехватку ресурсов. Поэтому в 2005 г Агентство хочет осуществить дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами закладных. Речь идет выпуске облигаций на сумму примерно 1,5 млрд руб. В этом году Агентство планирует увеличить объем рефинансирования ипотечных кредитов до 7,5 млрд руб. По итогам 2004 г Агентством рефинансировано закладных на сумму 4,688 млрд руб.

Как сообщил недавно глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян, в настоящее время по ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5 проц жилья. Отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 0,007 проц по сравнению с 55 проц в США и примерно 39 проц в странах Европейского союза. Нам есть куда стремиться.