Ситуация на рынке жилья окончательно сбила всех с толку

Продавцы ждут очередного периода роста цен, покупатели, обнадеженные обещаниями властей о формировании рынка доступного жилья, напротив, надеются на их снижение. В замешательстве находится и пресса - аналитики не просто приводят сильно рознящиеся данные, они зачастую не могут прийти к единому мнению относительно того, какой тренд в настоящее время наблюдается на рынке. Понятное дело, что риэлторам очень хотелось бы, чтобы он повысился. Однако после настраивающего на оптимистичный лад января (за этот период стоимость квадратного метра, по некоторым оценкам, возросла на 1,5-2%) данные за февраль как-то не смотрятся. В итоге, в феврале журналисты писали о рынке жилья меньше, чем обычно.

Законные страсти

Впрочем, это не означает, что им не было о чем рассказать. Информацию к размышлению подкинули  законодатели, а объектов для серьезной критики оказалось сразу несколько.

31 января журнал "Профиль" опубликовал материал под названием "Поле брани. Площадной". Браниться автора заставил Жилищный кодекс, который должен вступить в силу с 1 марта 2005 года. В последнее время часто обсуждалось, когда завершится приватизация жилья, однако издание обращает внимание на другую особенность нового кодекса. "С 1 марта квартиру получить будет гораздо труднее, а лишиться ее будет очень легко", - утверждает автор. В частности, он отмечает, что теперь для получения жилья "мало денег : должен получать не только очередник, но и члены его семьи: дети, родители и супруг: Причем, мало получать нужно все время нахождения в очереди".

А вот эксперт, чье мнение приводит журнал "Коммерсантъ-Деньги" (номер от 31 января), настроен к документу куда более благожелательно и назвал его "Кодексом собственника". "Семейный" подход при определении неимущих он называет логичным - "ведь жилье предоставляется тоже семьям". Еще два положительных момента заключаются в том, что новый документ "значительно расширяет права собственников жилья, избавляя их от многих устаревших обременений", а также упрощает процедуры, касающиеся "традиционно забюрократизированных вопросов жилищной сферы: перевода жилых помещений в нежилой фонд и наоборот, а также порядка переустройства и перепланировки жилья". Новые процедуры, считает автор, "максимально просты", а ограничения "разумны с точки зрения баланса интересов собственника и других лиц".

Впрочем, "Коммерсантъ-Деньги" со своей положительной оценкой явно выбился из общего хора. Например, газета "Известия" (номер от 2 февраля) выступила с безапелляционным заявлением, согласно которому новый ЖК "страшнее уголовного", так как теперь "собственники квартир заплатят за все, а бедных лишат даже очереди на жилье".

От журнала "Эксперт" (также 31 января) досталось Закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Как считает автор материала, итог вступления этого нормативного акта в силу может спровоцировать совсем не такой эффект, который обещали его создатели. Напомним, что декларируемой целью было урегулирование отношения между участниками долевого строительства и строительными компаниями. Однако на самом деле закон написан таким образом, что может послужить только для более жесткого администрирования со стороны властей, пишет издание.

Причем последствия могут быть самыми пагубными. Для строительных компаний принятие новых норм может вылиться в передел рынка, причем в выигрыше, естественно, останутся те, кто более тесно сотрудничает с чиновниками. А покупатели, вероятно, смогут забыть о доступном жилье. "По экспертным оценкам, закон может помешать вывести на рынок примерно 70% перспективных проектов: Поэтому в обозримом будущем не исключено заметное снижение объемов жилищного строительства. В свою очередь, дефицит предложения новостроек неизбежно приведет к возобновлению роста цен на жилье", - предупреждает автор.

Доступность, где ты?

Кстати, о доступном жилье. Похоже, что об одноименном пакете законов пора снимать фильм, который обещает быть столь же скандальным, как нашумевшие "Страсти Христовы". Благая, по сути, инициатива получила уже столько тычков и пощечин, что волей-неволей ждешь, когда состоится прилюдное распятие.

Очередной пинок пакет получил от "Независимой газеты" (номер от 21 февраля). Правда, это издание не забыло, что варварские времена давно завершились и вместо распятия время предложило более цивилизованное препарирование. Разделяя весь пакет на экономическую, социальную и технологическую составляющую, автор в качестве наиболее проблемной называет именно последнюю. Казалось бы, с технологической точки зрения как раз все в порядке - ведь рапортуют же постоянно строители о возведении рекордных объемов жилья.

Но газета указывает, что "в результате слабо подготовленного технологического нормативно-правового блока в составе пакета законов, а также в силу естественной инерционности инвестиционного процесса в недвижимость : рост физических объемов возводимого жилья начнется только в 2008 году".

Спрос при этом падать вроде бы не собирается, и первым итогом реализации программы "Доступное жилье" на деле окажется рост цен. И это только начало, так как дальше маховик будет раскручиваться, предупреждает автор. Схема будет очень простой - подорожание спровоцирует очередной инвестиционный бум, а он, в свою очередь, станет причиной нового роста. "Некоторой стабильности на новом высоком уровне цен на жилье можно ожидать лишь в 2009-2010 годах, а некоторого снижения цен в результате развития отрасли и относительного удовлетворения платежеспособного спроса - не ранее 2011-2012 годов. Вот вам и "доступное жилье", - обнадеживает газета.

Либо ничего, либо только...

О нынешних ценах на жилье не то чтобы молчат. Но говорят явно с меньшей охотой, чем полтора года назад, когда можно было с гордостью заявлять о преодолении новой психологической отметки. Рост вроде бы и есть, но какова его истинная величина - слишком неудобный вопрос. Хотя бы потому, что многие называют такие цифры, которые находятся в пределах погрешности расчетов. Впрочем, и другие результаты не радуют. Если январские темпы (уже упомянутые полтора-два процента) по нынешним временам выглядели достойным показателем, то февральские 0,4% оптимизма не добавляли.

Складывается впечатление, что сдержанный пессимизм - лучшее определение для рынка жилья. Год назад худшим раскладом выглядело падение темпов роста. Сейчас пессимистичный прогноз включает падение цен на 10-15 процентов. Высказывания экспертов только подтверждают такие ощущения - аналитики очень осторожны в прогнозах и предпочитают общие фразы.

Общее положение выразила в номере от 11 февраля газета "Ведомости". "В этом году столичная жилая недвижимость будет дорожать медленнее, чем в 2004 г., - считают риэлторы. - Так что доходность вложений в недвижимость снизится". А динамика движений цен будет зависеть от сегмента - элита продолжит дорожать хорошими темпами, в то время как более дешевое жилье подрастет в меньшей степени. В номере от 15 февраля прогноз, по сути, повторился - нам обещают "стабилизацию цен и их рост в пределах инфляции".

"Газета" 21 февраля пишет, что "разобраться в нынешней ситуации на рынке столичных новостроек легко тем, кто часто попадает в автомобильные пробки: режим "газ-тормоз" как нельзя лучше отражает ценовую динамику на новые квартиры в сегменте типового жилья. И приводит сразу несколько экспертных мнений. Согласно самому оптимистичному из них, "при сохранении стабильной ситуации в экономике повышающая тенденция сохранится", цены будут расти "в среднем на 1% в месяц, а росту будет способствовать снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и активизация иногородних покупателей".

Однако такое мнение привел только один специалист. Других причин для возобновления роста пока не видят. Кто-то указывает на снижение спроса, который  "по сравнению с началом прошлого года: уменьшился в два раза", кто-то - на ухудшение инвестиционного климата и связанный с ним отток капитала. Директор аналитического центра крупной компании, работающей на рынке недвижимости и вовсе нарисовал апокалипсическую картину: "рынок недвижимости ждут сильные потрясения. Не помогут даже новые законы, призванные улучшить ситуацию на рынке жилья. На первых порах они вызовут лишь дополнительные затруднения и у застройщиков, и у покупателей. Так что в этом году цены на новостройки упадут на 15-20 процентов".

Журнал "Эксперт" (номер от 22 февраля) приводит иные причины стагнации. "Потенциальный спрос на жилье в стране остается высоким - об этом свидетельствуют тенденции развития региональных рынков недвижимости", - констатирует автор. Загвоздка, по его мнению, "в малых объемах жилищного строительства, а также в структуре предложения нового жилья".

Парадоксальный офис

Любителям поразмышлять хорошую тему предлагают рынок офисной недвижимости и газета "Коммерсантъ" (от 15 января). В этом сегменте сложилась "парадоксальная ситуация" - при постоянном росте спроса и многолетнем дефиците не растут темпы строительства и цены.

Причиной вряд ли может стать отсутствие интереса у инвесторов - "прибыльность офисного строительства в Москве на протяжении нескольких лет держится на уровне 18-20% годовых, это как минимум в два раза превосходит показатели мегаполисов Западной Европы и США". Логично предположить, что интересы строителей привлекала более высокая доходность в жилищном секторе. Теперь, когда доходность жилья снизилась, теоретически можно ожидать повышения интереса к офисам. Тем более, что, по данным газеты, в прошлом году разница между спросом и предложением составила 18 процентов.

"Участники рынка говорят, что спрос на покупку офисов мог бы быть еще выше, однако на приобретение офисной недвижимости ориентированы пока лишь крупные российские холдинги, тогда как иностранные компании занимают в этом вопросе выжидательную позицию", - пишет автор.

Однако для стабильности арендных ставок есть весомая причина - она заключается в "дефиците качественных площадей". Если одни зарубежные компании ждут своего часа, то другие уже готовы покупать, но не могут найти подходящий вариант.

...выше, дороже

10 февраля газеты писали о торжественном мероприятии - заливке первого кубометра бетона на строительстве самого высокого здания в Европе. Речь идет о башне "Федерация" (высота - 440 м), которую планируется возвести в рамках строительства делового центра "Москва-Сити". В российской прессе в последнее время много пишут о перспективах строительства небоскребов, причем критиков хватает. Однако "Известия" от 10 февраля места для скепсиса не оставляют. "Сверхвысокие здания и выгодны, и престижны", - считает эксперт. Не станут проблемой и повышенные затраты на возведение небоскреба - "после продажи площадей разница будет покрыта с лихвой. К тому же эксклюзивно высокие этажи стоят дороже за счет панорамного вида из окон. Этот фактор особенно привлекает покупателей коммерческой недвижимости . Иметь офис под небесами престижно. А "Федерация" как раз преимущественно офисное здание".