Будет ли востребована ипотека коммерческой недвижимости

Бизнес получит возможность брать ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости. В конце февраля Госдума приняла в первом чтении соответствующие поправки в закон об ипотеке. Они предусматривают дополнение закона правовой нормой, согласно которой здания с земельными участками, на которых они расположены, нежилое помещение, приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое здание, сооружение, нежилое помещение.

Сейчас аналогичные правовые нормы действуют только в отношении жилых домов и квартир. Компании же покупают коммерческую недвижимость под залог других помещений, а малый и средний бизнес чаще всего в качестве залога использует собственное жилье, которым при этом сильно рискует. "У моей знакомой пары многолетний бизнес по оптовой поставке овощей и фруктов. Живут и работают они в Западной Сибири, зона их деятельности - Курган, Омск, Тюмень. Пользуясь тем, что их брак официально не зарегистрирован, они уже несколько раз продавали свою квартиру друг другу, беря под это кредиты, - рассказывает руководитель комиссии "ОПОРЫ России" по строительству и ЖКХ Евгений Шлеменков. - Случаи получения кредита под залог квартиры встречаются достаточно часто, и нередко это заканчивается печально - отработать проценты по таким кредитам и что-то еще заработать в малом и среднем бизнесе практически нереально".

Но при заключении подобных сделок рискуют и банки, поскольку высока вероятность невозврата кредита. Принятие поправок, по мнению законодателей, эти риски заметно снизит, а следовательно, ипотечное кредитование малого и среднего бизнеса станет таким же распространенным, как до кризиса - ипотека жилья. Конечно, сейчас, когда кризис в разгаре, говорить о подъеме ипотечного кредитования, в том числе нежилых помещений, преждевременно. Но, как уверяет гендиректор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин, потенциальный спрос на ипотеку коммерческой недвижимости довольно высок. "Практически любое предприятие при разумной кредитной ставке хотело бы приобрести недвижимость в кредит, ведь у большинства предприятий доходность собственного капитала выше, чем кредитная ставка, - аргументирует он. - Привлекая кредит на покупку коммерческой недвижимости, компания не отвлекает средства от основного бизнеса и при этом имеет больший доход".

В том, что спрос на ипотеку коммерческой недвижимости будет расти по мере стабилизации ситуации в экономике, уверен и заместитель начальника отдела кредитования малого и среднего бизнеса ЮниКредит Банка Андрей Пучков. По его мнению, в первую очередь этот продукт необходим предприятиям, которые стремятся обзавестись собственной торговой/производственной недвижимостью. Также ипотека коммерческой недвижимости будет интересна компаниям, основная деятельность которых связана со сдачей в аренду собственных помещений, так как это позволит им расширить бизнес. "На начальной стадии развития этот продукт вряд ли будет носить массовый характер, банки сейчас крайне осторожны, и здесь не стоит ждать исключений, - предупреждает он. - Но в дальнейшем, по мере подведения первых итогов (если они будут носить положительный характер), это придаст серьезный импульс дальнейшему развитию ипотеки коммерческой недвижимости".

Конечно, при условии, что ипотека будет доступна для малого и среднего бизнеса. "Рентабельность в малом и среднем бизнесе составляет 8-20%, обороты - в среднем 3-60 млн рублей, - рассуждает Евгений Шлеменков. - Конечно, нужны сроки побольше, не менее 7-10 лет, процентная ставка - 5-10%, лучше с символическим первоначальным взносом. И с правом досрочного погашения". Однако банки вряд ли смогут предложить подобные условия бизнесу. Как, например, считает член правления Городского Ипотечного Банка Ольга Садовская, процентные ставки в среднем могут быть выше, чем при ипотеке на жилье, средний срок кредитования - 5 лет.

Андрей Пучков предполагает, что предлагать такие продукты, скорее всего, будут госбанки и другие крупные игроки ипотечного рынка. Ольга Садовская тоже считает это направление бизнеса весьма перспективным, "поскольку от ипотеки жилой недвижимости его отличают более короткие сроки кредитования, что является позитивным фактором в условиях нестабильной ситуации на финансовых рынках".

Пока депутаты готовят законопроект ко второму чтению, а банки неспеша разрабатывают соответствующие программы, выставленная на продажу коммерческая недвижимость дешевеет и ветшает. Как утверждает Евгений Шлеменков, сейчас на рынке аренды офисов и производственных помещений цены очень существенно снизились - сказывается кризис. "В то же время вряд ли среди предложений на продажу так уж много хороших предложений, не требующих серьезных дополнительных затрат на ремонт, - говорит он. - А это дополнительные затраты и потери времени на согласование и проведение работ".

Наталья Барановская