В Москве возник острый дефицит недорогих офисов

Сегодня даже крупные компании не стесняются экономить: многие из них стали переводить часть своих подразделений в офисы, расположенные не только на окраинах Москвы, но и за МКАД. Такая ситуация привела к существенному повышению спроса на объекты класса С. Между тем, на них и без того приходилось около 70% спроса на аренду помещений.

С точки зрения девелопера

Строительство с нуля офисных центров класса C в Москве не ведется. Если инвестор и начинает возведение такого объекта, то он обычно ориентируется минимум на класс B-. "Происходит это потому, что приобрести землю и построить на ней "коробку" здания обойдется во много раз дороже, чем создать инфраструктуру и отделку высокого уровня. Поэтому все вновь построенные здания профилируются как офисы класса A или B, а организация в новом здании офисов класса С пока экономически не оправдана",- пояснил Сергей Клименко, начальник коммерческого отдела инвестиционной компании "Визави".

Именно из-за отсутствия на рынке вновь построенных офисов класса C, все существующие объекты принято разделять на две группы: "новые" центры (бывшие производственные помещения), которые были выкуплены и отреставрированы профессиональными девелоперами, и остальные, управляемые старыми владельцами (бывшие НИИ, административные здания советской эпохи и т. п.). Как отмечает Эльза Талипова, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", в качестве примера "новых" бизнес-центров класса C можно привести деловые комплексы на улице Нижняя Красносельская и Смольная, а также офисный центр "Магистраль". "Сейчас большое число компаний, рассматривают покупку и реконструкцию зданий под офисы класса C в качестве долгосрочных малорисковых инвестиций. Цена такого здания при покупке варьируется от $500 до $1500-2000 за квадратный метр. При минимальной реконструкции в каждый квадратный метр нужно вложить как минимум $200. В результате окупаемость таких проектов при 100% занятости помещений составляет четыре-шесть лет в зависимости от местоположения здания и вложенных средств",- говорит Талипова.

С точки зрения арендатора

Клиентов подобные офисы привлекают низкими ставками, и пока этот рынок в Москве не насыщен, интерес к таким объектам будет продолжать расти. По статистике, около 70% компаний предпочитают именно офис класса C. В первую очередь это относится к мелким отечественным фирмам. Помимо представителей малого и среднего бизнеса в последнее время интерес к офисам класса C стали проявлять и крупные компании, предпочитающие размещать свои бэк-офисы и те отделы, которые напрямую не общаются с клиентами, в недорогих помещениях, содержание которых требует минимальных затрат.

По данным Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group, арендные ставки в офисах класса C колеблются в диапазоне $250-450 за квадратный метр в год в зависимости от расположения, состояния здания и уровня отделки, которые, как правило, рассчитываются с учетом эксплуатационных расходов (кроме электроэнергии) и НДС. При наличие оборудованной наземной парковки стоимость машиноместа обходится арендаторам помещений в бизнес-центре класса C в дополнительные $65-150 в месяц.

Из-за дешевизны предложения в некоторых случаях клиентам таких офисных центров приходится сталкиваться не только с удаленностью от метро, дефицитом парковок и неудобной кабинетной планировкой, но так же и с необходимостью производить все ремонтные работы за свой счет.

А если объективно?

Как правило офисные помещения класса С располагаются в непрезентабельных на первый взгляд зданиях бывших научно-исследовательских институтов и других госучреждениях. "Основные отличия таких объектов от бизнес-центров классов А и В - отсутствие престижности и дополнительных услуг, которые являются обязательными для классов А и В, а также значительная удаленность от центра и основных транспортных магистралей, возможно за Третьим кольцом и за МКАД",- пояснил Андрей Дмитриев консультант компании Leeds Property Group. В минимальный перечень требований, который предъявляют к таким объектам эксперты рынка, входит обязательное наличие лифтов (для зданий больше трех этажей), приемлемый косметический ремонт, необходимая для работы электрическая мощность, а также системы вентиляции. По оценке Ильи Шершнева, офисные помещения класса C составляют 20-25% в общей структуре предложения всех офисов в Москве. В основном такие офисы располагаются в районах м. "Тульская", "Бауманская", а также на окраинах Москвы - по Калужскому и Ленинградскому шоссе (м. "Войковская"). Как отмечает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость", в офисах класса C зачастую имеются проблемы с фасадами и инженерными системами. Кроме того, в них распространена неэффективная планировка (коридорная система). Помимо всех перечисленных минусов, на практике лишь некоторые девелоперы создают специальные службы, занимающиеся дальнейшей эксплуатацией здания. По прогнозам Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, через два года ситуация на рынке офисной недвижимости выровняется, и нездоровый спрос на помещения в центрах класса C несколько спадет. Произойдет это также из-за того, что в ближайшем будущем на рынок выйдет огромное количество объектов класса B, способных удовлетворить клиентов не только по цене, но и по качеству предоставляемых услуг и удобств.

Большинство офисных зданий класса С характеризуется следующими параметрами: здания без реконструкции, возможен косметический ремонт фасада, здания НИИ постройки 1950-1970 гг., панельные или кирпичные с ж/б перекрытиями, особняки 19 или начала 20-го века без реконструкции, без реставрации; юридическая документация – возможны проблемы с некоторыми юридическими документами; управление зданием – эксплуатация силами владельца; планировка этажа – в основном, коридорно-кабинетная; глубина этажа не нормируется; конструктивные решения – возможность установки подвесных потолков; внутренняя отделка – ремонт, преимущественно, выполнен силами арендаторов, «евростандарт» 90-х годов; высота потолков – 2,5 м; вентиляция и кондиционирование – приточно-вытяжная вентиляция, возможно наличие сплит-систем кондиционирования; лифты – отечественного производства; окна – деревянные, возможна установка пластиковых стеклопакетов в некоторых помещениях; инфраструктура, как правило, отсутствует, каждый арендатор сам организовывает питание своих сотрудников; парковка стихийная, реже охраняемая наземная, с недостаточным количеством машиномест; телекоммуникации – МГТС, возможно присутствие в здании линий коммерческих телефонных провайдеров; системы безопасности – пункт охраны, охранная сигнализация, реже видеонаблюдение; арендаторы – в основном российские компании.