Жилищный кодекс вступил в силу. Как он будет действовать?

С сегодняшнего дня вступает в силу новый Жилищный кодекс. Закон касается всех и каждого, потому что, как следует из его названия, связан с жильем. Он по-новому формулирует наши права и обязанности, выстраивает взаимоотношения между собственниками жилья и его нанимателями.

Одно из самых серьезных новшеств отмена кодексом бесплатной приватизации жилья, что уже вызвало во многих городах неслыханный наплыв граждан в приватизационные органы и привело к социальной напряженности. Именно с этого вопроса "РГ" и начала интервью с одним из авторов нового жилищного закона, председателем Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым.

Российская газета: Бесплатная приватизация сегодня самая больная тема. Люди штурмуют чиновничьи кабинеты, ходят на переклички в очереди, переплачивают посредникам... Неужели нельзя было решить вопрос безболезненно?

Павел Крашенинников: До момента принятия и публикации нового Жилищного кодекса информация об отмене бесплатной приватизации появлялась и в газетах, и на телевидении. Разработчики закона сразу же предупреждали, что будет предусмотрен некоторый переходный период, когда можно будет приватизировать полученное ранее жилье. Но не все этому, прямо скажем, поверили. Отсюда и ажиотаж, и стремление некоторых структур, например, риэлтерских, им воспользоваться.

Бесплатная приватизация жилья сохраняется до 1 января 2007 года. То есть граждане, уже проживающие в квартирах по договору социального найма, имеют еще без малого два года, чтобы решить для себя этот вопрос: переводить жилье в собственность или нет. Те, кто получит квартиру на условиях социального найма после 1 марта 2005 года, приватизировать ее уже не смогут.

В связи с оформлением приватизации хотел бы обратить внимание на важный момент: практика последних месяцев показала, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого договора не имеют, потому что с ними такой договор просто никто не заключал. Так вот, это ни в коем случае не будет означать, что данная квартира не может быть приватизирована. Жилое помещение подлежит приватизации вне зависимости от того, есть ли письменный документ о социальном найме или такого документа нет.

РГ: А что конкретно может предпринять жилец, которому чиновник таким образом мешает приватизировать свое жилье?

Крашенинников: В нашем праве существует понятие "договор" как факт и как документ. Отсутствие простой письменной формы договора не влечет за собой его недействительность. Это записано в Гражданском кодексе. Поэтому достаточно сослаться на Гражданский кодекс.

Кроме того, думаю, чиновника может легко убедить такой ваш аргумент, как обещание обратиться в суд, чтобы привлечь его к ответственности.

РГ: С какой формулировкой? За "неисполнение должностных обязанностей"?

Крашенинников: За "воспрепятствование осуществления права на приватизацию".

РГ: Оппоненты нового ЖК предупреждают, что когда он вступит в силу, резко увеличатся расходы владельцев жилья. Это и налогообложение недвижимости, включая земельный участок под домом, по рыночной стоимости, и включение расходов на капитальный ремонт в оплату квартиры. В итоге может случиться, что многим их квартиры станут просто не по карману?

Крашенинников: Есть такое понятие: "бремя собственности". Приватизированное жилье это реальный капитал, и его владелец обязан нести все расходы, всю ответственность по содержанию своей собственности. Что касается налогообложения по рыночной стоимости, соответствующий законопроект входил в пакет законов по формированию рынка доступного жилья, но его рассмотрение пока откладывается. Прорабатываются различные варианты массовой оценки жилья для целей налогообложения. Конкретные ставки будут регулироваться местными органами власти и в их интересах учитывать при этом средний уровень доходов населения в регионе.

Нужно заметить, что ЖК на тот же срок до 2007 года сохраняет право расприватизировать свою квартиру. Таким образом, малоимущие семьи или, скажем, жильцы старых домов, имеют время, чтобы взвесить "за" и "против" и определиться, в какой квартире им лучше жить собственной или муниципальной, на условиях социального найма.

РГ: Очень много жалоб от обитателей общежитий, которые считают, что новый закон их обделил.

Крашенинников: Считаю, что, напротив, Жилищный кодекс поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями. Речь идет об общежитиях, которые были сняты с баланса приватизированных предприятий и переданы муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи. Семей, в них живущих, десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемлены, поскольку занимаемая ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически сохранялся. Так вот, в законе о введении в действие нового Жилищного кодекса говорится, что на жильцов таких общежитий распространяется положение о договоре социального найма. Не нужно ничего оформлять, ни собирать никаких бумаг в силу закона эти люди однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно, права их расширяются, они смогут эту площадь, например, обменять. И, естественно, теперь они смогут ее приватизировать до 1 января 2007 года.

РГ: Критики ЖК утверждают, что новый закон ухудшает положение семей, переселяемых, например, из сносимых пятиэтажек или расселяемых по программам сноса ветхого и аварийного жилья. До сих пор семьи, занимавшие муниципальные квартиры, расселялись исходя из санитарных норм предоставления жилой площади. Для многих семей, когда в одной квартирке ютились сразу несколько поколений, это был единственный шанс разъехаться и получить человеческое жилье. Это правда, что теперь максимум, на что они смогут рассчитывать, это получить ту же площадь, что и раньше?

Крашенинников: Сносится ветхая пятиэтажка. В ЖК черным по белому написано, что его жильцам предоставляется "другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма". При этом, обратите внимание, нигде не говорится "равноценное" жилье или "той же площади", как почему-то утверждают наши оппоненты. Действующие в регионах нормативы предоставления жилплощади закон не отменяет. Поэтому при переселении, например, семьи из семи человек, занимающей двухкомнатную квартиру, им, как и раньше, должна быть предоставлена жилплощадь исходя из действующей в регионе нормы и количества членов семьи. То есть фактически действующий порядок в отношении нанимателей муниципальных квартир не поменялся.

Что касается жильцов приватизированных квартир, им будет предлагаться выкупная цена за освобождаемую площадь, включающая и все издержки собственника в связи с переездом.