«Миэль» обжалует 200,5 млн руб. налоговых претензий

Вслед за ЗАО МИАН, бывшей управляющей компанией одноименной группы, налоговые претензии получило ЗАО «Миэль-недвижимость», структура одного из крупнейших риэлтерских холдингов «Миэль». После того как налоговики раскрыли в МИАНе вексельную схему продажи квартир в новостройках, участники рынка заявили о намерении отказаться от «серых» схем. Но теперь налоговики пытаются доказать в суде, что ЗАО «Миэль-недвижимость» использовало для уклонения от уплаты налогов другую схему.

Вчера арбитражный суд Москвы начал рассмотрение дела, в котором «Миэль-недвижимость» обжалует около 200,5 млн руб. налоговых претензий за 2006 год. Претензии предъявила московская налоговая инспекция № 45, ранее проверявшая ЗАО МИАН. Основную часть претензий (около 90%) составляет сумма налога на прибыль. Налоговики посчитали, что цены, по которым компания реализовывала права на квартиры, были существенно ниже рыночных (более чем на 20%), что позволяло занижать базу по налогу на прибыль.

Для продажи гражданам квартир в строящихся домах компания «Миэль-недвижимость» использовала в 2006 году несколько видов договоров: уступка права требования на квартиру, договор соинвестирования и предварительный договор купли-продажи. По словам представителя ЗАО «Миэль-недвижимость», всего в 2006 году было совершено примерно 450 сделок. В ходе проверки налоговики выявили, что в ряде случаев квартиры продавались по заниженным ценам. Например, объяснил в суде представитель инспекции, в одно и то же время в одном и том же доме на одном этаже одинаковые квартиры одинаковой площади были проданы одному клиенту по 40 тыс. руб. за 1 кв. м, а другому - по 70 тыс. руб. за 1 кв. м. Налоговики также обратили внимание на то, что цена различалась даже в разных договорах, заключенных с одним и тем же клиентом по поводу одной квартиры.

Происходило это так: сначала одна компания холдинга заключала с гражданином договор бронирования строящейся квартиры, не допускающий ее повторной продажи. В этом договоре указывалась более высокая цена, которая, по мнению налоговиков, соответствовала рыночной. Затем клиент заключал уже с самой компанией «Миэль-недвижимость» договор соинвестирования или предварительный договор купли-продажи, цена в котором была существенно ниже. Какую именно цену уплачивал клиент, представители сторон в суде не объясняли. Но на сумму разницы между фактической и рыночной ценой инспекция доначислила налог на прибыль.

В суде представитель ЗАО «Миэль-недвижимость» заявил, что налоговики вообще не вправе оценивать сделки, заключаемые на этапе строительства домов до оформления и передачи клиентам права собственности на квартиры. Представитель компании считает, что база по налогу на прибыль формируется только после совершения основных сделок.

Клиенты, покупавшие у компании «Миэль» квартиры, рассказали, что по такой же схеме квартиры продают и другие компании, входящие в холдинг «Миэль». В частности, клиенты ЗАО «Золотая миля», выступающего инвестором строительства дома, должны сначала заключить договор с другой компанией. На ее счет перечисляются деньги за квартиру в обмен на содействие в совершении основной сделки. И только потом клиент заключает договоры купли-продажи непосредственно с «Золотой милей».

В 2006 году, за который компания «Миэль-недвижимость» получила налоговые претензии, налоговики завершили проверку ЗАО МИАН. Ему было предъявлено свыше 1 млрд руб. претензий за 2002-2003 годы в связи с использованием вексельных схем продажи квартир в новостройках. В 2007 году суды признали решение налоговиков законным, указав, что МИАН сам создавал схему ухода от налогообложения, учреждая зависимые организации и контролируя их деятельность. 30 октября прошлого года арбитражный суд Москвы признал ЗАО МИАН банкротом.

После истории с МИАНом участники рынка недвижимости заявили о намерении отказаться от «серых» схем. «Ситуация вокруг МИАНа заставила задуматься участников рынка недвижимости над тем, как обелить свой бизнес», - утверждал в конце 2007 года председатель совета директоров ЗАО «Миэль-недвижимость» Григорий Куликов. А вчера управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев рассказал, что после проверок МИАНа риэлтеры учли допущенные этой компанией ошибки и стали отказываться от вексельных схем. «В результате стали появляться новые, более усовершенствованные формы. Например, некоторые компании продают квартиры через закрытые паевые инвестиционные фонды: фонду передаются права на квартиры, а потом квартиры выкупаются из фонда частными лицами», - говорит эксперт.