Распродажи квартир, купленных по ипотеке, могут обвалить цены на недвижимость

Сегодня в СМИ появилась информация, что банки начинают распродавать "ипотечные квартиры" на аукционах. Недвижимость с дисконтом в 40 проц начала поступать на рынок, соответствующие предложения появляются в информационных базах риэлторских агентств. Является ли это способом для банков избавиться от ипотечных долгов? Можно ли считать, что таким образом на рынке появятся квартиры с почти 50-проц скидкой?

Общая доля просроченной задолженности по кредитам может в конце 2009 г составить 10-15 проц – так оценил ситуацию глава Агентства по страхованию вкладов Александр Турбанов в конце марта 2009 г. Руководитель АСВ уточнил, что даже рост просрочки до 20 проц не обвалит банковскую систему. Банки, пережившие одну волну кризиса, переживут и вторую, считает А.Турбанов.

Согласно апрельским данным первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова, доля просроченных ипотечных кредитов в РФ сейчас не превышает 2-3 проц, к концу 2009 г просрочка прогнозируется в размере не более 5 проц.

"Нас заверили банкиры и руководители АИЖК, что уровень просрочек по выданным кредитам к настоящему моменту не превышает 2-3 проц, по отдельным кредитным учреждениям этот процент достигает 4", - сказал И.Шувалов. Кроме того, по мнению первого вице-премьера РФ, ситуация в целом спокойнее и стабильнее по сравнению с тем, что прогнозировалось в ноябре-декабре 2008 г. Он сообщил, что представители ВТБ и Сбербанка заявили, что не ожидают высокого уровня неплатежей по ипотечным кредитам к концу 2009 г.

А.Турбанов также настроен оптимистично и не согласен с мнением, согласно которому порядка 100 банков перестанут работать на российском рынке к концу 2009 г. "Мы говорили, что в 2009 г ожидаем санацию около 20 банков, и сейчас эту оценку не меняем", - категорично заявил глава АСВ в эфире радиостанции "Эхо Москвы".

Как справедливо отметил первый зампред Банка России Геннадий Меликьян, опыт иностранных коллег по созданию структур, выкупающих "плохие" активы, показывает, что интерес для выкупа представляют те активы, которые временно потеряли свою рыночную стоимость. В таким относятся биржевые активы и ипотечные кредиты.

Временно потерявший привлекательность товар является ценным приобретением. Недаром среди трейдеров бытует мнение, что покупать надо "на дне" – когда цены опускаются до минимальных отметок, а затем наблюдать, потирая руки, за дальнейшим повышением котировок. Продажа квартир с аукциона с дисконтом вполне способна сыграть добрую службу не только организаторам этого мероприятия, но и покупателям жилья, поскольку квартиры на них могут продаваться по цене, составляющей 50-60 проц от размера выданного под залог жилья кредита.

Когда ипотечный долг становится для заемщика неподъемным, в его интересах не доводить дело до суда и решить вопрос в досудебном порядке. Каким образом реализуется ипотечное жилье? Банк и заемщик действуют сообща, и выставляют жилье на аукцион согласно заверенной нотариусом договоренности. Вполне возможно, что банк получит квартиру на баланс в качестве погашения задолженности. В этом случае, речь идет о постсудебном решении вопроса, когда жилье не реализовано судебными приставами.

В общем, возврат квартиры – реальный выход для тех, кто покупал с жилье с инвестиционными целями. Тяжелее тем, кто живет в приобретенной по ипотеке квартире. Тем не менее, в любом случае долг придется погашать. И если перспективы это сделать, туманны, лучше договориться с банком об аукционе.

"Владение квартирами неинтересно для банков – это низколиквидный актив с сомнительными перспективами роста стоимости в среднесрочном периоде, полагает аналитик ИК "ФИНАМ" Сергей Фильченков. - Сейчас банки пытаются конвертировать недвижимость в живые деньги. Пока речь идет о единичных проектах, но, похоже, объем полученных залогов в ближайшие месяцы будет только расти. Как результат, увеличится и предложение на рынке недвижимости".

Причем о какой-то справедливой цене речи идти не может, она будет определяться балансом спроса и предложения, предостерегает эксперт. "Думаю, это будет способствовать сдуванию пузыря на рынке недвижимости, цены на котором могут существенно снизиться – возможно, в разы", - предупреждает он.

Стоит отметить, что в данном случае речь идет не только о жилой, но и коммерческой недвижимости, рассуждает С. Фильченков. Последняя может пострадать даже в большей степени, т.к. сегмент жилой недвижимости может быть поддержан за счет региональных бюджетов, жилищных сертификатов и т.д.

Пока продажи ипотечных квартир сложно назвать массовыми. Тем не менее, наверняка, банки с достаточной долей просроченных ипотечных кредитов заняты разработкой механизмов по избавлению от долгов.

Участники рынка ожидают, что возрастет доля досудебных ипотечных аукционов- то есть квартиры будут выставляться согласно договору банка и заемщика, а не по инициативе судебных приставов. Вероятны варианты продажи квартир по сниженной цене новым заемщикам - физических лицам, либо инвестиционным компаниям. В момент, когда процесс наберет обороты, можно будет определить, как ликвидационная продажа повлияла на рынок жилья. А это произойдет уже летом 2009 г, прогнозируют участники рынка.