Арендаторы С-класса – надежда владельцев современных бизнес-центров

На рынке высококлассных офисных помещений объем предложений продолжает расти, а спрос падает. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в нынешних условиях одним из основных ресурсов для активизации рынка могут стать нынешние арендаторы помещений класса С. Но для этого арендодатели должны начать более активно работать с заявками на небольшие площади.

В Москве предложение офисов класса А и В продолжает расти, свидетельствуют результаты исследований консалтинговых компаний. Так, по данным Colliers International, в I квартале 2009 года общий объем площадей, которые должны были быть готовы еще в 2008 году, но сдачу в эксплуатацию отложили, оказался даже выше, чем ожидалось по прогнозам, и составил около 930 тыс. кв.м. Из них 15% - офисы класса А и 85% - офисы класса В. Таким образом, общий объем зданий классов А и В в Москве на конец I квартала 2008 года составил 10,36 млн кв.м.

В то же время роста спроса не наблюдается. Специалисты Colliers International признают, что в I квартале поглощение на рынке аренды офисных площадей не превысило 100 тыс. кв.м. Продолжил расти уровень вакантных площадей: если в III квартале 2008 года он находился на уровне 4-5%, то сейчас их доля составила 15% в офисах класса А с учетом субаренды и 16% в офисах класса В. Некоторые консультанты дают еще более пессимистичные данные. Как заявил недавно управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев на второй аналитической бизнес-конференции «Позитивные перемены рынка недвижимости, строительства и финансов», в ряде бизнес-центров уровень вакантных площадей доходит до 22%-25%.

Чтобы хоть как-то удержать съезжающих арендаторов, владельцы бизнес-центров смягчают финансовую политику. Наиболее популярные ходы – снижение арендной ставки либо увеличение арендных каникул, то есть периода времени, когда арендаторы занимают помещение бесплатно. Практика введения арендных каникул получила распространение лишь прошлой осенью. Сейчас длительность бесплатного периода аренды составляет, как правило, 3-6 месяцев. Но по оценкам консультантов, они уже вскоре могут вырасти до 9, и то и 12 месяцев.

Есть и другая возможность, которую только начинают принимать во внимание. Как отмечалось на упомянутой конференции, основным ресурсом для повышения спроса могут стать нынешние арендаторы помещений С-класса. Большинство из них – компании малого и среднего бизнеса. В докризисные времена они кредитовались в меньшей степени, чем крупные корпорации и сейчас оказались гораздо более устойчивыми к изменению экономических условий. В то время как крупные компании массово сокращают персонал и по максимуму снижают расходные статьи, некоторые из небольших компаний, напротив, даже наращивают обороты.

Такие компании как раз могут позволить себе не снизить, а наоборот повысить качество арендуемого офиса, отмечают специалисты www.irn.ru. Тем более, что арендодатели становятся более сговорчивыми и ставки аренды офисов класса А и В значительно приблизились к прежней стоимости аренды офисов С-класса. По данным участников рынка, в 2008 году средние ставки аренды на помещения класса А находились на уровне $1000 за кв.м, В - $800 за кв.м, С - $650 за кв.м. Сейчас эти показатели снизились в среднем до $850, $650 и $500 за кв.м.

Одной из проблем, которая существенно мешает такой ротации арендаторов, остаются объемы арендуемых помещений, заявил на конференции «Позитивные перемены рынка недвижимости, строительства и финансов» глава www.irn.ru Олег Репченко. В докризисные времена, по его словам, арендодатели и консультанты практически не работали с заявками на аренду офисов площадью менее 500-1000 кв.м. А в некоторых бизнес-центрах минимум вообще начинался от 3 тыс. кв.м.

По данным агентств недвижимости, более 50% звонков на аренду составляли заявки на помещения в пределах 100-300 кв.м. Однако такие заявки в большинстве случаев оставались без ответа. Зачастую арендодатели ссылались на то, что требования к высококачественным офисным помещениям не позволяли им делить площади на маленькие офисы, - такой ответ зачастую получали заявители. Это и неудивительно: работа с одним крупным клиентом гораздо проще, чем с десятью мелкими. И владельцы бизнес-центров и их представители были уверены что рано или поздно на их площадь найдется крупный заказчик.

Сейчас ситуация начинает меняться. По данным консалтинговых компаний, предложения субаренды небольших площадей теперь появляются даже в бизнес-центре White Square или офисах ММДЦ «Москва-СИТИ», арендодатели которых еще полгода назад диктовали свои условия потенциальным клиентам. По данным Colliers International, большинство совершенных сделок в сегменте офисной недвижимости в I квартале – аренда помещений до 1000 кв.м. Часть предложений – это излишки площадей, которые крупные компании сдают в субаренду после сокращения персонала.

От сдачи в аренду маленьких офисов могут выиграть и сами арендодатели и их представители-консультанты. Ведь стоимость аренды квадратного метра в офисах до 100 кв.м может быть на 10-20%, а то и 30% ниже, чем аренда квадратного метра в офисах площадью от 1000 кв.м. Поэтому более активное внимание к небольшим сделкам, возможно, позволит приблизить доходы от сдачи в аренду к докризисному уровню, считают специалисты www.irn.ru.