"Второе дно" рынка недвижимости

Средняя стоимость жилья в Москве постепенно стабилизируется на уровне поддержки $4000-$4200 за квадратный метр. Оставался неясным вопрос - является ли эта планка окончательным "дном" рынка или же через некоторое время может начаться новая волна снижения цен? В качестве аргументов в пользу "второго дна" указывалось то обстоятельство, что многие макроэкономические показатели, в частности, цены на нефть и курсы валют соответствуют уровню 2003-2005 годов. Следовательно, и цены на квартиры в Москве также должны вернуться к уровню того периода, который составлял около $2000 за кв.м.

В пользу этого тезиса говорил и тот факт, что ситуация на рынке ипотечного кредитования соответствует сейчас уровню начала 2000-х годов, отмечают специалисты www.irn.ru. Кроме того, себестоимость строительства жилья, рассчитанная Ассоциацией строителей России, во всех регионах России ниже отметки в $2000 за кв.м. То есть, даже при такой рыночной цене предложения строительство жилья вполне может быть прибыльным.

О "втором дне" дает повод говорить то обстоятельство, что большинство макроэкономических показателей за последний год снижались не плавно с одной скоростью, а в два этапа. Так, индекс РТС начал свое снижение с июня прошлого года: к сентябрю главный индикатор российского фондового рынка скатился с уровня 2300-2400 пунктов до 1000-1200 пунктов. Вторая волна падения началась в октябре, когда о кризисе заговорили представители не только финансового, но и реального сектора экономики. Кризисный минимум был достигнут в конце января - начале февраля, когда в течение нескольких недель значение индекса находилось на уровне 500 пунктов. После этого рынок начал постепенно расти.

Аналогичным образом изменялся и другой важный показатель - цены на нефть. Марка Urals начала дешеветь в середине июля 2008 года, после того, как в течение полутора месяцев торговалась на уровне $130 за баррель. В сентябре торги шли на уровне $90-100. В октябре, когда началась самая острая фаза кризиса, стоимость барреля снова пошла вниз и к концу 2008 года достигла уровня $35-40. Почти до конца марта "черное золото" торговалось на этом уровне, после чего его стоимость начала медленно расти. На данный момент стоимость нефти марки Urals составляет более $60 за баррель.

Такая двухступенчатая динамика ключевых макроэкономических показателей дает основания предполагать наличие "второго дна" и на рынке недвижимости Москвы. Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, своего рода "второго дна" рынок недвижимости уже достиг еще в первые месяцы кризиса. Это случилось, когда девелоперы начали активно придумывать маркетинговые ходы по продаже недвижимости и предлагать различные дисконтные программы. Многие компании объявляли о существенных предновогодних скидках до 30% от докризисной стоимости, а иногда и больше, которые затем продолжали действовать и после нового года.

В отдельных случаях, по данным аналитиков www.irn.ru, дисконт достигал 50%-70%. В частности, с таким дисконтом осуществляло выкуп у застройщиков правительство Москвы осенью 2008 года. Мелкооптовая покупка жилья частными инвесторами нередко сопровождалась таким же дисконтом. По цене порядка 2000$ за метр (70.000 рублей) появились предложения розничной продажи квартир в новостройках Марфино. Один загородный холдинг предлагал подарить однокомнатную квартиру в своем жилом комплексе каждому, кто купит два таунхауса или один коттедж (самый дешевый стоит от 20 млн. рублей). Некоторые компании предлагали готовые таунхаусы по цене нулевого цикла (котлована). В одном из коттеджных поселков при 100% оплате покупатель получал в подарок автомобиль "Пежо-307". С существенным дисконтом до 70% проходили тогда и отдельные сделки по продаже коммерческой недвижимости.

Как показывают маркетинговые исследования, при существенном снижении цены продажи активизируются. Такое снижение произошло в итоге и на московском рынке недвижимости: индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru к настоящему моменту упал примерно на 30%: с $6122 до $4161. Однако в первые месяцы кризиса, когда отдельные дисконты достигали 50%-70%, рынок недвижимости, как и фондовый рынок, по сути, прощупал свое "второе дно". Однако в силу гораздо меньшей ликвидности в сфере недвижимости и минимального объема сделок купли-продажи в период кризиса, падение цен на недвижимость до "второго" дна оказалось во многом условным и не отразилось в статистике.

Разумеется, что сейчас, в условиях постепенной активизации рынка и стабилизации цен продавцы начинают отказываться от дисконтных программ. В пользу того, что дальнейшее падение рынка недвижимости до "второго дна" вряд ли продолжится, говорит и тот факт, что макроэкономические показатели снова пошли в рост. А индекс РТС уже отыграл падение на "второе дно" и вернулся к уровню "первого дна" (порядка 1100-1200 пунктов).

По сути, с рынком недвижимости происходили похожие, но не столь явные процессы, отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru. После короткого периода "глубоких" дисконтов порядка 50%-70% от докризисных цен, то есть до "второго дна", рынок стабилизировался на уровне минус 30% от докризисных цен, то есть на уровне "первого дна". В результате, динамика рынка недвижимости и фондового рынка оказывается очень схожей, только в условиях большей инертности кривая индекса цен на недвижимость близка к сглаженной динамике фондовых индексов. Проще говоря, рынок недвижимости, как и фондовый рынок, уже побывал на "втором дне" в период паники и растерянности в начале кризиса и может вернуться на него только в условиях нового ухудшения макроэкономической ситуации и внешнего фона.