Снизятся ли риски долевого участия в строительстве?

В рамках недавно прошедшей выставки "ДОМЭКСПО" состоялся семинар, посвященная принятому 30 января 2004 года "Закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" №124-ФЗ. Конференцию организовала инвестиционно-строительная компания "Пересвет-Инвест", докладчиком выступала ведущий юрист компании Элеонора ЗАВГОРОДНЯЯ...

Новый закон, по мнению докладчика - очень сырой и непроработанный и, как ожидается, существенно осложнит работу застройщиков. Во-первых, согласно новому закону, застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах только при соблюдении трех условий:

1. Получение разрешения на строительство.
2. Регистрация прав на земельный участок.
3. Опубликование декларации с полным описанием проекта строительства:

• цель проекта строительства;
• этапы и сроки его реализации;
• информация о разрешении на строительство;
• информация о правах застройщика на земельный участок.

С одной стороны, это хорошо, т.к. исключает возможности различного рода злоупотреблений со стороны строителей. С другой стороны, существенно увеличивается срок привлечения средств, а следовательно, и срок возведения объекта недвижимости. При этом в законе прописаны только нормы привлечения денежных средств граждан, и ничего не сказано о ценных бумагах. Так что возможен вариант возврата к старой и уже полузабытой вексельной схеме, когда рядовой покупатель вносил на счет компании денежную сумму и получал взамен вексель, который уже и инвестировался в строительство дома.

Установлены правила для заключения договоров между застройщиками и рядовыми участниками долевого участия, иначе говоря, покупателями квартир. Согласно новому закону это может быть только договор долевого участия или использование средств Жилищного накопительного кооператива (ЖНК). Здесь закон почему-то регулирует только строительство жилых помещений в многоквартирных домах, т.е. ничего не сказано о строительстве нежилых помещений или, например, о строительстве коттеджей. К тому же указанная норма относится только к привлечению денежных средств граждан, т.е. привлечение средств юридических лиц осталось за рамками нового закона и может регулироваться и другими законами и нормативными актами. В данной ситуации непонятно, как быть Паевым инвестиционным фондам (ПИФ), которые, согласно законодательству, не являются ни физическими, ни юридическими лицами.

Непонятно, как быть с реконструкцией жилых домов. В законе слово "реконструкция" не упоминается ни разу, только "строительство", что создает большие возможности для неоднозначного толкования законодательства и для судебной практики.

Что касается правил составления договора, то здесь также есть недоработки. Например, одним из существенных условий договора является его цена. По сложившейся практике, цена в договоре могла определяться двумя способами: либо как стоимость квадратного метра, помноженная на получившуюся конкретную площадь конкретной квартиры по обмерам БТИ, либо как затраты застройщика на возведение объекта. В данном случае, несмотря на попытку защитить рядового участника от возможного повышения цены, у застройщика осталась возможность требовать возмещения затрат на строительство, т.е. фактически ничего не изменилось.

Вторым существенным условием договора является описание конкретного объекта недвижимости. Здесь закон почему-то не указывает обязательных условий для описания. В результате, для потребителя ничего не изменилось.

И наконец, третьим условием является конкретный срок сдачи объекта. Причем, опять-таки, конкретика только продекларирована. Непонятно, что считать сроком: календарный день, месяц, квартал, год? Что снова возвращает нас к возможности для застройщика "играть" сроками сдачи дома. При этом, указано, что срок сдачи для всех объектов строительного проекта должен быть единым, т.е. все квартиры в строящемся доме должны сдаваться и оформляться в собственность граждан в одно время. Тогда как общепринятая практика сдачи домов по секциям или, пользуясь строительной терминологией, очередями.

Еще одно интересное новшество в Российском законодательстве. Новый закон указывает, что Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, регулирующие исполнение данного закона и обязательные для всех участников долевого участия в строительстве. Эта норма фактически наделяет Правительство РФ законодательной властью, минуя общепринятый порядок принятия законов. Самое смешное, что в данном случае такая мера даже оправдана, поскольку недоработки нового закона потребуют постоянной корректировки.

Для этой цели даже будет создана специальная организация (ее создание продекларировано в новом законе) для контроля за деятельностью застройщиков и регулирования инвестиционно-строительного процесса. Возможно, благодаря постановлениям этого ведомства, ситуация изменится, и вступление закона в силу (такая информация прозвучала на конференции) будет отложено на один год. В любом случае, в существующем виде закон, по мнению докладчика, не исполняет своих функций - "снижение рисков долевого участия строительстве".