Что будет с "золотым фондом" Москвы?

В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых выплачены все паевые взносы, не преобразованные в ТСЖ, подлежат ликвидации с 1 января 2007 года. Но согласны ли с этим сами жители кооперативов?

Речь идет о членах ЖК и ЖСК, полностью выплативших свой пай. Ими оплачена была не только собственная квартира, но и дом в целом. А поселившись, они взяли на себя ремонт и содержание своих строений. Как же чувствуют себя "старые новые" собственники в настоящее время? Какие проблемы стоят перед кооперативными домами и как они решаются? Ведь ДОМОВ ЖК И ЖСК - ДО 15 ПРОЦЕНТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ!

Об этом мы решили побеседовать с директором ГУПа "Жилкооперация" Правительства Москвы Анатолием МЕРКУЛОВЫМ.

- Анатолий Тихонович, почему для кооперативных домов создано специальное предприятие, которое вы возглавляете? Ведь согласно Жилищному кодексу по обслуживанию они приравнены к муниципальным.

- Прежде всего, потому, чтобы не разрушать, что было уже создано. Сами кооперативные дома начали строиться не с конца 50-х годов, как принято думать, а еще в 20-е годы. Это было мощное подспорье для государства, которое самостоятельно не могло решить квартирный вопрос, требовалось привлекать деньги граждан. В системе Мосгорисполкома была специальная организация, которая занималась капитальным ремонтом домов ЖСК, их эксплуатацией, контролем за финансово-хозяйственной деятельностью. В 1988 году в составе Главмосжилуправления появилось наше предприятие. Кооперативные дома всегда находились в лучшем состоянии, чем муниципальные, это был своего рода золотой фонд Москвы.

И это при том, что на их поддержание расходовалось гораздо меньше средств, чем в среднем по Москве.

- Почему?

- У них был хозяин - сами жильцы. Они и субсидировали, и контролировали ремонт. А деньги на него откладывались из своих средств: ежегодно 1,1 процента от балансовой стоимости квартиры. Ни на что другое они расходоваться не могли. И уж кстати: ремонтные организации не очень охотно брали подряды у кооперативных домов - там за их работой был строжайший контроль.

- А сейчас откладывают?

- Очень немногие. Что, конечно, жаль. Между прочим, никто не освобождал от этого кооперативы. Те дома ЖСК, где осталась прежняя практика, находятся все же в лучшем положении, чем остальные.

- Какими видами капитального ремонта вы занимаетесь?

- Практически всеми. Центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, кровли, герметизация межпанельных стыков, лифтовое хозяйство, асфальтирование дворовых территорий: Замечу, что проблема кровель в ЖСК практически решена. Если раньше на такие работы уходила примерно треть всех бюджетных поступлений, то на 2005 год, например, запланировано всего чуть более трех процентов. Вообще, ремонт кровель - наша гордость.

Мы заинтересовались норвежским опытом. Там применяются так называемые "дышащие кровли" - когда материал не приклеивается сплошняком к основе (что приводит к образованию вздутий и, как следствие, уязвимости покрытия), а механическими методами. Срок службы наших кровель нормативно более 30 лет, а практически неограничен. В муниципальном фонде гарантия дается на два года.

- Это дорогой ремонт?

- Он на 20 процентов дешевле традиционного. При этом, если раньше мы закупали норвежский материал, то сейчас новое покрытие освоили наши заводы.

- Каковы взаимоотношения кооперативов с муниципальными организациями. Со стороны ДЕЗов есть случаи дискриминации ЖСК?

- Если и есть такие случаи - то они единичны и противоречат позиции Правительства Москвы. Обо всех этих случаях пусть ставят нас в известность, мы примем меры. Но есть другая проблема - более сложная. Тех средств, которые выделяются из бюджета плюс платежей граждан, не хватает для реальной эксплуатации домов. В результате, объем поставляемых услуг постоянно сокращается. Так, регулярный ремонт подъездов раньше осуществлялся раз в три года, сейчас в лучшем случае раз в пять. Та же беда в равной мере относится и к муниципальному фонду.

Кооперативы же - самоуправляемая организация. Не у всех, правда, есть возможность самостоятельно обслуживать принадлежащие им строения. Из 2,5 тысяч жилищных кооперативов только 152 используют это право. И большей частью это кооперативы, имеющие существенные источники доходов от сдачи в аренду принадлежащих им нежилых помещений.

- А в чем еще сказывается самостоятельность кооперативных домов?

- Прежде всего в том, что они ни перед кем не отчитываются. В своей работе они руководствуются только Уставом и законами РФ. Что касается финансовых отношений, они могут потребовать у ДЕЗа отчета в расходовании средств, которые направляются на обслуживание домов ЖСК и не платить по тем работам, которые не выполнены или сделаны некачественно.

- Расскажите, пожалуйста, о конфликтах между ЖСК и теплоснабженцами. Арбитражные суды полны исков тепловиков, которые, как правило, выигрываются.

- Такие случаи имеют место. По решению суда деньги, действительно, снимаются, но это уже не в безакцептном порядке, а как результат исполнительного производства. Поставщики тепла не только собирают деньги, но и сами платят их. Не получая их от потребителей, они оказываются в отчаянном положении. А потому требовательность к дисциплине платежей со стороны поставщиков энергоресурсов (Межрегионгаза, Мосэнерго) ужесточается. Для выхода из сложившегося положения тепловикам приходится идти на непопулярные меры. Поэтому шутить с оплатой отпущенного тепла в нынешних условиях никому не советую.

- Отдадут деньги за тепло, нечем будет рассчитываться за воду и вывоз мусора.

- Этот вопрос не раз рассматривался и в Мосгордуме, и в правительстве Москвы. На сегодня тепловики подкорректировали тарифы - они не превышают ставки для населения, и сейчас с ЖСК заключаются договора на тех же условиях, что и с ДЕЗами. К тому же из полутора тысяч ЖСК, получающих ресурсы от Мосгортепла (есть и другие теплоснабжающие организации), в 1100 жители платят непосредственно ему. По отдельным книжкам и, естественно, по ставкам. В перспективе же решение проблемы будет радикальным: устанавливаются счетчики на дома, и люди будут платить по факту.

- Еще одна муниципальная организация и еще один конфликт - с ЕИРЦ. Не хотели ЖСК пользоваться услугами этих центров. Я знаю, что вы много занимались этой проблемой.

- Я полагаю, что нет необходимости убеждать кого-либо в том, что городские власти имеют право располагать точной и объективной информацией по всей структуре жилищных платежей, сделать прозрачными их потоки. Это понятно - там же дотации, бюджетные деньги. Для этого и были созданы центры. В муниципальном жилом фонде этот вопрос решался просто - ЕИРЦ, по сути, структура дирекции, ее бухгалтерия. Сложнее с ЖСК. Ведь это самостоятельное юридическое лицо. У него свой бухгалтер. Если бы его члены вносили свои деньги в тот же центр, минуя кооператив, то его счет просто бы обнулился.

- Как разрешился вопрос?

- Точно в соответствии с законом. Теперь договора, которые кооперативы заключают с поставщиками услуг и ресурсов просто дополняются отдельным соглашением. Оно не затрагивает основных условий существующих договоров - кроме условий оплаты. Деньги по требованию поставщика (и это его законное право) будут идти на специальный счет по сбору платежей от юридических лиц. ЖСК как потребитель услуги (сторона в договоре) не имеет права отказать в удовлетворении данного требования, ибо распоряжается не своими деньгами, а теми, что кровно заработал поставщик. Самостоятельность кооперативов при этом не ущемляется. П.Аксенов, вице-премьер Правительства Москвы, одобрил новую схему. Работа уже ведется. Подавляющая часть кооперативов в лице председателей подписали дополнительное соглашение.

- Меняется ли что-то для жильцов? Куда они будут нести свои деньги?

- Как и раньше - в Сбербанк или правление своего кооператива. Для них все остается как прежде.

- Однажды на заседании в Мосгордуме я услышал, как вы предложили забрать нежилые помещения, которые есть в распоряжении кооперативов, в хозяйственное управление города.

- Речь шла о тех кооперативах, где за счет аренды нежилых - а в центре за это можно взять очень большие деньги - людей освобождают от жилищных и коммунальных платежей. И даже междугородку оплачивают из кассы ЖСК. Не нонсенс ли это - жить в доме бесплатно? Но дело даже не в этом. Вы знаете ситуацию с нежилыми - как сложно кооперативу доказать, что весь дом, включая "магазинный" первый этаж, пристройки, возводился за счет граждан. Но кому-то повезло (сохранили документы или наняли хорошего адвоката), а кому-то (и таких большинство) нет. Это явная дискриминация большей части кооперативов, несправедлива не только по отношению к гражданам, но и бюджету.