Объем рынка управления коммерческой недвижимостью в Москве оценивается в $500 млн и будет расти

Гендиректор KR Properties прогнозирует к концу года рост интереса к профессиональным УК в связи со сменой собственников объектов. Последние несколько лет рынок коммерческой недвижимости практически удвоился, соответственно, рынок эксплуатации тоже увеличился в 2 раза и составляет около 15 млн. кв.метров. Рынок рос 8 лет подряд, особенно последние 3-4 года ставки аренды на офисные помещения в Москве поднимались на 20-30% ежегодно. Даже с учетом кризиса в этом году будет введено 2 млн кв. метров коммерческой недвижимости, в следующем году - еще миллион, управление растет вместе с ростом площадей.

При этом на рынке управления недвижимостью около 10 профессиональных УК полного цикла (управление и технической эксплуатации недвижимости, facility & property management), которые вышли на внешние рынки. Сейчас профессиональными компаниями обслуживается около миллиона кв. метров недвижимости. Долю недвижимости, переданную собственниками во внешнее управление можно оценить в 15-20% от общего объема. Это очень мало для такого объема, по сути, эти ниша свободна.

В течение этого времени собственники не считали издержки на обслуживание и эксплуатацию, ремонт и поддержку коммуникаций объектов, инженерных служб в надлежащем виде и прочие вещи, необходимые для правильного функционирования офисного комплекса. Они являлись минимальной проблемой всех собственников, потому что ни в какое сравнение не шли с теми доходами, которые они получали.

К сожалению, кризис внес свои коррективы, девелоперы продают свои объекты финансовым структурам. За последние полгода доходы собственников упали как минимум на 30-40% в расчете на кв. метр и владельцы дальше не готовы мириться с убытками. Сейчас из-за проблем с финансированием меняются собственники. Объекты переходят от девелоперов к банкам, выдавшим кредиты. А банковские институты не занимаются профессиональным управлением недвижимостью, поэтому им выгоднее передать его на аусортинг.

В условиях кризиса экономят абсолютно все. У собственников возникает вопрос, как грамотно управлять зданием, чтобы снижать расходы и оптимизировать доход, насколько это возможно в современных рыночных условиях. Мы считаем, что в данный момент пришло время реальных профессиональных УК, которые могут обеспечить собственнику нормальную доходность и приемлемую прибыль от объекта. Сейчас это как никогда актуально, думаю, к концу года рынок слияния и поглощения активизируется и появится большой спрос на услуги УК, российских и западных, как у профильных, так и у непрофильных собственников, в первую очередь. Помимо этого, в сложившихся условиях в профессиональном управлении заинтересованы не только владельцы офисов класса «А» и «В», как это было раньше, но и класса «С», а также производственных, торговых и складских помещений.

Падение доходности девелоперского бизнеса в сфере офисной недвижимости уже стимулировало спрос на услуги профессиональных управляющих компаний. За последние месяцы резко выросло число обращений от собственников недвижимости по вопросам оценки коммерческих перспектив проектов, в том числе недостроенных зданий, и управления недвижимостью. В основном сейчас за эксплуатацией здания обращаются мелкие собственники, небольших офисных объектов (5 000 - 7 000 кв.м). На уровне технической эксплуатации зданий (facility management) привлечение крупной управляющей компании позволяет сократить издержки на 15-20%. На 20% управляющая компания способна повысить рентабельность объекта за счет сокращения времени экспонирования и повышения процента заполняемости офисных площадей (property management).

Многие компании, у которых есть собственное подразделение управления недвижимость, в том числе и наша, начинают смотреть на внешние рынки. Вполне вероятно, что подобные компании также могут выйти на этот рынок. Также мы прогнозирует рост интереса к российскому рынку западных УК. Вопрос в том, насколько они эффективно смогут управлять объектами коммерческой недвижимостью.

В любом случае, такой большой город как Москва, а тем более вся Россия даст возможность работать многим и конкурировать. Тем более что, по нашим оценкам, объем рынка управления коммерческой недвижимостью в Москве составляет около 500 тыс. долларов и в дальнейшем будет расти.

На данный момент компания управляет порядка 500 тыс. кв. метров собственных офисных проектов, так же мы уже взяли 30 тыс. кв. метров во внешнее управление. KR Properties планирует в ближайший год взять во внешнее управление еще около 100-150 тыс. кв. метров офисных площадей.