Налоговики предложили ещё один способ сдавать жильё честно

Теперь, наряду с подоходным налогом, арендодателям предлагают купить патент

Управление Федеральной налоговой службы по Москве предложило арендодателям платить налоги с получаемых доходов по новому закону. Уже из его названия «Об упрощённой системе налогообложения на основе патента» ясно: нововведение призвано облегчить жизнь среднестатистического арендодателя. Москвичам, желающим сдать недвижимость внаём, будь то квартира, дом или даже гараж, предложено зарегистрироваться индивидуальными предпринимателями, приобрести годовой патент и не беспокоится о заполнении налоговой декларации. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться: поможет ли нововведение сделать рынок аренды жилья более прозрачным?

На первый взгляд – предложение выгодное. За год спокойной жизни просят «немного» – 43,2 тыс. руб. По подсчётам налоговиков ценовая разница между расходами на подоходный налог и патент – внушительна. Выбирая первый способ заплатить проценты с получаемых доходов, столичный арендодатель выложит 13%, второй – всего 6%. Но как говорится, «было гладко на бумаге»…. Давайте посмотрим на цифры.

Сумма 43,2 тыс. руб. взята из расчёта 6% от 720 тыс. руб. Именно столько, по мнению налоговиков, в среднем зарабатывает на сдаче жилья за год московский арендодатель. И калькулятор не потребуется, чтобы подсчитать: в столичной налоговой службе решили, что средняя арендная плата для московских квартир равна 60 тыс. руб. в месяц.

Между тем, основная доля арендных сделок приходится на сегмент «дешевой» аренды – по подсчётам аналитического центра www.irn.ru она колеблется в районе 80%. Цены здесь далеки от заложенного столичными налоговиками «потенциально возможного дохода». Характерная прибыль от сдачи в наём типового московского жилья находится в пределах 25-30 тыс. руб. в месяц. Хозяева недорогих квартир и подоходный налог не спешат платить, поэтому что же говорить о патенте, за который надо выложить не меньше?

Тем более сегодня, когда вслед за упавшими ценами на недвижимость, сползли вниз и цены на аренду. Раньше, когда спрос превышал предложение, даже за «убитую» «хрущёвку» в спальном районе Москвы арендодатели просили заметно больше её адекватной стоимости. Сегодня же многие арендодатели заметно снизили цены и даже допускают возможность торга.

Вряд ли вызовет энтузиазм у владельцев недорогих квартир и дополнительный документооборот. Быть индивидуальным предпринимателем – дело хлопотное. С одной стороны, приобретя патент, отпадает обязанность заполнять налоговую декларацию. С другой – необходимо будет соблюсти все нюансы предпринимательской деятельности. А это и заполнение «Книги учёта доходов» по утверждённой Минфином форме, и уплата взносов на обязательное пенсионное страхование.
Так кому же выгоден патент ФНС?

Первая категория заинтересованных лиц - владельцы элитной недвижимости. Сразу следует отметить, что немалая часть представителей именно этого класса налоги с аренды платит, по крайней мере, частично. По оценкам www.irn.ru, примерно 2/3 квартир и загородных домов в дорогом сегменте, так или иначе, сдается легально. Некоторые из арендодателей предпочитают делать отчисления в городскую казну, как физические лица - 13% в год. Иные, используя давно существующую систему упрощённого налогообложения, регистрируются, как предприниматели без образования юридического лица и вносят плату в размере 6% от суммы годовой аренды.

Эту категорию столичных арендодателей обязывает положение. Подобные квартиры располагаются в престижных районах и элитных комплексах – с охраной, консьержами и влиятельными жильцами. В таких домах не принято прятаться от участковых и налоговой инспекции, маскироваться под «родственников» хозяина. Всё должно быть чисто с точки зрения закона. Нередко дорогое жилье арендуют компании, в том числе, иностранные, которым для бухгалтерской отчетности необходимо проводить все «по белому».

Арендаторы хотят защитить свои права официальным договором, чтобы в один прекрасный момент по прихоти хозяина не оказаться на улице. Хозяева беспокоятся за дорогой ремонт и мебель, поэтому они хотят иметь документальное подтверждение проживания в квартире конкретных арендаторов и зафиксировать их ответственность за порчу и пропажу имущества.

Безусловно: владельцам дорогой московской недвижимости новый патент, предложенный налоговиками, выгоден. Принимая во внимание, что дорогие квартиры в Москве и дома в Подмосковье сдаются за суммы порядка 150 – 300 тыс. рублей в месяц, он в 3-5 раз дешевле обычного 6% налога при упрощенном налогообложении, не говоря уже о 13% подоходном налоге. Однако, количество дорогих столичных квартир на общем фоне невелико: по мнению руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко речь идёт о 10-15% сдаваемого внаём жилья.

Категория вторая арендодателей – владельцы нескольких квартир. Им нововведение бесспорно только на руку. Ведь патент выдаётся не на конкретное жильё, а на вид деятельности. Поэтому если человек сдает в аренду, скажем, 3 пусть даже дешевые квартиры, налогообложение с патентом окажется выгоднее других схем. Но доля таковых арендодателей тоже невелика.

Подводя черту можно предположить следующее: откликнутся на предложение приобрести патент не более 20% арендодателей. Причем большая их часть – владельцы дорогого жилья, которые и так уже платят налоги по ставке 13% или 6%. Теперь у них появилась возможность заметно сэкономить.

Рынок же дешёвой аренды, скорее всего, останется «глух» к призыву налоговиков, т.к. выгоды от нового закона для владельцев недорого жилья – никакой, а дополнительных бумажных процедур – достаточно. В итоге, по мнению www.irn.ru, ещё одна возможность увеличить налоговые сборы, может привести к обратному эффекту – падению налоговых отчислений. Так сегмент «дешевой» аренды патент не заинтересует, а владельцы московского элитного жилья смогут платить в разы меньше.