На рост цен может повлиять новый порядок долевого строительства жилья

30 марта в силу вступает закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Он призван защитить права граждан, покупающих квартиры на этапе строительства, и сделать деятельность застройщиков прозрачной. Однако строители не скрывают, что намерены обходить новые порядки за счет более весомых «откатов».

По мнению многих экспертов, существующее ценовое затишье на первичном рынке жилья связано именно с ожиданием вступления в силу нового закона. Застройщики ждут, какие конкретно меры государство предпримет, чтобы начать контролировать их деятельность. Тревоги застройщиков понятны.

По сути, новый закон – первый юридический документ, охраняющий права инвесторов – закон «О защите прав потребителей» оберегает только собственников жилья. Между тем все более распространенной становится покупка квартир на начальном этапе – в строящемся доме квартиры на 20, а то и на 30% дешевле. Однако поскольку ни жилья, ни права собственности на него еще нет, застройщик в случае чего остается безнаказанным: единственное, что могут сделать покупатели, – это расторгнуть договор. В этом случае деньги возвращаются за вычетом 10%. Понятно, что значительную часть суммы к тому же съедает инфляция, так что полученных денег хватит только на меньшую и худшую квартиру. Теперь – и это можно считать одним из главных нововведений – в случае расторжения договора по вине застройщика инвесторы будут получать от него неустойку, которая должна покрыть инфляцию.

Сегодня главные злоупотребления застройщиков – задержка передачи квартир и неожиданные изменения проекта. Часто фирмы набирали деньги под инвестиционный проект, не имея разрешения на строительство, бывало, что разрешения так и не удавалось получить, и спустя несколько лет незадачливые инвесторы получали обратно свои обесценившиеся деньги. Задержка передачи квартир вообще никого не удивляла. По новому закону заключать договор о долевом участии застройщик может только при наличии всех необходимых для строительства документов. Это, как ожидается, существенно упорядочит ситуацию на первичном рынке жилья. А в случае нарушения срока передачи квартиры ее покупатель будет получать от нерадивых строителей за каждый день просрочки 1/75 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора (на сегодняшний день ставка Центробанка составляет 13%).

Главное бедствие для тех, кто вложил деньги в еще не построенную квартиру, – задержка сроков оформления собственности. Налоги зачисляются с момента передачи квартир в собственность, поэтому не удивительно, что застройщик всячески затягивает оформление – благо существующие законы это позволяют. Часто собственность оформлялась спустя несколько лет после заселения. Получалось, что, въехав в квартиру, люди не могли в ней зарегистрироваться и формально не имели никакого места жительства. В новом законе срок передачи квартир в собственность оговорен четко – два месяца после передачи в эксплуатацию. Затягивание чревато для застройщиков серьезными санкциями вплоть до приостановления деятельности и ликвидации.

Если изменилась проектная документация, ухудшилось качество жилья, покупатель, расторгнув договор, получает неустойку за пользование своими денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день с момента передачи денег застройщику. Раньше перед оформлением квартиры в собственность инвестор должен был подтвердить, что претензий не имеет. Очевидно, что теперь возможности застройщиков, пользовавшихся правовой незащищенностью клиентов, резко сужаются.

Все это строителей, разумеется, не радует. Они напряженно ждут, как закон будет исполняться на практике. При этом главной причиной ценового затишья на первичном рынке недвижимости эксперты считают ту часть закона, где говорится о государственном надзоре в области долевого строительства. Застройщиков должен контролировать новый федеральный орган, который будет следить за целевым использованием денежных средств и принимать жалобы у инвесторов. Более того, застройщикам предписывается ежеквартально представлять отчет, задержка которого чревата серьезными взысканиями. Пока они ни перед кем не отчитываются и порой вольно обращаются с деньгами клиентов.

Между тем участники рынка жилья не скрывают надежд на то, что закон реально не заработает. Как признаются застройщики в неформальных беседах, велика вероятность, что жесткие меры воздействия, такие как ликвидация, будут направлены в первую очередь против небольших компаний, захвативших не по чину хороший участок, а большинство претензий инвесторов к застройщикам будут решаться полюбовно. Крупные фирмы не скрывают, что намерены противодействовать свалившимся на них строгостям увеличенной величиной «отката» чиновникам, которую всегда можно компенсировать за счет покупателей. Так что есть вероятность, что вместе с законом, оберегающим их права, рядовые инвесторы получат и новые цены.