С 1 апреля у покупателей жилья и застройщиков появятся новые проблемы

Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", который должен вступить в силу 1 апреля, стал самым спорным законом этого года и вызвал бурю негодования участников рынка недвижимости, сравнимую разве что с реакцией пенсионеров на монетизацию льгот. Хотя новый закон призван защитить покупателей квартир в домах-новостройках, его применение может лишить большую часть граждан возможности купить жилье вообще.

Цены вырастут

Все опрошенные эксперты считают, что вступление в силу нового закона приведет к скачку цен на жилье. Дело в том, что содержащиеся в законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" нормы усложняют процедуру оформления документов на объект. К примеру, появилось понятие "проектная декларация", установлен порядок ее создания, регистрации и опубликования. Новый закон четко определяет, в каком виде можно привлекать деньги частных граждан, которые вкладывают в строительство с потребительской целью, какие документы должен иметь на руках застройщик. Так, должно быть получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, пройдена государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка.

- Такие процедуры приведут к затягиванию сроков строительства, часть строек, скорее всего, будет "заморожена", реализация квартир на 50-60% объектов будет приостановлена. В результате жилья на рынке будет меньше, в то время как спрос останется на прежнем уровне. А значит, цены начнут расти, - рассуждает Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Конечно, застройщики могут прекратить реализацию квартир физическим лицам в строящемся доме. В этом случае придется привлекать банковские средства, заключать инвестиционные договоры. А уже после завершения строительства продавать сданное в эксплуатацию жилье клиентам. Но и такой подход скажется на стоимости квартир, поскольку все привлеченные средства предполагают выплату процентов за их использование. К примеру, ставка банков составляет не менее 15% годовых, к этой сумме следует прибавить платежи за обслуживание кредита. В любом случае после вступления в силу нового закона стоит ожидать подорожания квартир в строящихся домах на 15-20%.

По расчетам председателя правления "ПИК-Холдинга" Артема Эйрамджанца, рост цен для тех граждан, которые рассчитывали купить доступное жилье за счет долевого участия в строительстве, составит 30-45%. "Если жилье будет строиться только за счет кредитного финансирования, дополнительные затраты застройщиков составят не менее 27% капитальных затрат: им придется выплачивать 18% годовых, начисляемых на остаток ссудной задолженности в течение 24 месяцев проектирования и строительства и еще в течение 12 месяцев реализации готового жилья, - говорит он. - Кроме того, закон строит отношения между застройщиком и участником долевого строительства как отношения строительного подряда. Участник договора не участвует в строительстве объекта недвижимости, а возмещает застройщику понесенные потери. Но если это так, то в цену договора включается 18% НДС, что сразу вызовет адекватное удорожание жилья".

Застройщики уйдут

Защищая интересы граждан, закон ставит застройщиков в трудное положение. Так, законом предусмотрены выплата неустойки за нарушение сроков передачи объекта дольщику, обязанность застройщика уведомить дольщика о невозможности осуществить строительство в срок. Кроме того, закон предусматривает еще ряд требований, жестко регламентирующих деятельность застройщика. Например, застройщику запрещается рекламировать многоквартирный дом до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права на земельный участок.

- С появлением нового закона отношения между застройщиком и дольщиком станут более цивилизованными, однако он усложнит жизнь застройщика. Так как закон предусматривает совместную ответственность банка и застройщика перед участником долевого строительства, не исключено, что кредитные организации будут без особого желания финансировать строительство, - говорит Анатолий Морозов, генеральный директор ЗАО "МИАН-Девелопмент". - Мелкие застройщики могут и вовсе уйти с рынка. Ведь в законе прописано, что привлекать денежные средства можно только после получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды на застраиваемый участок. То есть до этого момента проектирование объекта и подготовка к строительству оплачиваются застройщиком. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям.

Ущемляют права застройщика и новые правила расторжения договора с дольщиком.

- По новому закону дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть денежные средства с учетом 1/150 ставки рефинансирования. Застройщик же получает право обратиться в суд с иском о расторжении договора после просрочки оплаты более чем на 3 месяца или нарушения сроков оплаты более 3 раз в течение года, - объясняет замдиректора юридического департамента корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Ольга Анциферова. - То есть пока в суд подадим, пока решение получим... А дольщик в суд ходить не будет, судья будет переносить заседания; процесс может затянуться... Тем временем другого дольщика привлечь нельзя, строить не на что, кредиты отдавать нечем.

Такая ситуация создает серьезный риск фактического недофинансирования объекта строительства и в конце концов не отвечает интересам всех участников договора. "Таким образом, закон, призванный защитить участников долевого строительства от риска недобросовестного застройщика, подвергает своих "подзащитных" риску недобросовестных участников долевого строительства, вероятность которого на порядок выше риска недобросовестного застройщика", - подытожил Артем Эйрамджанц.

Проблемы останутся

В законе имеется много недоработок, ставящих участников рынка в тупик. Так, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае существенного изменения проектной документации. "Но как определить, какие изменения считать существенными, а какие нет, закон не поясняет, и до появления судебной практики вопрос этот останется открытым", - говорит Ольга Анциферова. Она отмечает еще пару недоработок - например, связанных с залогом земельного участка и прав аренды на него. Во-первых, непонятно, как будет оцениваться предмет залога - по стоимости проекта или по стоимости земельного участка или прав на него. Разница, согласитесь, есть. Во-вторых, закон предусматривает возможность неоднократного залога прав на возводимый объект и земельный участок, что, безусловно, может ощутимо снизить степень защищенности дольщика.

По мнению Артема Эйрамджанца, в законе есть и лишние пункты. Например, он обязывает застройщика нести полную ответственность за недостатки построенного объекта в течение 5 лет. "Большинство застройщиков пользуется услугами профессиональных строителей, объекты принимаются государственной комиссией, а участники долевого строительства вроде бы принимают жилье по акту выполненных работ. Такое требование по гарантийным обязательствам и срокам потребует создания гарантийного фонда в размере до 5%, что тоже скажется на стоимости жилья, - говорит он. - Закон также предъявляет целый ряд иных требований, которые в совокупности увеличат издержки до 5% от размера капзатрат. Речь идет о специальных требованиях к структуре и размерам собственного капитала, о требованиях к подготовке и опубликовании проектной декларации, о требованиях к проведению ежегодного аудита и т.д."