Россия: цены на рынке недвижимости

По прошествии первых двух месяцев 2005 г. уже можно сделать некоторые выводы о специфике столичного рынка недвижимости в нынешнем году. И, пожалуй, самым неприятным обстоятельством по‑прежнему остается неопределенность. Начало 2005 г. так и не принесло ответа на главные вопросы, волнующие всех участников рынка и широкие слои общественности: московское жилье все‑таки дорожает или дешевеет; какая из этих тенденций окажется преобладающей в ближайшей перспективе?

Если говорить о показателе среднего уровня цен на московское жилье, то он, по мнению большинства участников рынка, все же слегка повышается. Например, по данным аналитического центра irn. ru, за февраль общегородской индекс стоимости квартир увеличился примерно на 0,4 % и цена за 1 кв. м достигла 1814 долл. против 1806 долл. в январе. За январь прирост составил около 0,2 %, т. е. еще меньше. И хотя положительная динамика все же есть, ее величина крайне мала и вряд ли позволяет делать какие‑либо окончательные выводы.

Ситуация еще больше усложняется при попытке понять, с чем именно связано повышение показателя среднего уровня цен на жилье. Анализ по разным классам жилья и даже отдельным квартирам обнаруживает следующее. Прирост среднерыночного показателя происходит в основном за счет увеличения цен на дорогое жилье – современные кирпичные и монолитно-кирпичные дома в хороших районах, отчасти сталинские дома, элитное и полуэлитное жилье. В то же время наблюдается понижение цен на квартиры в панельных домах почти всех классов, а также в кирпичных пятиэтажках и в малопрестижных районах примерно на те же 0,5 % в месяц, а на отдельные квартиры даже больше.

Если же ориентироваться на отдельные районы и округа, то получается похожая картина. В половине округов Москвы средняя стоимость жилья немного повышается, а в другой половине – снижается. Причем все эти ценовые корректировки находятся на уровне долей процента. Словом, на сегодняшнем рынке одновременно есть как дорожающее, так и дешевеющее жилье! Причем небольшой положительный тренд среднерыночного индекса стоимости обусловлен тем, что в основном повышаются цены на дорогие квартиры, удельный вес которых за счет больших площадей выше, чем вес дешевеющих квартир в панельных домах и пятиэтажках.

Получается, что главной особенностью сегодняшнего квартирного рынка следует считать вовсе не малозаметный рост среднего уровня цен и не снижение стоимости отдельных квартир. Наиболее важная тенденция 2005 г. – усиливающаяся дифференциация столичного рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения, теперь часть жилья продолжает слегка расти в цене, в то время как другая часть – наоборот, дешеветь. Мозаичность рынка недвижимости, на котором любой объект является уникальным, как раз и создает упомянутую выше неопределенность.

Средний уровень цен на московское жилье, обусловленный глобальными макроэкономическими факторами, очевидно, остается примерно постоянным с конца весны – начала лета 2004 г., когда прекратилось масштабное подорожание квартир. В данных условиях определяющее значение приобрели локальные факторы, связанные с особенностями каждой конкретной квартиры: ее качеством, расположением и состоянием, которые в свою очередь и влияют сейчас на ликвидность и цену жилья. Именно по этим причинам одни квартиры могут дорожать, а другие, наоборот, дешеветь, создавая полную дезориентацию в понимании того, что же все‑таки происходит с ценами.

Неопределенность исчезнет только тогда, когда вновь проявятся заметные макроэкономические причины и возникнет четкая тенденция к общерыночному росту или снижению цен на жилье. Но пока все же имеет место стабилизация, связанная с примерным равновесием макроэкономических причин. В результате цены на жилье различного типа испытывают некоторые вариации как вверх, так и вниз в пределах нескольких процентов. Представленные средние цены на разные категории жилья, в том числе и в отдельных округах Москвы, позволяют более детально ориентироваться в сложившейся ситуации.