Что изменится для покупателей и продавцов квартир, в которых зарегистрированы дети?

До сих пор серьезным "тормозом" при совершении сделок с недвижимостью были органы опеки и попечительства (ООП). Их "добро" требовалось во всех случаях отчуждения квартир, в которых проживают несовершеннолетние. Риэлторы регулярно жаловались, что ООП необоснованно препятствуют сделкам. Также существовал риск, что недобросовестный продавец "сбудет" квартиру в обход ООП и впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным.

Обновленное законодательство существенно урезает полномочия органов опеки и попечительства. Теперь их согласие на сделку нужно, только если в продаваемой квартире проживают члены семьи ее собственника, находящиеся под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи собственника, "оставшиеся без родительского попечения" (ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

Под опеку или попечительство совершеннолетние граждане могут попасть только после признания их судом недееспособными или ограниченно дееспособными. Поэтому, например, если в квартире живет душевнобольной родственник, но на момент продажи нет решения суда о его недееспособности, то обращаться в ООП не требуется.

"Оставшимися без попечения" могут быть признаны дети, родители которых уклоняются от воспитания, лишены родительских прав, тяжело больны, длительно отсутствуют, а также в других случаях (см. ст. 121 Семейного кодекса РФ). Закон оговаривает, что без согласия ООП не обойтись, если этим органам ИЗВЕСТНО о проживании детей без родительского присмотра. Таким образом, если окажется, что в купленной квартире зарегистрированы ("прописаны") несовершеннолетние из категории "оставшихся без родительского попечения", а продавец это утаил и согласия ООП не получал, то сделка может быть признана недействительной только при условии, что дети находились под наблюдением ООП.

ВАЖНО

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, являющиеся не только членами семьи родителя-продавца, но и полноправными сособственниками жилья, то согласие ООП на сделку по-прежнему необходимо (исходя из ст. 37 ГК РФ). Такая ситуация возможна, например, если квартира приватизирована в долевую собственность родителей и детей.

МНЕНИЕ РИЭЛТОРОВ

Елена БАРМИНА, директор департамента территориальных отделений ЗАО "Корпорация МИАН":

- Из-за обновлений в законодательстве увеличились сроки регистрации прав на жилую недвижимость. Прежде это можно было сделать за 7 - 10 дней, теперь же придется ждать не меньше месяца.

Также введено понятие "статистической информации", которая будет предоставляться органом госрегистрации любому заинтересованному лицу. Эта информация может содержать в себе сведения об общем количестве сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, а также о средней цене этих сделок. Таким образом, намечается сдвиг в законодательстве в сторону усиления контроля властей за доходами граждан.

БОЛЬНОЙ ВОПРОС: Как защитить интересы детей?

Наши либеральные законодатели, что называется, вместе с водой выплеснули и ребенка. Вернее - большинство детей, которых собственники жилья (в т.ч. родители), пожелав продать квартиру, теперь запросто смогут оставить без крыши над головой. Есть ли сейчас хоть какие-то возможности защитить несовершеннолетних?

"Зацепка" имеется в обновленной редакции ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса. Это правило о том, что если в квартире проживают дети, "оставшиеся без родительского попечения", то для сделки все-таки потребуется согласие органов опеки и попечительства (ООП). Важно, что для признания ребятишек живущими "без присмотра" отец с матерью необязательно должны быть лишены родительских прав. Если родители тяжело больны, длительно отсутствуют, просто уклоняются от исполнения обязанностей, а также в других случаях (ст. 121 Семейного кодекса РФ), можно обращаться в ООП с просьбой принять детей под наблюдение. Это позволит привлечь органы опеки к защите прав детей, если зайдет речь о продаже жилья. С другой стороны, сделку, "провернутую" в обход ООП, в подобных случаях можно будет оспорить в интересах несовершеннолетних.

Важно иметь в виду ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса. Согласно ей в случае прекращения семейных отношений собственник вправе выселить бывшего члена семьи. А при продаже квартиры "бывший" потеряет жилплощадь, даже если сохранил право на нее по решению суда (подробнее см. в прошлом выпуске "Вашего дома" за 1 марта). Однако, если бывший супруг или другие члены семьи имеют право на получение алиментов от хозяина квартиры, то они вправе потребовать через суд, чтобы собственник обеспечил их иным жильем. Так, например, если после развода малолетнего ребенка оставят с матерью, а отец-собственник решит продать квартиру, то бывшая жена сможет потребовать от него предоставления другого жилья.

Наконец, как выяснилось на недавней Конференции Московской ассоциации гильдиии риэлторов, в агенствах недвижимости немало сознательных юристов, которые готовы просто отказываться содействовать сделкам, в результате которых могут пострадать несовершеннолетние.