Застройщикам удастся отстоять «долевку»

В связи с многочисленными изменениями федерального законодательства взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительного процесса неизбежно приобретут новый характер. Дискуссия на эту тему развернулась 16-17 марта в Москве на VI Всероссийском Форуме по проблемам жилищно-коммунального хозяйства и 17 марта в Санкт-Петербурге на конференции «Развитие жилищного строительства в Санкт-Петербурге: стратегия, законодательство, инвестиции».

Мероприятия прошли за две недели до вступления в силу нашумевшего Закона «Об участии в долевом строительстве». Это один из законодательных актов, принятых в составе пакета законов, работа которых должна была по версии его авторов способствовать формированию рынка доступного жилья. По мнению представителей строительного общества, Закон не только не соответствует, но и противоречит поставленной цели. Он в принципе ставит под сомнение существование самой схемы долевого строительства, которая сегодня охватывает более 95% строящегося нового жилья в России. А ведь до сих пор это единственно реальная схема получения жилья в рассрочку по цене, приемлемой для большинства горожан. Предлагаемые в теории схемы ипотечного кредитования не только не решат проблему, но и увеличат себестоимость строительства на 40-60 %, при сокращении его объемов в 1,5-2 раза.

«Схема взаимоотношений застройщиков и дольщиков складывалась годами, и до сегодняшнего дня устраивала обе стороны, – отметил Владимир Пришанов, начальник юридического отдела ЗАО «ЮИТ Лентек». – Утверждение закона «Об участии в долевом строительстве» оказалось неприятной неожиданностью для всех. Очевидно, что завышенные требования, которые предъявляет Закон к застройщикам, негативным образом скажутся и на дольщиках. По сути, закон оказался преградой на пути нормального развития рынка строящегося жилья. Даже если застройщик и рискнет работать по такому закону, он вынужден будет максимально застраховаться. А это повлечет увеличение стоимости жилья».

Это мнение поддерживает Лариса Зломанова, руководитель юридического отдела строительного объединения «М-Индустрия», которая очертила круг «наболевших» для застройщика проблем. «Закон ставит участников строительства в неравные условия, - считает Лариса Зломанова. Так, например, дольщик имеет право одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, а у застройщика такого права нет. Несложно предположить, что сложившаяся ситуация располагает к разного рода аферам со стороны недобросовестных приобретателей жилья. Еще пример. Обязанность застройщика передать в течение 2-х месяцев после получения распоряжения на ввод объекта в эксплуатацию, по сути, невыполнима. Практика показывает: в течение 2-х месяцев передать объект невозможно: очень много времени уходит на согласование, подключение к инженерным сетям. Однако, за неисполнение этого обязательства застройщик сурово наказывается. Целый ряд пунктов Закона делает условия сделок неприемлемыми для застройщика. Угрожающе выглядит и размер штрафных санкций, предусмотренных в отношении застройщика. Все это ведет к тому, что «долевка» может стать неактуальной: застройщику значительно проще взять кредит в банке, построить объект и продавать уже готовое жилье покупателям. Очевидно, что цены на первичном рынке существенно возрастут. Сложившаяся ситуация не выгодна ни одному из основных участников долевого строительства.

Петербургские застройщики забили тревогу еще летом, когда закон проходил в Госдуме первое чтение. «Мы предполагали внести поправки в закон еще на самом первом этапе его продвижения в ГосДуме, однако, наши предложения так и не были рассмотрены и теперь уже не время разбираться «почему и кто виноват», - говорит Михаил Викторов, директор по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов СПб и ЛО. - Во всяком случае, последняя редакция ФЗ №214, которая и была утверждена, оказалась еще более жесткой, чем предыдущие версии. Общая идеология разработчиков пакета законов – а это Фонд института экономики города и Комитет по кредитной и финансовой политике – была направлена на продвижение ипотечного кредитования и привлечение в строительную отрасль банковского капитала. Сразу оговорюсь: по имеющимся у нас сведениям банковские структуры по-прежнему неохотно идут в сферу строительства, объясняя свое нежелание высокими рисками, так портфельные инвестиции в строительство банковского сектора в строительство составляют не более 4-5% ежегодно. Что по Петербургу в 2004 году составило около $ 250 млн, а весь объем инвестиций в жилищное строительство оценивается более $ 1,3 млрд».

Представители строительного сообщества, ознакомившись с текстом закона, сошлись во мнении: необходима его корректировка. В рамках Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов СПб и ЛО была создана рабочая группа, охватившая юридические службы 15-20 крупнейших строительных компаний региона. «Как законопослушные субъекты рынка мы не стали искать обходных путей, а пошли по цивилизованному пути внесения поправок и максимальной адаптации этого закона к условиям строительного рынка, - рассказывает Михаил Викторов. – Работа, которая проводилась Ассоциацией прежде всего – коллегиальная. Это совместная работа строительных компаний, среди которых «Строймонтаж», «ЛенСпецСМУ», «Петербургстрой-Санска», «Петербургская недвижимость», «Строительный трест», Группа ЛСР, «М-Индустрия», «ЮИТ Лентек» и др. Надо отметить, что в масштабах России интересы застройщиков защищало очень ограниченное количество лиц. Ассоциация провела несколько межрегиональных совещаний, одно из них – в г. Калининграде, также мы принимали у себя делегации из Мурманска, Казани, Новгорода и Пскова. Все это подчеркнуло масштаб бедствия, и кстати, послужило аргументом в пользу внесения наших поправок. Уже к февралю пакет поправок был сформулировал. В марте в полном объеме поправки были направлены на имя председателя ГосДумы Б.В. Грызлова. Мы отстаивали свои предложения и позицию застройщиков - не только Санкт-Петербурга и Ленобласти, но и всего Северо-Западного региона - и перед Администрацией Президента РФ и перед депутатами. В результате нам удалось внести в Закон порядка 30 поправок, они официально вынесены на рассмотрение в ГосДуму, и в ближайшем будущем они будут рассмотрены одновременно в трех чтениях. Мы считаем, что совместная работа – в составе профессионального сообщества – позволила достичь значимого результата».

Далее Михаил Викторов проиллюстрировал свое выступление рядом конкретных примеров:

– Думаю, что компании- застройщики заинтересованы в оперативном получении такой информации – они получают возможность предпринять соответствующие превентивные действия еще до 1 апреля. В числе вопросов, особенно волнующих застройщика - дата вступления в силу закона. К сожалению, нам не удалось наложить мораторий на этот закон, отсрочить его действие хотя бы на год, но завуалированной его отсрочки мы добились. Текущая формулировка звучит так: «Действие данного закона распространяется на отношения связанные с участками, разрешение на которые получено после 1 апреля и на строительство которых не привлекались денежные средства физических и юридических лиц». Таким образом, все разрешения, которые получены до 1 апреля и по которым возникли те или иные правоотношения с дольщиками под действия данного закона не подпадают. Если говорить о Санкт-Петербурге, то образующийся таким образом «задел» - около 5 млн. кв. м, позволит около года – полутора действовать в рамках прежних схем и правил.

Удалось снизить и размер штрафных санкций, применяемых в отношении застройщиков. Законодатели полностью согласились, что «асимметрия» в размере штрафных санкций в отношении застройщика и дольщика делает долевое участие крайне выгодным способом для мошенничества со стороны недобросовестных дольщиков. Теперь же, если дольщик расторгает договор, он выплачивает штраф в размере ставки ЦБ, если договор расторгает застройщик в одностороннем порядке, он платит штраф в размере двукратной ставки ЦБ. Конечно, идеальной симметрии достичь не удалось, но определенный прогресс есть.

Большим достижением мы считаем внесение поправки в части исправления несимметричности в отношении расторжения договоров. Ранее дольщик по любому формальному поводу мог расторгнуть договор в одностороннем порядке, а застройщик – только в судебном. Сейчас эта норма исправлена, обе стороны получают равные права. В Закон внесена соответствующая статья - «Односторонний отказ от исполнения договора», где перечислены случаи расторжения договора.

Долгие дебаты на этапе внесения поправок вызвал пункт 2 статьи 9, касающийся прекращения или приостановления строительства в случае, если в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства. Мы настаивали на приписке «в судебном порядке». Почему? Очень часто срыв сроков не зависит от застройщика, который, по сути, является заложником монополистов. Поэтому и наказан он может быть только в том случае, если задержка срока передачи объекта дольщику произошла по вине застройщика. А это должен установить суд. В результате нам удалось добиться принятия такой поправки.

Скорректированы и некоторые моменты, связанные с практикой строительства. Например, если дом многосекционный, значит, застройщик имеет право сдавать каждую секцию в отдельности. Это существенно облегчит его работу в рамках закона.

Принятые поправки несколько нивелируют напряженность сложившейся ситуации. При этом, по словам Михаила Викторова, есть принципиальная договоренность о том, что работа по внесению поправок не заканчивается. Она будет продолжена, и через месяц-полтора на рассмотрение законодателям будет представлен дополнительный пакет поправок. Так что сегодня есть все основания полагать, что застройщикам удастся отстоять систему долевого строительства.

Пресс-служба Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области