Дешевого жилья в столице не будет

Март 2005 года принес тем, кто снимает квартиру, и тем, кто только собирается ее снять, грустную новость: дешевых квартир на рынке аренды жилья больше не осталось. В течение всего прошлого года цены медленно, но верно ползли вверх. И сейчас 400 долларов за 1-комнатную квартиру - реальность, с которой при всем желании не поспоришь. По прогнозам экспертов, до конца 2005 года мы сможем убедиться в том, что и 500 долларов за съемную квартиру - не предел.

Как только минимальная плата за квартиру установилась на уровне 400 долларов, с рынка окончательно ушло привычное нам деление на дешевые - от 250 до 350 долларов, средние - от 350 до 400 долларов - и дорогие - 500 долларов - квартиры. Теперь придется привыкать к тому, что существует жилье эконом-класса, когда квартиру можно снять в среднем за 450 долларов, бизнес-класса, где ставки начинаются от 600 долларов, и элитное жилье - апартаменты стоимостью от 1500 долларов.

Нетипичное "типичное"

Для начала стоит сказать тем счастливым людям, которые живут в столичных съемных квартирах стоимостью до 350 долларов: "Не вздумайте съезжать!" Потому что ситуация на рынке такова, что квартиру за эти деньги теперь можно найти только в ближайшем Подмосковье. Многие агентства недвижимости даже не рассматривают заявки арендаторов на недорогие квартиры до 400 долларов, считая дальнейшую работу по ним бесперспективной тратой своего времени. Рынок диктует свои условия. И собственник на этом рынке - главное действующее лицо. Он назначает цены, и он же регулирует их в сторону, как правило, увеличения. "Владельцев квартиры совершенно не волнует, какая ситуация сложилась на рынке, - подтверждает ведущий специалист агентства "Гильдия недвижимости" Наталья Першина, - они знают, что 1-комнатные квартиры сейчас востребованы и на их "однушку" найдется не один клиент, поэтому даже квартиры в плохом состоянии в отдаленных районах сдаются по фиксированно высокой цене".

Спрос на однокомнатные квартиры значительно превышает предложение. "Однушки", по свидетельству специалистов агентств, уходят за считанные часы, причем привязка к определенному району в нижнем ценовом сегменте от 400 до 500 долларов уже не является приоритетной.

Еще год назад за 400 долларов можно было арендовать просторную, светлую, хорошо меблированную квартиру с бытовой техникой и современной стиральной машинкой, в новом кирпичном доме в районе Филевской поймы, в трех остановках от метро общественным транспортом. Сейчас за эти деньги можно рассчитывать на "однушку" с наборной мебелью в значительном удалении от метро, в районе Печатников. Квартиры "юго-восточного" направления - в Кузьминках и Выхино, традиционно считавшиеся более дешевыми по отношению к своим аналогам в северных и северно-восточных районах, сдаются по цене 400 - 420 долларов. Стоимость квартир, находящихся на более ликвидных направлениях - юго-западе и северо-западе, - доходит до 500 долларов.

Владельцы квартир повышают цены, руководствуясь несколькими причинами: постоянно растущим уровнем прожиточного минимума в Москве, падающим курсом доллара, ростом цен на коммунальные услуги и массой субъективных моментов. Большинство собственников квартир эконом-класса не работают или же на пенсии, и аренда жилья для них - единственный источник дохода. Что касается 2-комнатных и 3-комнатных квартир, относящихся к категории "типовых", то здесь арендные ставки ведут себя более или менее пристойно и повышаются не так резко. 2-комнатную меблированную квартиру в Кунцево по-прежнему можно снять за 600 долларов, а 3-комнатную в Отрадном, в кирпичном доме на улице Декабристов, - за 700.

В конце весны - начале лета наступает традиционное снижение ценовой активности, связанное с отпусками и поездками владельцев квартир на дачи. Для потенциального арендатора недорогого жилья эти четыре месяца (с мая по август) - лучшее время для поиска будущей квартиры. С наступлением сентября эксперты ожидают нового повышения цен.

Прогнозируемый "бизнес"

В этом случае между спросом и предложением, по мнению руководителя направления аренды Корпорации МИАН Гульнары Рахмангуловой, наблюдается примерное равновесие. Ставки на квартиры в среднем ценовом сегменте, так называемом бизнес-классе, растут не так быстро и более прогнозируемые в отличие от жилья эконом-класса.

Аренда 1-комнатной квартиры в центре будет стоить в среднем 600 долларов. Например, за "однушку" в районе Маяковской, в небольшом особнячке в Дегтярном переулке, придется отдать 700 долларов в месяц. Год назад эта квартира сдавалась за 600 долларов. А похожая квартира в панельном доме на улице Новосущевской обойдется в сумму 500 условных единиц. В отдельных случаях ставка за аренду 1-комнатной квартиры бизнес-класса доходит до 1 000 долларов.

Человек, арендующий такое жилье, вправе рассчитывать на некоторые приятные привилегии: консьержка в подъезде, цветы на этаже, в некоторых случаях стильный минималистский дизайн самой квартиры и выделенная линия Интернет.

Как правило, жилье бизнес-класса арендуют для своих сотрудников компании - банки, страховщики, рекламные агентства. Для молодых, много работающих менеджеров важен баланс двух вещей: квартира должна находиться в непосредственной близости к месту работы, чтобы не тратить драгоценное время на дорогу, и одновременно в центре города, чтобы после работы можно было приобщиться к развлечениям ночной Москвы. Поэтому приоритетными при выборе квартир бизнес-класса продолжают оставаться районы Белорусской, Новослободской, Маяковской, Тверской и ул. 1905 года.

Кто кому сдает

Положение дел с прошлого года ничуть не изменилось. Как и раньше, квартиры сдают москвичи, а снимают приезжие из других городов России и стран ближнего зарубежья - Украины, Белоруссии, Молдавии. Именно 70 % приезжих, по данным агентств недвижимости, формируют спрос на недорогое типовое жилье. Но сегодняшняя рыночная цена - 400 долларов за 1-комнатную квартиру на окраине Москвы cтанет неподъемной.

Портрет владельца квартиры также претерпел некоторые изменения. Если раньше арендным бизнесом занимались те, у кого это был единственный источник дохода, то сейчас среди арендодателей все чаще встречаются хорошо зарабатывающие люди, которые сдают одну-две квартиры.

Москвичи также обращаются за помощью к риелторам, но процент их обращений небольшой - 30 % от общего числа заявок. Коренные жители, как правило, арендуют квартиру на непродолжительный - до одного года - срок. Чаще всего это молодые люди, которые хотят пожить отдельно от старшего поколения, молодожены или семейные пары, ждущие окончания строительства или делающие ремонт в своей квартире.

Официальные власти время от времени пытаются усложнить жизнь собственникам квартир и их арендаторам. Многих владельцев квартир, по свидетельству специалистов компании 4Rent Estate, напугало ноябрьское постановление Верховного суда РФ "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств". В нем говорилось, что те из них, кто не платит с доходов от аренды налоги, должны наказываться штрафом в размере от 100 до 500 тысяч рублей, а в отдельных случаях даже лишением свободы на срок до 3 лет. Вопрос: как доказать, что ты сдаешь квартиру, а проживающий в ней человек не является твоим родственником? Несмотря на труднодоказуемость этого момента документ все же оказал определенное влияние на владельцев типовых квартир, а также апартаментов. Первые повысили арендную ставку за квартиры, компенсируя свой страх быть однажды "пойманными с поличным", а вторые предпочли все же платить налоги и спать спокойно.