Дорогих объектов не хватает, в дефиците коттеджи

Снег еще не сошел, а снять загородный дом для летнего отдыха уже очень трудно. Растущие доходы населения, по оценкам риэлторов, резко увеличили спрос на коттеджи, при том что новых объектов, предлагаемых в аренду, практически не появилось.

“Многие люди, отложившие решение дачного вопроса до июня, остаются без отдыха или серьезно переплачивают за крышу над головой”, — говорит Елена Исаенко, руководитель департамента аренды компании “Бекар”.

Спрос на коттеджи начал расти около двух лет назад и сейчас в десятки раз превышает предложение, утверждает гендиректор “Бекара” Алексей Бегунов. Руководитель отдела загородной недвижимости агентства “Итака” Алла Иванова связывает рост спроса с ростом доходов клиентов, которые отказываются от аренды дешевых объектов (до $500 в месяц) в пользу более комфортных и дорогих. “Спрос формируют петербуржцы, улучшившие благосостояние, и те, кто перебрался в Москву, но отдыхать предпочитает здесь”, — говорит Бегунов. В этом году спрос на аренду коттеджей в верхнем ценовом сегменте ($1000-6000 в месяц) вырос примерно на 60%, полагает Иванова.

А вот с предложением дело обстоит гораздо хуже. “Рынок остается достаточно узким, нам хронически не хватает объектов”, — сетует Иванова. По ее оценке, предложение в верхнем ценовом сегменте составляет около сотни коттеджей. Примерно ту же цифру риэлторы называли два года назад. Предложение практически не меняется, согласен Бегунов. Арендодателями, по его словам, становятся владельцы коттеджей, строившие их для себя, но затем по каким-то причинам не ставшие жить в них.

Это не замедлило отразиться на ценах. По данным департамента аренды “Бекара”, нижняя планка аренды в 2004 г. составляла $1000 в месяц, а сейчас средние ставки находятся в пределах $1500-4000. Элитные коттеджи, в прошлом году сдававшиеся за $3500, в марте 2005 г. арендуются за $4000, а в июне эта сумма еще возрастет. А по отдельным объектам цены за год выросли вдвое, говорит Иванова.

Наиболее популярным у дачников остается Карельский перешеек с побережьем Финского залива и многочисленными озерами. На юге больше всего востребованы Пушкин и Павловск.

Рост спроса ощутили владельцы коттеджных поселков, предназначенных для краткосрочной аренды. Таких объектов в пригородах Петербурга пока единицы, преимущественно в Курортном районе. Стоимость аренды коттеджа в них составляет $150-400 в сутки. Например, коттеджи в поселке Green Village, построенном в 2002 г. (27 домов), предлагаются примерно за $6000 в месяц. Среднегодовая загрузка составляет 40-50%, а летом — около 90%, сообщил представитель управляющей компании. В строительство этого поселка торговый дом “Нева” и “Рощинский дом” вложили $3-4 млн. По его словам, проект только сейчас выходит на показатели, которые позволят окупить вложения примерно через четыре года. Представитель компании, специализирующейся на загородном отдыхе, объясняет это тем, что “первые два года владельцам Green Village пришлось потратить на то, чтобы объяснить людям, почему они должны тратить $300 за ночь в коттедже”.

Однако в основном инвесторы предпочитают строить загородную недвижимость не для сдачи в аренду, а на продажу. Таких проектов становится все больше, так что скоро предложение также заметно возрастет. По данным “Петербургской недвижимости”, в Ленинградской области и пригородах Петербурга на стадии реализации находится 22 проекта строительства коттеджных поселков. К концу 2005 г. компания прогнозирует увеличение количества таких проектов до 30. По оценке гендиректора компании “Особняк” Андрея Пензяткина, в коттеджных поселках Ленобласти продается около 200 домов в год. В 2005 г. он прогнозирует увеличение продаж на 20-25%. “Петербургская недвижимость” в этом году планирует начать строительство двух поселков на 39 и 22 коттеджа в Ленинградской области (поселки Островки и Вырица). А группа “ЛСР”, создавшая для подобных проектов дочернюю компанию “Особняк”, планирует нынешней весной заложить поселки “Новый мир” на 94 коттеджа (Репино-Ленинское Ленобласти) и “Жемчужина Разлива” на 40 коттеджей (Курортный район Петербурга).

Интерес компаний к строительству домов “на продажу” связан с тем, что их инвестиционный цикл — от начала строительства до продажи — составляет 1,5-2 года, что с точки зрения оборачиваемости капитала гораздо выгоднее сдачи в аренду. К тому же в таких проектах желательны развлекательные объекты (горнолыжные склоны, теннисные корты, поля для гольфа, охотничьи и рыболовные хозяйства), что повышает объем инвестиций, добавляет заместитель гендиректора управляющей компании “Инвестиционная культура” Анна Носенко.

“Инвестиционная культура” строит в Приозерском районе горнолыжный курорт “Игора”, в котором будет 22 коттеджа, рассчитанных на сдачу в аренду круглый год. Стоимость проекта — $50 млн, первую очередь планируется запустить в конце этого года. Расчетный срок окупаемости горнолыжного курорта составляет 5-7 лет, говорит Носенко. При этом планируется, что коттеджи будут формировать около 30% оборота. “Вложив $2-3 млн в строительство 20 коттеджей, в следующие 3-4 года необходимо только каждый день менять полотенца и белье, топить камины и чистить крыши от снега”, — говорит Носенко. — Однако, чтобы там кто-то жил, без строительства развлекательной инфраструктуры стоимостью $13-17 млн не обойтись“.

СТРУКТУРА РЫНКА

По оценке строительной компании “Петербургская недвижимость”, основная масса договоров аренды (40%) заключается по $100-150 в месяц (времянки, части жилых домов, построенных более 15 лет назад) и $200-500 в месяц (30%) (отдельно стоящие дачи, части жилых домов). Еще около 20% договоров заключается в среднем ценовом сегменте — $1000-3000 в месяц (коттедж площадью 150-250 кв. м с городскими удобствами и участком от 15 соток). На коттеджи площадью от 350 кв. м, расположенных, как правило, в поселках с охраной и собственной сервисной службой, приходится около 10% арендаторов, которые готовы платить более $5000 в месяц.