Физические лица перестали вкладываться в недвижимость

Число физических лиц, которые покупают у застройщиков инвестиционные контракты, в прошлом году снизилось, по разным оценкам, почти на 5-10% по сравнению с 2003 годом. В силу целого ряда причин частные инвесторы отказываются от вложений в жилую недвижимость. А законодательные акты, призванные сделать эти инвестиции более безопасными, не только опоздали, но и оказались несовершенными.

Прощание с инвестором

Строительные компании признают, что сами "спугнули" средства населения. Срыв сроков строительства, сложности с оформлением документов на стройку и несоблюдение условий инвестиционных контрактов (в том числе и открытое мошенничество) – вот основные причины, по которым сегодня дольщик не спешит вложиться в первый встречный объект. Кроме того, ни строители, ни юристы так и не разработали единой модели взаимоотношений между частными инвесторами и строителями: одни компании подписывают договор о вносе средств в строительный проект, другие работают по схеме переуступки прав на объект, третьи выпускают векселя, которые по окончании строительства погашаются квадратными метрами.

Попытки законодательно отрегулировать ответственность застройщиков строители встретили в штыки, заявив, что депутаты переборщили с перекладыванием ответственности на их плечи с плеч инвесторов.

Риэлтеры и эксперты рынка недвижимости приводят более простые аргументы снижения интереса граждан к инвестициям в строящиеся здания. Во-первых, это цены. С середины прошлого года квартиры в Москве перестали дорожать двузначными темпами, сегодняшний рост – это фактически поправка на инфляцию. Во-вторых, из-за торможения рынка в прошлом году не все инвесторы успели продать по запланированной ими цене квартиры, в которые они вложились ранее,– значит, денег на новые инвестиции у них нет. Наконец, сам рынок недвижимости диктует другие правила игры: хороший доход сегодня можно получить, только вложившись в какой-то интересный проект точечной застройки, массовое жилье дорожает медленно, и его строительство в столице уменьшается.

Цена вопроса

Главное разочарование для инвесторов – это снижение доходности вложений в строительство. Скорее всего, физическое лицо, вложившееся сегодня в квартиру, за год заработает не более 15%, что заметно отличается от доходности в 35-40%, нормальной для столичного рынка недвижимости в последние два года. Снижение доходности строители объясняют тем, что динамика роста себестоимости строительства превышает общий рост цен на готовые дома. Более того, на рынке есть готовые объекты, которые предлагаются по ценам, близким к инвестконтрактам. "Например, в Куркине предложение по строящимся объектам близко к ценам на построенное жилье",– утверждает Юрий Хлестаков, заместитель генерального директора компании "Русский дом недвижимости".

По оценке руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, сегодня к классическим инвесторам, то есть тем, кто вкладывается, чтобы перепродать готовую квартиру, можно отнести всего 3-5% участников долевого строительства.

"Если бы инвестиционный ажиотаж сохранился в прошлом году, то кризис на рынке наступил бы в конце 2005 года, но рынок пошел по другому пути, и не накопилось критической массы инвестиционных квартир,– комментирует Олег Репченко.– Если весь объем жилищного строительства – 5 млн квадратных метров, то для рынка критично, когда количество инвестиционных квартир достигает 3 млн квадратных метров. За несколько лет инвесторы купили много квартир, однако они не предлагаются к продаже одновременно – накопилось в лучшем случае 1 млн квадратных метров. Сейчас, когда цены на недвижимость замерли, инвестиционный спрос снижается, заработать можно на сдаче жилья в аренду".

Застройщики надеются, что в ближайшее время не будет массового исхода частников с рынка – иначе они лишатся значительной части средств. "Для нас главное не обрушить поток средств от физических лиц, сохранить их доверие,– утверждает Юрий Жданов из СУ-155.– У нас ведь сегодня 80% привлеченных средств – это деньги граждан. И пока не видно тенденции к замещению средств граждан кредитами банков".

Борьба за правила

Исключить конфликты инвесторов и застройщиков призван новый закон о долевом участии в строительстве, который вступит в силу в апреле. Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья в 2004 году. По новому закону собирать деньги с граждан-дольщиков может только застройщик, то есть компания, имеющая разрешение на строительство. Также застройщик обязан раскрывать всю информацию о себе по первому требованию клиента, а клиент имеет право расторгнуть сделку во внесудебном порядке в любой момент и получить назад свои средства с процентами. Застройщик же может расторгнуть сделку только через суд. Наконец, закон вводит ответственность за срыв сроков строительства: застройщик обязан фиксировать его в контракте и платить инвесторам за невыполнение данного обязательства.

Реакция строителей на принятие нового закона была предсказуемой: началась работа над поправками. Смысл поправок – уравнять права инвестора и застройщика. Застройщики надеются, что "исправить" ситуацию получится до 1 апреля. Причем, по информации Ъ, поправки будут вноситься как законопроект об изменении ранее принятого закона о долевом участии, что позволяет править не один этот закон, а все законодательные акты, какие потребуется, включая Налоговый кодекс. Интересно, что поправки пишут те же специалисты, которые разработали уже принятый закон о долевом участии. И тогда, и сейчас мнением самих частных инвесторов застройщики и эксперты не интересуются. Как и в случае с другими инструментами для инвестирования, для начала можно было решить проблему, приняв типовые формы инвестконтракта, в котором фиксировались бы основные пункты отношений инвестора и застройщика, и только после этого приступать к очередной работе над законами.

Бесправные владельцы

Один из самых громких скандалов, связанных с нарушением прав частных инвесторов, произошел вокруг стройки в районе подмосковных Химок. В мае 2000 года администрация Химкинского района и ООО "Форбс" заключили инвестиционный контракт по строительству 14-этажного жилого дома. Генеральным подрядчиком строительства стало ЗАО "Стройсервис", которое заключило с "Форбсом" договор о долевом участии в строительстве жилого дома. "Стройсервис" взял в соинвесторы проекта ООО "Черемушки Риэлти", которое приобрело у генподрядчика 36 квартир. Позже эти квартиры риэлтер продал гражданам-соинвесторам, которые в сумме выплатили за них примерно миллион долларов. Таким образом, покупатели, профинансировав строительство дома, получили право на квартиры в новостройке. Однако после того, как дом был почти построен (готовился к сдаче государственной комиссии), покупатели квартир узнали, что заказчик строительства расторг свой договор со "Стройсервисом" и теперь у жилья другие собственники.

Впрочем, инвесторы не всегда страдают исключительно по вине недобросовестного застройщика. Деньги можно потерять по вине чиновников, которые просто приостановят стройку или затянут ее на несколько лет. Так, в 2004 году СУ-155 столкнулось с необходимостью оформлять документы на дом, который был уже фактически продан. Городские власти не спешили подписывать необходимые документы, ссылаясь на протест жителей соседних домов. Жилой дом на Новослободской улице планировалось сдать госкомиссии во втором квартале 2005 года, а работы по его строительству пришлось временно приостановить в середине 2004 года. Стоимость квадратного метра в этом доме на момент подготовки материала превышает $2600. После того как компания получила разрешение, стройка продолжилась, но сдача объекта перенеслась на более поздний срок.